La loi ALUR résumée en 5 minutes chrono

La loi ALUR a la particularité d'inclure des mesures dont l'application est différée. Cela signifie que certaines dispositions sont entrées en vigueur de manière progressive, parfois bien après la publication du texte au Journal Officiel. La loi ALUR a profondément modifié la législation dans les domaines suivants :

• L'amélioration des rapports entre propriétaires et locataires ;
• l'encadrement des loyers ;
• la gestion des copropriétés ;
• la lutte contre la dégradation des copropriétés ;
• la rénovation énergétique des logements ;
• la simplification de l'accès aux logements sociaux et l'accroissement de l'offre de biens abordables ;
• la protection des publics défavorisés, dont les locataires de plus de 65 ans;
• la lutte contre l'habitat indigne ;
• l'encadrement des nouvelles manières d'habiter ;
• l'amélioration du cadre de vie.

Le domaine locatif est particulièrement concerné par les mesures de la loi ALUR. Celles-ci visent à réguler le montant des loyers en zones tendues, recenser les logements locatifs, mieux encadrer la transparence des baux et annonces immobilières, tout en luttant contre l'habitat indigne.

La mise en place de l'encadrement des loyers

La loi ALUR dote les agglomérations situées en zone tendue d'un observatoire des loyers. Ce dernier a pour mission de fixer des plafonds de loyer pour éviter la flambée des prix lors de la mise en location ou lors du renouvellement du bail. Chaque année, le préfet du département est chargé de définir trois niveaux de loyer en fonction des zones géographiques et du type de logement concerné :

• le loyer médian de référence
• le loyer de référence majoré (maximum 20 % de plus que le loyer de référence)
• le loyer de référence minoré (30 % inférieurs au loyer médian de référence)

En 2024, 24 communes de 7 territoires différents se sont portées volontaires et appliquent cet encadrement des loyers.

L'entrée en vigueur du permis de louer

Depuis le 1er janvier 2017, les communes qui le souhaitent peuvent conditionner la location de biens à l'obtention d'un permis de louer pour le bailleur. Cette autorisation doit être demandée à la mairie en amont de la mise en location ou maximum 15 jours après la signature d'un bail. La délivrance du permis de louer est valable pendant une durée de deux ans. Celle-ci peut être refusée dans le cas où l'immeuble ou le logement ne remplissent pas les conditions minimales de décence.

À savoir que le bailleur s'expose, en cas de manquement, à une amende de 5 000€ pouvant atteindre 15 000 € en cas de récidive dans un délai de trois ans.

La lutte contre les logements indignes

Pour lutter contre l'habitat indigne, la loi ALUR a non seulement instauré le permis de louer mais également des moyens de contrôle de la qualité des logements loués. Les agents administratifs des communes concernés pourront ainsi contrôler que les logements loués répondent aux exigences requises pour assurer la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants. Cela vise à exclure du marché locatif les bailleurs peu scrupuleux également appelés marchands de sommeil.

L'instauration de nouveaux contrats de location

Les dispositions de la loi ALUR prévoient la mise en place de modèles types de baux pour les locations nues et les locations meublées. Ces contrats de location doivent obligatoirement contenir les informations suivantes :

• Loyer de référence de la zone géographique concernée (en zone tendue) ;
• surface habitable ;
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la prise d'effet du précédent locataire ou du renouvellement de son bail ;
• Le montant et la date du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Renforcer la transparence des annonces immobilières

Depuis la promulgation de la loi, le décret n°0015 du 18 janvier 2017 modifie les modalités de rédaction des annonces immobilières. Cela concerne à la fois les professionnels de l'immobilier et les particuliers pour la vente et la location. Ces dernières doivent désormais indiquer :

• à qui incombe le paiement des honoraires (vendeur-acquéreur ou locataire-bailleur) ;
• le cas échéant, le montant des honoraires ;
• le montant du loyer charges comprises ainsi que le montant des provisions pour charges récupérables ;
• les modalités de restitution du dépôt de garantie et de la régularisation des charges locatives ;
• le détail des honoraires de l'agence indiqués TTC en dissociant les frais liés à la location et à la réalisation de l'état des lieux ;
• la surface habitable du logement exprimé en mètre carré habitable ;
• la précision "location meublée" dans le titre de l'annonce le cas échéant.

