Quel est l'impact de la loi ALUR sur le changement de syndic de copropriété ?

Mise en concurrence obligatoire 

La loi Alur impose une mise en concurrence systématique des syndics lors de chaque renouvellement de mandat.

Le conseil syndical est chargé de recueillir plusieurs devis, et de les présenter aux copropriétaires lors d'une assemblée générale. Ces derniers peuvent alors comparer les offres, et faire le choix de syndic le plus adapté aux besoins de la copropriété. 

Contrat-type réglementé par la loi Alur

La loi Alur impose l’utilisation d’un contrat-type pour tous les syndics de copropriété, qu’ils soient professionnels ou bénévoles. 

Le contrat-type encadre notamment :

• Les prestations obligatoires : il s'agit des services courants inclus dans le forfait annuel, tels que la tenue des assemblées générales, la gestion des comptes de la copropriété et la supervision des travaux votés en assemblée.
• Les prestations supplémentaires : ce sont les services qui ne relèvent pas de la gestion courante, et qui peuvent entraîner des honoraires supplémentaires, comme la gestion de travaux exceptionnels ou le traitement des sinistres.

Chaque contrat-type doit être accompagné d’une fiche d'information détaillant les tarifs et les prestations proposées.

Changer de syndic en cours de mandat

Un syndic peut être révoqué avant la fin de son mandat pour des motifs légitimes, tels que la mauvaise gestion, le non-respect des décisions de l’assemblée générale ou une faute grave. Voici les principales étapes de la procédure :

1. Inscription à l’ordre du jour : une demande doit être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception au syndic en poste afin d'inscrire la révocation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette requête doit être accompagnée du projet de désignation d'un nouveau syndic. 
2. Vote lors de l’AG : la révocation du syndic est soumise à un vote des copropriétaires à la majorité absolue. Si cette majorité n’est pas atteinte, mais qu’un tiers des voix est obtenu, un second vote peut être organisé.
3. Décision et prise d’effet : l'assemblée générale doit aussi fixer les dates de fin de mandat du syndic sortant et la prise d'effet du nouveau syndic. Si l'assemblée générale désigne un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant la fin du mandat de l'ancien syndic, cela entraîne automatiquement la révocation du syndic en place, conformément à l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi Alur.

Changer de syndic pour non-renouvellement en AG (procédure et délais)

À l’échéance du mandat du syndic, les copropriétaires peuvent décider de ne pas renouveler son contrat sans avoir à justifier leur décision. La procédure comprend plusieurs étapes clés :

• Mise en concurrence : même si le syndic actuel souhaite se représenter, le conseil syndical doit organiser une mise en concurrence afin que les copropriétaires puissent comparer différentes offres.
• Vote de non-renouvellement : la décision de non-renouvellement doit être approuvée par la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés. Si cette majorité n’est pas atteinte, un second vote à la majorité simple peut être organisé.

Le changement de syndic n’entraîne pas de coût supplémentaire pour la transmission des documents. Le syndic sortant quel que soit le type de syndic (bénévole, professionnel ou coopératif) est tenu de transférer les documents relatifs à la gestion de la copropriété sans coût additionnel, conformément à ses obligations contractuelles.

Quels documents doivent être transmis ?

Le syndic sortant doit transmettre les documents essentiels au nouveau syndic dans un délai de 15 jours suivant la fin de ses fonctions. Ces documents incluent :

• Les coordonnées de la banque chargée de la gestion des fonds de la copropriété.
• Les informations sur la situation de trésorerie, y compris un récapitulatif des soldes et la totalité des fonds disponibles à la date de cessation des fonctions.

Dans un délai d’un mois, le syndic sortant doit également fournir, sous format dématérialisé, les archives et documents liés à la gestion de l’immeuble, ainsi que les documents contractuels et techniques, tels que le diagnostic technique global (DTG).

En cas de non-respect de ces délais, des sanctions peuvent être appliquées.

Quelles sont les obligations du syndic entrant ?

Le syndic nouvellement désigné doit prendre en charge la gestion de la copropriété dès son entrée en fonction. Ses honoraires sont fixés dans le contrat approuvé par les copropriétaires lors de l'assemblée générale.

Toute prestation supplémentaire, comme un audit ou une gestion spécifique, doit être validée par l'assemblée générale avant d'être appliquée.