Dispositif Cosse ou Louer abordable : investissement locatif et réduction fiscale Loc'Avantages

La loi Cosse remplace les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien. Elle porte le nom de la ministre du logement Emmanuelle Cosse et elle est rattachée au projet de loi de finances pour 2017.

La loi Cosse s’adresse aux propriétaires de biens immobiliers et à ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Ce dispositif propose une réduction fiscale aux propriétaires qui louent leur bien à des particuliers aux revenus modestes et ayant des difficultés à trouver un logement. 

Si vous souhaitez en bénéficier, vous devez signer une convention auprès de l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Celle-ci vous engage à louer votre bien pendant une période définie. En échange, vous bénéficierez de réductions d’impôts et éventuellement d’aides aux travaux de rénovation si cela est nécessaire.

Faisons le point rapidement pour comprendre la différence entre ces dénominations :

• Le dispositif Cosse est une loi votée en 2016 et réformée en 2022 ;
• Louer abordable est un autre nom employé pour mentionner le dispositif Cosse ;
• Loc'Avantages correspond au nom attribué à la réduction d’impôt engendré par le conventionnement d’un logement.

En d'autres termes, les termes "dispositif Cosse" et "Louer Abordable" recouvrent la même chose et renvoient à la loi Cosse, tandis que Loc'Avantages désigne la réduction d'impôt qui en résulte.

En d'autres termes, les termes "dispositif Cosse" et "Louer Abordable" recouvrent la même chose et renvoient à la loi Cosse, tandis que Loc'Avantages désigne la réduction d'impôt qui en résulte.

L’Anah régit les conditions d’éligibilité au dispositif Cosse. Les critères à remplir pour bénéficier de cet avantage fiscal concernent le bien en question, ainsi que la location à venir.

Critères de sélection du bien immobilier

Le bien doit être loué comme résidence principale et à usage personnel uniquement. Il ne doit donc pas servir de local professionnel, comme par exemple un bureau ou un local de vente, etc.

Par ailleurs, le logement doit être non meublé. Seule exception : il peut en effet être meublé si le logement est mis en location par intermédiation, c’est à dire par un dispositif d’aide au logement pour un public en difficulté comme les personnes sans domicile fixe ou en réinsertion sociale. Généralement, ce sont des associations qui gèrent ce type de dispositif (Solibail ou Louer Solidaire). 

Le bien peut être neuf ou ancien. Toutefois, les conditions d’éligibilité varient d’un cas à l’autre. Nous rentrerons dans les détails plus bas dans cet article.

La réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire. Il doit répondre à une performance comprise entre A et E : les performances F et G ne sont donc pas éligibles. Néanmoins, vous pouvez effectuer des travaux de rénovation afin de remplir ce critère.

Critères d’éligibilité du foyer locataire

Les futurs résidents de votre bien ne doivent pas faire partie de vos amis, de votre famille ou être membre du même foyer fiscal.

Ensuite, la loi Cosse fixe un plafond maximum pour les revenus du locataire. Autre critère essentiel, le montant maximum de la location mensuelle est encadré par la convention mise en place par l’Anah et approuvée par vous-même. Vous avez tout de même le choix entre 3 types de montant, détaillés plus loin.

Enfin, si le bien ne nécessite pas de travaux, vous vous engagez à le louer sous cette convention pendant une période de 6 années. Dans le cas où des travaux sont nécessaires, la période de location sous dispositif Cosse s’étend à 9 ans. Vous pourrez bénéficier des avantages fiscaux fournis par ce dispositif plus longtemps sous condition de renouvellement.

Plusieurs points sont à prendre en considération, si votre bien immobilier requiert des travaux de rénovation. Vous pouvez bénéficier de subventions de l’Anah afin de les réaliser.

Conditions pour obtenir les subventions

Le montant des travaux doit être de minimum 1 500 € HT. Pour rappel, en contrepartie de l’obtention de cette aide, vous vous engagez pour une période de location de minimum 9 ans.

De plus, une étude est menée au cas par cas pour définir l’éligibilité à cette aide. Vous devez donc attendre la validation de l’Anah avant d’entamer vos travaux. La subvention n’est pas rétroactive.

Enfin, seuls certains travaux sont éligibles à cette aide. Un plafond, exprimé soit en euros hors taxes soit en pourcentage, détermine le montant attribué par l’Anah.

Nature des travaux et plafonnement des aides

4 types de travaux peuvent bénéficier des aides de l’Anah : 

Vos futurs locataires doivent répondre à certains critères financiers. En effet, les revenus de vos futurs résidents ne doivent pas excéder un certain montant.

Le total des revenus est défini selon 2 critères : 

• La zone géographique de votre bien.
• Le nombre de personnes appartenant au même foyer.

Pour connaître précisément le montant maximum des revenus de vos locataires, rendez-vous sur le site du gouvernement, sous l’article K.Cosse (conventionnement « ANAH »).

