Quelles sont les principales mesures de la Loi Elan sur les copropriétés ?

La Loi Elan (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), appelée aussi Loi logement, s’applique à toutes les copropriétés en France, quelle que soit leur taille ou leur statut. 
Cependant, elle prévoit des mesures spécifiques :

• un cadre simplifié pour les petites copropriétés (moins de cinq lots) ;
• un encadrement renforcé pour celles confrontées à des difficultés financières.
  

La Loi Elan a pour objectif de : 

• simplifier les procédures de décision en assemblée générale ;
• moderniser la gestion des syndicats de copropriété ;
• favoriser la transition énergétique ;
• améliorer la transparence et la clarté des règlements de copropriété.

Les modifications apportées par cette loi visent les copropriétaires, les syndics, ainsi que les membres des conseils syndicaux qui jouent un rôle important dans la gestion et la supervision de la copropriété.

L’un des secteurs qui connait le plus d’évolution avec la Loi Elan est le contrat de syndic. Plusieurs mesures ont été introduites pour améliorer la transparence et la gestion des contrats syndicaux, dans le but de renforcer la protection des copropriétaires. Découvrez ces principales mesures pour mieux comprendre les changements. 

Amélioration de l’extranet de copropriété

La Loi Elan impose aux syndics de copropriété la mise en place d’un extranet de copropriété sécurisé. Ce portail numérique divisé en trois espaces permet aux copropriétaires et au conseil syndical d’accéder aux documents dématérialisés essentiels (comptes rendus, documents financiers, etc.) relatifs à la gestion de l’immeuble.

L’objectif est d’améliorer la transparence et de faciliter l’accès aux informations pour tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou absents.

Réforme du fonctionnement de l’assemblée générale (AG)

La Loi Elan introduit également des modifications dans le fonctionnement de l'assemblée générale. Le but est de faciliter les votes et d’éviter les obstacles, notamment pour des travaux urgents.

Désormais, il est possible de participer aux réunions par visioconférence et de voter par correspondance. Cette mesure facilite la participation des copropriétaires et permet de lutter contre l’absentéisme lors des AG. 

De plus, les règles de vote ont été assouplies pour les décisions nécessitant une majorité simple. Une AG peut ainsi être convoqué par un seul propriétaire dont les coûts seront à sa charge. Il peut s'agir de travaux de transition énergétique ou les travaux d’amélioration.

Lors de la tenue de l’AG, un copropriétaire n’est plus limité à 3 mandats, il peut dorénavant représenter autant de copropriétaires souhaités, avec une limite de 10% des voix totales (la sienne incluse).

Un nouveau délai de deux mois est proposé avant de commencer des travaux votés lors de l’assemblée générale. Cette mesure permet au copropriétaire absent lors de l’AG de contester la décision et saisir le Tribunal judiciaire.

Renforcement du conseil syndical

Pour assurer une meilleure gouvernance, la Loi Elan accorde un rôle renforcé au conseil syndical (l’ensemble des copropriétaires). Ce dernier dispose désormais de plus de moyens pour contrôler et surveiller l’activité du syndic. 

La loi Elan octroie un pouvoir de contrainte au conseil syndical. Celui-ci peut désormais consulter les comptes de la copropriété à tout moment. Il a également la possibilité d'adresser une demande d’explication sur les questions financières. En cas de refus ou de mauvaise foi du syndic, ce dernier risque une pénalité de 15 € par jour de retard. 

Les ascendants et descendants d’un copropriétaire peuvent intégrer le conseil syndical. Il peut s’agir des parents d’un copropriétaire.

D’autres mesures renforcent le rôle du conseil syndical : le président du conseil syndical peut poursuivre en justice un syndic qui ne remplirait pas sa mission. Il peut prendre des décisions pour des travaux de copropriété, sans avoir besoin de convoquer l’assemblée générale. Enfin, le conseil syndical peut mettre les syndics en concurrence en cours et en fin de mandat.

Durcissement des règles pour les retards de paiement

La Loi Elan propose des solutions pour les copropriétés en difficulté, notamment celles où les charges impayées mettent en péril l’entretien et la viabilité des immeubles.

Afin de limiter les impayés, la Loi Elan durcit les règles en cas de retard de paiement des charges de copropriété. Les syndics peuvent désormais intervenir plus rapidement pour récupérer les sommes dues. 

Dans l'éventualité où un copropriétaire ne s'acquitte pas de ses provisions sur charge, une mise en demeure lui sera envoyé. Il dispose d'un délai de 30 jours pour effectuer le paiement. Le cas échéant, les nouvelles dispositions l'obligent à régler les provisions des trimestres suivants. Cette mesure concerne également les cotisations aux fonds de travaux. 

Mise en conformité du règlement de copropriété

La Loi Elan impose la mise en conformité du règlement de copropriété avec les nouvelles règles. Chaque copropriété doit donc vérifier que son règlement est à jour pour être en phase avec les nouvelles dispositions, notamment en ce qui concerne la répartition des charges et les modalités de gestion des parties communes. Cette mesure vise à éviter les conflits liés à des interprétations différentes des règlements.

Nouvelle définition des parties communes

La Loi Elan introduit des précisions concernant l’usage des parties communes. Les copropriétés peuvent désormais définir avec plus de précision les droits d’usage des parties communes spéciales pour chaque copropriétaire, comme les jardins partagés, les locaux à vélos ou les places de stationnement. Cela permet de limiter les conflits d’utilisation et de garantir un usage équitable et respectueux des parties communes.

La loi Élan supprime également le droit de construire, creuser ou surélever une partie commune. Auparavant, l’AG pouvait céder à un copropriétaire un droit accessoire pour construire une cabane dans une partie commune. Ce n’est plus possible. 

Nouveau régime adapté aux petites copropriétés

La Loi Elan introduit un régime plus simple pour les copropriétés de moins de 5 lots. Ces petites copropriétés bénéficient de mesures allégées en termes de gestion et de comptabilité, leur permettant de s’adapter plus facilement aux exigences administratives. Par exemple, la nomination d’un conseil syndical n'est plus obligatoire. 

Les copropriétaires peuvent ainsi gérer leur immeuble collectivement, sans avoir recours à une organisation lourde et coûteuse. Cela représente un gain de temps et d'argent pour ces petites structures, qui peuvent désormais fonctionner de manière autonome.

En matière de travaux de rénovation et d’entretien des parties communes, la Loi Elan propose des dispositifs visant à faciliter l’engagement des copropriétés dans des démarches de rénovation, en particulier pour les travaux d’amélioration énergétique.

Incitation vers la transition énergétique

L’une des priorités de la Loi Elan est de faciliter la transition énergétique dans les copropriétés. Certains travaux d’amélioration énergétique, comme l’isolation thermique des façades ou le remplacement des équipements de chauffage, peuvent désormais être votés à une majorité simple. 

Cela permet d'accélérer l’adoption des projets et de diminuer les dépenses énergétiques à long terme. La réalisation de travaux d'économies d'énergie doit être votée à la majorité absolue par les copropriétaires. Cependant, avec plus de deux tiers des voix des copropriétaires lors du vote, un second est effectué avec décision par majorité simple.

Mise en place d'aides financières et de dispositifs de financement

Pour encourager les travaux, la Loi Elan permet aux copropriétaires d’accéder à des dispositifs de financement. Il y a par exemple l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ collectif) ou les aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Ces subventions et prêts à taux réduit permettent aux copropriétaires de diminuer le coût des travaux et de favoriser la rénovation énergétique des bâtiments.