La loi Elan et ses mesures phares

La loi du 23 novembre 2018 portant sur l'Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018. Son objectif est de faciliter l’accès au logement pour tous.

Les grandes mesures de la loi Elan concernent la construction, le secteur HLM et les abus, mais aussi les particuliers (locataires et propriétaires). L’idée générale est de construire plus, mieux et moins cher. 

Appelée aussi Loi logement, cette réforme du logement et de la construction se compose de plus de 230 articles élaborés en fonction de la réalité du terrain.

La Loi Elan essaye d'apporter une réponse globale aux problèmes quotidiens des Français en réalisant plusieurs objectifs :

• Améliorer le secteur de la construction en réalisant des logements moins chers et évolutifs ;
• Protéger les personnes les plus fragilisées en renforçant le modèle du logement social et agir contre l’habitat indigne ;
• Améliorer le cadre de vie des Français.

En effet, le quotidien des Français a évolué avec les nouvelles technologies. Ces dernières changent notre façon de vivre, de travailler et de se déplacer, mais aussi les schémas familiaux (célibataire, en couple, famille monoparentale).

Le logement occupe une place centrale dans notre vie. Pourtant, l’offre des logements est souvent trop chère et les procédures administratives compliquées. Sans oublier le manque de logement dans certaines zones qui contribue à une hausse des prix. 

Dans les villes moyennes, le phénomène s'inverse : les habitations sont nombreuses mais pas toujours adaptées à la demande. Selon les derniers chiffres de la Fondation Abbé Pierre, en janvier 2022, près de 4,1 millions de personnes sont considérées mal logées. 

Le champ d'application de la loi Elan est vaste et concerne un certain nombre de personnes :

• Les bailleurs sociaux ;
• Les aménageurs ;
• Les promoteurs ;
• Les urbanistes ; 
• Les locataires ;
• Les propriétaires ;
• Les collectivités territoriales ; 
• Les professionnels de l’immobilier ;
• Les syndics ;
• Les propriétaires et gestionnaires de location saisonnières ;
• Les plateformes de location (Airbnb) ;
• Les logements sociaux (HLM) ;
• Les étudiants ;
• Les locataires en mobilité professionnelle. 

La loi Elan se compose de plusieurs grands axes : 

• Construire plus, mieux et moins cher en facilitant les procédures et les projets de construction confiés aux collectivités locales ;
• Améliorer le logement social en réorganisant le secteur HLM ;
• Favoriser l’accession à la propriété des locataires sociaux au parc privé ;
• Redynamiser les territoires (programme national Action Cœur de Ville) en luttant contre les marchands de sommeil.

La loi Elan a vocation à augmenter la construction de nouveaux logements, en simplifiant les normes de construction. L’objectif est de lutter contre la crise du logement dans les grandes villes.

En effet, la population augmente, mais les logements ne suivent pas, et il est de plus en plus difficile de se loger dans certaines zones. En simplifiant les normes d’urbanisme, la loi Elan souhaite construire plus et plus vite pour favoriser l’accès au logement pour tous.   

Redynamiser les centres-villes

Pour rendre les territoires urbains plus attractifs, la loi Elan a créé un nouvel outil : l’opération de revitalisation du territoire (ORT).

Il s'agit d'une convention signée entre les collectivités, l’État et les établissements publics. L’objectif est de favoriser la réhabilitation de l’habitat, des commerces et des centres-villes. 

Faciliter la transformation des bureaux vides en logements

L’objectif est de rénover des bureaux inutilisés pour les convertir en logements. Pour faciliter la transformation de bureaux en logements, la loi Elan propose plusieurs mesures juridiques et techniques.

Par exemple, un bonus constructibilité de 30 % est accordé aux constructeurs afin de compenser les surcoûts de construction liés à la transformation et les pertes de surfaces liées aux parties communes.

Lutter contre les recours abusifs

Pour faire face à une explosion de recours abusifs qui bloquent les constructions, la loi Elan propose des mesures pour sécuriser les constructeurs. Les contentieux ne doivent pas pénaliser la réalisation des projets.

