Quelles sont les conséquences de la loi ALUR sur la copropriété ?

La loi Alur a introduit plusieurs dispositifs pour améliorer la transparence dans la gestion des copropriétés.

Fiche synthétique annuelle obligatoire

Les syndics sont désormais tenus de fournir, chaque année, une fiche synthétique à jour contenant des informations essentielles sur la copropriété, telles que :

• l’identification de la copropriété et du syndic ;
• le statut du syndicat (principal ou secondaire) ;
• les informations financières et techniques (nombre de lots, date de construction, etc.) ;
• l’état des comptes et les exercices comptables.

Mise en place d’un extranet

Depuis le 1er janvier 2015, les syndics doivent mettre à disposition des copropriétaires un extranet dédié à la gestion des copropriétés, accessible via un code individuel. 

Cet espace sécurisé permet notamment aux copropriétaires de consulter des documents essentiels tels que les comptes rendus d’assemblées générales, les contrats de syndic, et les budgets prévisionnels, facilitant ainsi la transparence et la communication.

La loi Élan a précisé ce cadre en fixant la liste des documents obligatoires à publier sur cet espace (règlement de copropriété, carnet d'entretien, contrats d'assurance, diagnostics techniques…).

Compte bancaire séparé

Chaque copropriété doit disposer d’un compte bancaire distinct de celui du syndic afin d'assurer la transparence des fonds, et d'éviter tout mélange entre les finances de différentes copropriétés ou celles du syndic.

L’ouverture de ce compte ne peut pas être facturée par le syndic, car elle est incluse dans son contrat de gestion.

Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, aucune dérogation n’est possible, même pour les petites copropriétés de moins de 15 lots, qui bénéficiaient auparavant d'une exemption.

Mise en concurrence du syndic

Une mise en concurrence des syndics est désormais requise avant la signature d’un contrat de gestion. Cette condition permet aux copropriétaires de comparer plusieurs offres afin de choisir le syndic le plus adapté.

Cette obligation ne s'applique pas dans deux cas :

• Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical.
• Lorsque l’assemblée générale a voté, à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), une dispense de mise en concurrence.

La loi Alur a renforcé les responsabilités des syndics pour garantir une gestion plus rigoureuse et efficace des copropriétés. 

Carnet d’entretien de l’immeuble

Désormais, chaque syndic est tenu de maintenir à jour un carnet d’entretien pour l'immeuble.

Ce document recense l’ensemble des travaux effectués ainsi que ceux prévus. Il offre ainsi aux copropriétaires une vue d'ensemble sur l’état des parties communes et leur conservation.  

Honoraires des syndics

Les honoraires des syndics sont désormais encadrés par un contrat type. Celui-ci précise les prestations incluses dans la gestion courante (tenue des assemblées générales, gestion des comptes…). 

Toute prestation supplémentaire, en dehors de ces missions de base, doit faire l’objet d’une facturation distincte, et être approuvée explicitement par les copropriétaires.

Enregistrement au registre national des copropriétés

Chaque copropriété doit désormais faire l'objet d'une immatriculation au registre national des copropriétés. Cette base de données centralisée permet d’assurer un suivi administratif précis des immeubles d'habitation.

Ce registre facilite l’accès aux informations essentielles, telles que l’état général de l’immeuble, les coordonnées du syndic, ou encore la situation financière de la copropriété.

Diagnostic technique global (DTG)

Le DTG est requis dans certains cas spécifiques :

• Immeubles de plus de 10 ans mis en copropriété pour la première fois ;
• Immeubles ayant fait l’objet d’une procédure d’insalubrité ou de péril.

Introduit par la loi Alur, il permet d'évaluer l'état général de l'immeuble et de planifier les travaux nécessaires sur dix ans.

Bien que non obligatoire pour les autres copropriétés, les copropriétaires peuvent se prononcer sur sa réalisation en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24.

Fonds de travaux obligatoire

Depuis 2017, la loi Alur impose aux copropriétés la création d'un fonds de travaux pour anticiper les dépenses liées aux rénovations majeures. 

Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire représentant au moins 5 % du budget prévisionnel. 

Assurance responsabilité civile de la copropriété

Chaque syndicat de copropriétaires doit souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile. 

Cette assurance protège la copropriété contre les préjudices causés à des tiers, notamment en cas d’accidents ou de travaux réalisés dans les espaces communs.

Nouvelles majorités pour le vote des travaux

La loi Alur a simplifié le processus de décision en copropriété en abaissant les seuils de majorité requis pour l'approbation de certains travaux en assemblée générale. 

Désormais, pour les travaux liés à la conservation de l’immeuble, à la santé, la sécurité des occupants, ainsi qu'à l'accessibilité, une majorité simple peut suffire, alors qu'auparavant, une majorité absolue était nécessaire.

Adoptée en 2018, la loi Élan complète et renforce les réformes initiées par la loi Alur, en simplifiant les procédures et en modernisant la gestion des copropriétés. Voici les principaux ajouts apportés par cette loi :

Renforcement des pouvoirs du conseil syndical

La loi Élan accorde davantage d’autonomie au conseil syndical. Elle lui permet en outre de voter certains travaux à conditions, sous réserve d'obtention d'une délégation de l'assemblée générale. 

De plus, le conseil syndical bénéficie d’un pouvoir de contrainte qui lui permet d'exiger du syndic la remise de certains documents dans un délai imparti.

Enfin, les ascendants et descendants d’un copropriétaire peuvent désormais siéger au conseil syndical, assurant ainsi une meilleure représentation.

Renforcement des sanctions pour retard de paiement

Pour garantir la stabilité financière des copropriétés, la loi Élan introduit des mesures plus strictes en cas de retard de paiement.

Les copropriétaires en défaut reçoivent une mise en demeure avec un délai de 30 jours pour régulariser la situation. Passé ce délai, ils seront tenus de régler immédiatement l’intégralité des provisions des trimestres à venir, y compris celles liées au fonds de travaux.

Mise en conformité du règlement de copropriété sous la loi Élan

La loi Élan a imposé aux copropriétés une mise à jour obligatoire de leur règlement de copropriété pour l’adapter aux nouvelles dispositions légales. 

Le règlement doit désormais préciser l’existence de parties communes spéciales et les charges associées.