Tout savoir sur le fonds de travaux Loi ALUR

Le fonds de travaux, instauré par la loi Alur et étendu par la loi Climat et Résilience, concerne tous les immeubles à usage total ou partiel d'habitation.

Progressivement obligatoire depuis 2023, il concernera d'ici 2025 tous les immeubles, y compris ceux de moins de 50 lots.

Cependant, certaines copropriétés en sont exemptées, notamment :

• les copropriétés de moins de 10 lots ;
• celles avec un diagnostic technique global (DTG) favorable ;
• celles disposant déjà d'un budget travaux équivalent au budget prévisionnel.

Ouverture d’un compte dédié à la réserve financière

Le syndic est tenu de créer un compte bancaire séparé exclusivement dédié au fonds de travaux, appelé « compte épargne copropriété (CECOP) ». Ce compte garantit la sécurité des sommes collectées qui ne peuvent être utilisées que pour des travaux futurs. Les fonds placés sur ce compte génèrent également des intérêts au profit de la copropriété.

Base de calcul des cotisations

Chaque année, lors de l'assemblée générale, les copropriétaires votent le pourcentage du budget prévisionnel à allouer au fonds de travaux. Ce pourcentage, qui ne peut être inférieur à 5 % du budget annuel de la copropriété, est ajusté selon les ouvrages à prévoir. Les contributions de chaque copropriétaire sont proportionnelles à leurs tantièmes.

Sanctions en cas de non-paiement 

Tout copropriétaire qui ne règle pas sa cotisation au fonds de travaux s’expose aux mêmes mesures de recouvrement que celles appliquées pour les charges impayées (relances, mises en demeure, poursuites judiciaires). 

Suspension des appels de cotisations 

Le syndicat des copropriétaires peut voter la suspension des cotisations au fonds de travaux dans 2 cas :

• Si les cotisations dépassent le budget prévisionnel.
• Si le fonds de travaux excède de 50 % le montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux (PPT).

Le fonds de travaux, instauré par la loi Alur au sein des copropriétés, constitue une réserve d'argent qui permet au syndicat des copropriétaires de financer diverses dépenses. L'affectation des fonds est votée à la majorité absolue, selon les types de travaux concernés, en tenant compte des parties communes spéciales et des clés de répartition des charges.

Financement du plan pluriannuel de travaux (PPT)

Le fonds peut financer l'élaboration du plan pluriannuel de travaux (PPT) et, si nécessaire, le DTG. Il facilite la planification des travaux sur 10 ans.

Réalisation des travaux prévus dans le PPT

Une fois le PPT adopté, le fonds de travaux finance les projets validés, qu'ils concernent des rénovations ou des améliorations.

Travaux d'urgence et de maintenance

Le syndic peut également mobiliser le fonds pour des travaux urgents, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à la protection de la santé et de la sécurité des occupants.

Travaux de rénovation énergétique

Ce fonds peut aussi financer des travaux de rénovation énergétique, tels que :

• l'isolation des façades et des combles ;
• le remplacement des systèmes de chauffage ;
• l'installation de panneaux solaires.

Gestion des cotisations fonds de travaux

Le syndic est responsable de la collecte des cotisations auprès des copropriétaires et doit s’assurer que ces fonds sont bien utilisés pour les travaux approuvés en assemblée générale. Il doit également ouvrir un compte bancaire séparé, garantissant la sécurité et la séparation des fonds de travaux par rapport aux autres charges courantes de la copropriété.

Transfert des cotisations en cas de vente

Lors de la vente d’un lot, les cotisations versées au fonds de travaux par le vendeur ne sont pas récupérables et restent liées au lot. Le nouveau propriétaire bénéficie des sommes déjà provisionnées et doit continuer à cotiser pour les futurs travaux, selon les décisions d'assemblée générale. Le syndic garantit le transfert sans interruption.

Il est d'usage que l'acquéreur rembourse le vendeur pour ces cotisations au moment de la transaction immobilière.

Compte-rendu de l'utilisation du budget aux copropriétaires

Le syndic est tenu de fournir un rapport détaillé sur la gestion des fonds de travaux lors de l’assemblée générale annuelle. Ce rapport inclut l’état du compte ainsi que l’utilisation des fonds, permettant aux copropriétaires de s'assurer que le fonds est bien géré et utilisé conformément aux décisions prises.