Loi Boutin : le diagnostic de la surface habitable

La loi n°2009-323 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi Boutin, est votée le 25 mars 2009. Elle introduit de nouvelles règles sur l’encadrement des locations afin de protéger davantage les locataires. 

Le principal apport du changement de la loi Boutin concerne la surface et le mesurage d’un logement dans le cadre d’une location. Par conséquent, en tant que bailleur, vous devez inscrire dans le bail de location la surface habitable du logement.

Les biens immobiliers concernés sont les logements locatifs non meublés utilisés comme habitation principale ou pour un usage mixte, et les locaux professionnels loués non meublés.

Les locations secondaires, saisonnières et les meublées ne sont pas impactées par la loi Boutin.

Dans le cadre d’une location, vous devez annexer au bail de location un dossier de diagnostics immobiliers, contenant notamment le mesurage de la surface habitable. Mais attention de ne pas confondre la surface Boutin avec la surface Carrez. 

Loi Boutin : on parle de surface habitable

La loi Boutin ne prend pas en compte les espaces inhabités comme la cave, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, vérandas, etc. Elle inclut uniquement les combles aménagés.

Ainsi, la surface habitable correspond à la superficie de plancher diminuée de la surface occupée par :

• Les murs et cloisons ;
• Les cages d'escaliers et marches ;
• Les gaines et conduites ;
• Les ouvertures des portes et des fenêtres.

Le métrage ne prend pas en compte la surface :

• Des combles non aménagés ;
• Des caves, sous-sols, remises, garages ;
• Des terrasses, balcons, et vérandas ;
• Des locaux communs ;
• Des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80.

Loi Carrez : on parle de surface privative

La surface loi Carrez prend en compte la surface du bien, mais également les différentes parties annexes du logement : combles, grenier, réserves et remises. Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80 sont comptabilisées.

Les éléments tels que les murs, les cloisons, les marches, les balcons, les terrasses, les embrasures de portes et fenêtres, les gaines, cave et parking ne sont pas pris en compte. 

Le calcul de la surface habitable correspond à la somme totale des planchers des pièces supérieures à une hauteur de 1,80 m. Les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers, etc., sont déduites de ce calcul.

Comme nous l’avons vu avec la loi Carrez, tous les éléments ci-dessous ne sont pas comptabilisés :

• Terrasses, balcons ;
• Caves, garage, parking ;
• Grenier ;
• Remises ;
• Véranda ;
• Réserve ;
• Sous-sol ;
• Combles non aménagés.

Une erreur dans le mesurage peut avoir des conséquences sur votre contrat de location.

En effet, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, si le locataire constate une erreur de plus de 5 % entre la surface mentionnée sur le bail et la surface réelle du logement, il peut réclamer une diminution du prix du loyer. Le locataire dispose d’une année après la signature du bail pour contester la surface habitable du logement.

Depuis 2009, le calcul de la surface habitable d’une maison ou d’un appartement fait partie des diagnostics obligatoires avant la signature d’un contrat de location. Pour protéger les locataires, cette loi Boutin veille à informer sur la superficie privative à disposition.

Le prix d’un mesurage Loi Boutin réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié varie en fonction du logement. Il faut compter en moyenne entre 50 € et 100 € : ce prix va dépendre de la surface de l’appartement ou de la maison, mais aussi de la complexité du mesurage (mezzanines, dépendances, duplex). 

Pour économiser, vous pouvez opter pour des packs diagnostics qui regroupent les diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une location. Cela permet aux diagnostiqueurs de ne se déplacer qu’une seule fois et donc de facturer moins de déplacement.

Le métrage de la surface habitable possède une durée illimitée.

En revanche, si vous réalisez des travaux de rénovation ou d’agrandissement de votre logement, vous devrez procéder à nouveau à un diagnostic de la surface habitable avant toute location. 

Pour réaliser le diagnostic loi Boutin, deux possibilités s’offrent à vous :

• Vous pouvez passer par un diagnostiqueur immobilier certifié qui effectue le mesurage Loi Boutin : cette option est plus coûteuse, mais un professionnel dispose d’une responsabilité civile professionnelle (RC Pro), qui lui permet d'être couvert en cas d'erreur de mesure. En cas de litige, sa responsabilité est engagée. 
• Vous pouvez faire vous-même le mesurage à l’aide d’un télémètre : cependant, en cas de litige à la suite d’une erreur, vous engagez personnellement votre responsabilité.

Si les principaux apports de la loi Boutin concernent le mesurage des logements, d'autres modifications ont été apportées pour protéger les locataires.  

Transmission gratuite des quittances de loyer

La loi Boutin oblige les propriétaires à transmettre les quittances de loyer gratuitement à leurs locataires.

Fin du cumul de garanties contre les impayés

Pour les baux signés depuis le 28 mars 2009, les propriétaires ne peuvent plus cumuler la souscription d’une assurance contre les loyers impayés et exiger la caution d’un tiers en cas de loyers impayés.

Restitution du dépôt de garantie par le dernier propriétaire

La loi Boutin précise qu'il incombe au dernier propriétaire de rembourser le dépôt de garantie au locataire sortant.

Participation du locataire aux travaux d’économie d’énergie

Les propriétaires qui réalisent des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur logement peuvent demander une participation financière aux locataires.