De plus, le barème des honoraires doit être visiblement affiché en vitrine des agences immobilières pour une parfaite information des propriétaires et locataires.

Les mesures de la loi ALUR affectent également les principaux organes de la copropriété. Ainsi, le syndic de copropriété, le conseil syndical sont particulièrement concernés par le dispositif.

Depuis le 1er janvier 2017, les syndics de copropriété ont l'obligation de faire réaliser le Diagnostic technique Global (DTG) dès lors que les immeubles sont construits depuis plus de 10 ans. Ce document vise à informer le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical de l'état de l'immeuble au niveau des parties communes.

Également, les professionnels de l'immobilier ont l'obligation de proposer un contrat de syndic type pour une parfaite information du syndicat de copropriétaires. Celui-ci prévoit notamment l'encadrement des honoraires ainsi que l'immatriculation des syndicats de copropriétaires.

Pour favoriser la construction de nouveaux logements, la loi ALUR consacre 51 articles à l'urbanisme. La mise en place de ces mesures concerne principalement la lutte contre l'artificialisation des sols et l'étalement urbain :

• L'abandon du COS (coefficient d'occupation des sols) pour définir de nouvelles règles régissant l'implantation de nouvelles constructions ;
• La modification des POS (plan d'occupation des sols) en PLU (plan local d'urbanisme) ;
• Le regroupement des PLU au niveau intercommunal ;
• L'abrogation des limites de surfaces minimales à respecter pour les terrains constructibles.

Ces mesures visent à favoriser la division des terrains en parcelles pour accroître la construction de maisons individuelles et de logements en centre-ville tout en encadrant l'expansion urbaine.

À noter également la création d'organismes fonciers solidaires (OFS), dont le but est d'acquérir du foncier ou des bâtiments d'habitation afin de confier leur gérance à des bailleurs sociaux via un bail longue durée. L'idée est de créer de nouveaux logements accessibles pour les classes moyennes et défavorisées.

Toujours dans un souci de fluidifier l'accès au logement, la loi ALUR a prévu la mise en place de mesures en faveur des locataires :

• La possibilité de réduction du délai de préavis, passant de 3 mois à un 1 mois lorsque le bien est situé en zone tendue. Les locataires bénéficiaires de l'allocation adulte handicapée (AAH) ou ayant un problème de santé justifiant un déménagement peuvent également bénéficier de cette réduction du délai de préavis. Même si leur logement est situé en zone non tendue.
• La mise à jour des pièces justificatives à fournir au propriétaire en cas de dépôt d'un dossier de location, selon le décret n°2015-1437.
• La mise en place d'une période de trêve hivernale, empêchant les expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars de chaque année.

De leurs côtés, les propriétaires bailleurs ont de nouvelles obligations émanant de la loi ALUR :

• Annexer au bail une notice d'information à l'attention du locataire. Cette obligation vise à informer ce dernier sur ses droits et obligations vis-à-vis du bailleur. Ce document doit contenir des informations conformes à celles contenues dans l'arrêté du 29 mai 2015.
• Les loyers impayés et charges ne peuvent être réclamées au locataire sortant que pendant 3 ans suite à la réalisation de son état des lieux de sortie. Au préalable, le délai de prescription était de 5 ans.
• L'application de l'Indice de révision des loyers (IRL) n'est possible que pendant 1 an. Au-delà de ce délai, le propriétaire est réputé avoir renoncé à l'appliquer.
• Pour tous les baux signés depuis le 1er janvier 2018, le propriétaire est tenu de fournir au locataire l'ensemble des diagnostics obligatoires, dont le diagnostic de performance énergétique.
• Après la réalisation de l'état des lieux de sortie du locataire, le bailleur dispose d'un délai d'1 mois pour restituer le dépôt de garantie (DG) si aucun travaux locatif n'est à prévoir. En cas de manquement, le propriétaire s'expose à une pénalité de 10 % du montant du DG par mois de retard.