Concrètement, les objectifs sont :

• Limiter le nombre de recours ;
• Rationaliser le traitement contentieux ; 
• Sanctionner les recours abusifs ; 
• Encadrer le règlement amiable
• Réduire les délais de jugements à 10 mois maximum. 

Construire des logements neuf adaptés aux personnes en situation de handicap

Tous les logements neufs de plus de deux étages devront être équipés d'un ascenseur. La loi Elan introduit aussi la notion de logement évolutif. Cela signifie qu’ils doivent pouvoir être accessibles par la réalisation de travaux simples. 

Assouplir la loi du littoral

Face à la hausse des constructions urbaines en bord de mer qui contribuent aux phénomènes d’érosion ou de submersion marine, la loi du littoral a été votée en janvier 1986. Son objectif ? Trouver un équilibre entre protection de l'environnement et développement urbain proche du littoral.

Pour comprendre la mesure de la loi Elan, il est important de rappeler qu’auparavant toute construction devait se réaliser à proximité d’une agglomération ou des villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. 

Mais depuis cette loi, la notion de « hameaux nouveaux intégrés à l’environnement » a été supprimée. Ce qui permet notamment de combler les dents creuses dans les « secteurs déjà urbanisés ».

En réformant le logement, la loi Elan n'a pas oublié de repenser l'aspect social : elle prévoit l'augmentation du nombre de logements sociaux, notamment grâce à une réorganisation des organismes se chargeant des HLM. 

Imposer le regroupement des organismes HLM

La loi Elan imposait aux organismes HLM de moins de 12 000 logements ou possédant un chiffre d’affaires de moins de 40 millions d’euros de se regrouper avant le 1er janvier 2021.

Selon le rapport d'affaires de 23 février 2022 de la commission des Affaires Économiques le bilan est mitigé, seuls 49 % des organismes concernés ont respecté leurs obligations à la date d’échéance, au 31 décembre 2020 et 73 % après l’échéance, au 22 septembre 2021.

Favoriser la vente HLM aux locataires

Peu de logements sociaux sont vendus aux locataires du parc HLM (seuls 8 000 logements sociaux sont vendus chaque année sur un parc de plus de 4,5 millions de logements). La loi Elan permet aux bailleurs sociaux de vendre plus facilement leurs logements, en priorisant la vente aux occupants du parc HLM.

Cette mesure vise à favoriser l’accès à la propriété, à renforcer la mixité sociale, et les organismes HLM peuvent ainsi investir dans la construction de nouveaux logements et dans la rénovation des parcs HLM existants. 

Simplifier les procédures de construction pour les bailleurs sociaux

Les procédures des organismes HLM doivent être plus simples et facilitées dans les afin de construire et réhabiliter plus librement.

On parle notamment :

• De simplifier l'exercice de la maîtrise d’ouvrage des organismes HLM ;
• D’élargir leurs missions pour répondre à des besoins précis ;
• D’harmoniser les régimes des commissions d’appel d’offres. 

Améliorer le système d'attribution des logements sociaux

La Loi Elan simplifie la gestion des réservations de logements sociaux en fluidifiant les attributions et en généralisant le système de la cotation (transparent et objectif) dans les grandes agglomérations. Elle favorise ainsi l’accès des ménages les plus défavorisés et la mixité sociale.

Dans les zones tendues, la commission d’attribution est chargée de réexaminer la situation des locataires tous les trois ans en fonction de plusieurs critères (sur-occupation, sous-occupation, logement adapté, dépassement du plafond de ressources). 

La loi Elan sur le logement concerne aussi les particuliers et vise à améliorer les conditions d’accès au logement, notamment pour les plus jeunes.

Le contrat de colocation et l'habitat intergénérationnel

Le contrat de bail colocation a pour objectif de favoriser l’habitat intergénérationnel en aidant les jeunes à se loger et en permettant aux personnes âgées de louer ou sous-louer une partie de leur logement.  