Pour obtenir votre réduction d’impôts, vous devez suivre les 5 étapes suivantes :

1. Remplir la convention Anah (Cerfa n° 12808*09) datée et signée ;
2. La joindre en annexe du bail signé par le bailleur et les locataires ;
3. Remplir le formulaire d’engagement du bailleur (Cerfa n° 13470*04) daté et signé ;
4. Obtenir une copie de l’avis d’imposition du locataire, correspondant aux années N-2 et N-1 si besoin pour justifier des ressources du foyer ;
5. Envoyer les documents cités à la délégation de l’Anah de votre département.

Critères d’évaluation générale du montant

4 paramètres sont à prendre en compte pour connaître le montant de location que vous pourrez appliquer : 

• La surface habitable exprimée en m2 ;
• La surface des pièces annexes : retenez 50 % de la surface au sol, en m2 également ;
• La zone géographique de votre bien immobilier ;
• Le type de convention que vous souhaitez mettre en place.

Critères relatifs au choix de la convention Cosse

Pour bénéficier de Loc Avantages, vous avez le choix entre 3 types de dispositifs :

• Logement intermédiaire ;
• Logement social et très social ;
• Logement avec intermédiation locative.

Plus votre choix est en faveur de l’aide à la personne, plus le montant maximum du loyer applicable est bas. En parallèle, plus votre logement est social et plus vos réductions d’impôts peuvent être élevées.

Les plafonds de loyer par m2 varient selon la zone dans laquelle se situe le logement :

Le dispositif Cosse s’adresse au propriétaire de biens à louer aux particuliers. Il présente de nombreux avantages fiscaux ainsi qu’une aide à la rénovation. En contrepartie d’un loyer plus accessible aux foyers à revenus modestes, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. Celle-ci est également nommée Loc'Avantages. Son pourcentage est variable en fonction de la superficie du bien et de sa situation géographique, ainsi que du degré de convention mis en application. Aussi, conventionner votre logement vous engage sur une période allant jusqu’à 9 années.

Avantages fiscaux avant la réforme de 2022

Pour les logements intermédiaires, votre réduction d’impôt peut être de 15 ou 30 %. Ce montant est défini lors de l’étude de votre dossier et du secteur géographique concerné.

En ce qui concerne les logements sociaux et très sociaux, le pourcentage de réduction d’impôts est de 50 à 70 %.

Enfin, pour les logements à intermédiation locative, le tarif est fixe pour tous les secteurs : 85 % de réduction sur impôts concernés.

Avantages fiscaux après la réforme de 2022

La réforme a été mise en place pour permettre des avantages fiscaux plus égalitaires, en fonction du type de dispositif choisi. Aussi le pourcentage déduit varie en fonction de l’appel à un intermédiaire de location. Il peut s'agir d'une agence immobilière, d'une association, d'un organisme agréé par l’État, etc.

Voici les réductions d'impôt applicables en fonction du type de location : 

L'Anah verse également une prime d'intermédiation locative (PIL) de 1 000 € aux bailleurs qui ont recours à un intermédiaire pour louer leur bien. S'ajoutent à cette somme :

• Une prime de 1 000 € si le bailleur signe un mandat de gestion ;
• Une prime de 1 000 € si la surface du logement n'excède pas 40 m2.

Dispositifs d’aide

En plus de votre réduction d’impôts, vous pouvez bénéficier d’aides supplémentaires. Celles-ci concernent la rénovation du logement, avec l’aide de l’Anah. Vous pouvez donc cumuler les aides à la remise en état et la réduction Loc'Avantages.

Déficit foncier

Lorsque le montant de vos charges est supérieur aux rentes engendrées, vous réalisez un déficit foncier. Cette somme négative, qui doit figurer dans votre déclaration de revenus, fait diminuer votre base imposable et contribue donc à vous faire payer moins d'impôts.

Bien que le dispositif Cosse présente de nombreux avantages fiscaux, le conventionnement de votre logement comporte certains risques. Pour être sûr de votre projet, il est important d’étudier plusieurs paramètres.

La location sous Cosse s'adresse à des foyers aux revenus modestes, voire en situation financière difficile. Par conséquent, le risque d’impayés est plus élevé. Bien entendu, il existe des procédures à appliquer si une telle situation devait vous arriver.

Aussi, le conventionnement réalisé implique un engagement de votre part allant de 6 à 9 ans minimum. Vous devrez donc louer votre logement à un tarif réduit durant un nombre d’années non négligeable. Il convient d’étudier solidement la probabilité de rentabilité de ce projet avant de vous lancer.

Enfin, étant donné que le foyer logé est moins solvable, il est probable que vous ayez des travaux d’entretien à réaliser après leur départ du logement. Ce n’est pas une vérité absolue, mais il est important de prendre en compte qu’un foyer avec peu de revenus n’a pas forcément les moyens d’entretenir les lieux. Et ce, même si une partie des entretiens les incombe.