Plusieurs conditions sont à respecter :

• Le sous-locataire doit avoir moins de 30 ans et le locataire plus de 60 ans ;
• La durée du contrat est établie entre le locataire et le sous-locataire ;
• La durée du préavis de départ est d'un mois ;
• Le propriétaire bailleur ne peut en aucun cas s'opposer à cette forme de sous-location, mais doit être prévenu.

Le nouveau bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location d'un logement meublé de courte durée compris entre 1 et 10 mois. Il s’adresse aux étudiants (stage, études supérieures, alternance) et aux personnes mutées ou en situation professionnelle temporaire (intérimaires ou travailleurs saisonniers).

Plus d’encadrement pour la location touristique

Attention, si vous êtes propriétaire d’un logement et que vous le louez en meublé pendant les vacances, la loi Elan impose des directives strictes que vous devez suivre. Désormais, la location de vacances ne doit pas dépasser les 120 jours annuels. Si vous dépassez cette limite, vous risquez une amende de 10 000€. 

La loi Elan s’adresse aussi aux plateformes de location de vacances de type Airbnb. En effet, elles doivent contrôler les annonces qui ne respectent pas le nombre de nuitées imposées (120 jours). Ces dernières sont alors dans l’obligation de supprimer ces annonces sous peine de 50 000€ d’amende.

Par ailleurs, les plateformes doivent désormais vérifier les numéros de déclaration afin de pouvoir appliquer un blocage automatique. Si le numéro d’une location de vacances n’est pas mentionné, la plateforme devra s’acquitter de 12 500€.

L'observation et l'encadrement des loyers

Lancé par la loi Alur en 2014, le dispositif d’encadrement des loyers a été mis à jour par la loi Elan. Il s’agit désormais d’une expérimentation pour une durée de cinq ans dans les zones tendues.

Ainsi, les collectivités peuvent expérimenter l’encadrement des loyers en fonction des critères prévus par la loi, observer les effets et en tirer des conclusions. 

La création de la garantie Visale

La loi Elan a créé la garantie Visale (visa pour le logement et l'emploi). En tant que locataire, vous n’êtes plus obligé de présenter un salaire trois fois supérieur au loyer et sans avoir de garant.

Ce dispositif gratuit se porte caution pour le locataire et protège les propriétaires bailleurs des loyers impayés. La garantie Visale s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans, salariés du privé et du secteur agricole et aux ménages accompagnés par des organismes d'intermédiation locative. 

Lutter contre les marchands de sommeil

Dans la lutte contre l’habitat indigne, la loi Elan renforce son action contre les marchands de sommeil en exerçant une pression financière.

Ils sont désormais traités comme des délinquants et poursuivis par l’administration fiscale sur la base d’une présomption de revenus, comme les trafiquants de drogue. Leurs biens immobiliers seront confisqués et ils auront interdiction d’acheter un bien immobilier pendant dix ans. 

Faciliter la transition numérique

Une des mesures de la loi Elan est de faciliter la transition numérique du territoire par :

• L’accélération des raccordements pour les propriétaires ;
• La simplification des démarches administratives pour les collectivités ;
• La sécurisation des déploiements et un renforcement de la commercialisation des réseaux pour les opérateurs. 

Simplifier les locations avec le bail numérique

La dispositif Elan propose des mesures destinées à moderniser et à améliorer les relations entre propriétaires et locataires. La mise en place du bail numérique permet de digitaliser le processus de location d’un bien.

Ainsi, les documents sont automatiquement transmis à chacun des signataires par email. Cela représente un gain de temps et d’argent et c’est plus écologique. 

Protéger les propriétaires des squatteurs

La loi Elan vise à protéger davantage les propriétaires contre les squatteurs. 

Désormais, les squatteurs entrés par effraction, ne sont plus protégés par la trêve hivernale. Cela signifie qu'en tant que propriétaire, vous n’êtes pas obligé d’attendre la fin de la trêve hivernale (au printemps) pour récupérer votre logement.