Les évolutions du mandat exclusif de vente depuis la loi ALUR

Contrôle de la reconduction tacite du mandat exclusif simple

La loi Alur (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) encadre strictement la durée et la reconduction des mandats exclusifs de vente. Désormais, la reconduction tacite est interdite. Dès lors, toute prolongation doit être expressément accordée par le vendeur.

Un mandat exclusif est irrévocable pendant une période de trois mois. Durant cette période, le vendeur confie la vente de son bien à une seule agence, et ne peut annuler le mandat.

À l'expiration de cette période :

• Si le vendeur souhaite résilier le mandat, il doit en informer l'agent immobilier au moins quinze jours avant la fin de la période d'irrévocabilité, par lettre recommandée avec avis de réception (RAR).
• Si le vendeur souhaite continuer avec la même agence, il doit signer un nouveau mandat, qui peut être exclusif, simple ou semi-exclusif, selon ses préférences.

Le mandat prend fin automatiquement en cas de décès du vendeur ou de l'agent immobilier. Si l'agent fait partie d'une société, le mandat peut être transféré au sein de cette organisation, afin de garantir la continuité du service et de préserver les intérêts du vendeur.

Enfin, un bon de visite signé par un potentiel acquéreur ne remplace pas un mandat. Il sert uniquement à prouver que la visite a eu lieu avec l'agent immobilier. Il ne permet donc pas à ce dernier de percevoir une commission.

Informations à fournir dans un mandat exclusif

Les agences immobilières sont tenues de fournir des informations claires et précises dans le cadre d’un mandat exclusif de vente. Ces informations incluent notamment la durée du mandat, les obligations de chaque partie et les modalités de résiliation. Ces éléments permettent au vendeur de comprendre pleinement ses engagements et d’éviter tout malentendu pendant l’exécution du contrat.

Le mandat doit obligatoirement inclure :

• Une clause d'exclusivité stipulée explicitement.
• L'identité complète et les coordonnées du vendeur (mandant) et de l'agence (mandataire).
• Le numéro d'inscription au registre des mandats de l'agence immobilière.
• Une description détaillée du bien, avec ses principales caractéristiques.
• Le prix de vente.
• La durée du mandat.
• Les conditions de résiliation.
• Les honoraires de l'agence, leur montant, et qui en a la charge (vendeur ou acheteur).

Enfin, le mandat doit inclure les moyens de diffusion des annonces (annonces en ligne, site internet de l’agence, réseaux sociaux, panneaux publicitaires, etc.) afin que le vendeur soit informé des efforts déployés par l’agence pour assurer la visibilité du bien sur le marché.

Obligation d’information sur les diagnostics et les litiges en copropriété

La loi Alur impose aux vendeurs, y compris dans le cadre d'un mandat exclusif, de fournir un ensemble de documents avant la signature de l'avant-contrat, notamment pour les biens en copropriété. Ces documents sont indispensables pour informer l'acheteur de la situation du bien. Ils incluent :

• Le dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend le diagnostic de performance énergétique (DPE), l'état d'amiante, l'état des installations électriques et de gaz, ainsi que tout diagnostic requis.
• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

Transparence sur les honoraires des agences immobilières

La loi Alur a instauré des règles strictes pour renforcer la transparence des honoraires dans les transactions immobilières. Désormais, les agences immobilières sont tenues d'afficher clairement leurs honoraires, qu'ils soient à la charge du vendeur ou de l'acheteur. Cette obligation s'applique tant aux annonces en ligne qu'à celles affichées dans les agences physiques.

Ainsi, chaque annonce doit indiquer le prix de vente du bien, le montant des honoraires de l'agence toutes taxes comprises (TTC), et préciser clairement qui en supporte la charge. Si les honoraires sont à la charge de l'acheteur, le prix de vente doit être affiché à la fois avec et sans honoraires.

Ces informations doivent être présentées de manière claire et compréhensible pour éviter toute ambiguïté. L'objectif de cette mesure vise à renforcer la lisibilité des coûts associés à la transaction immobilière, et à prévenir les éventuels malentendus ou conflits liés aux frais d'agence.

Extension du délai de rétractation avec la loi Hamon

En mars 2014, la loi Hamon, adoptée peu après la loi Alur, a étendu le délai de rétractation de 7 à 14 jours. Ce droit de rétractation s'applique uniquement aux mandats signés à distance, à la suite d'un démarchage téléphonique ou hors des locaux de l'agence immobilière. En revanche, les contrats signés directement en agence ne bénéficient d'aucun délai de rétractation.

Pour exercer ce droit, le vendeur doit envoyer à l'agence une lettre recommandée avec accusé de réception, sans avoir à justifier sa décision. Le délai de 14 jours débute le lendemain de la signature du mandat.

Toutefois, ce droit devient caduc si des visites ont déjà eu lieu, car elles marquent le début de l'exécution du contrat.

Application du droit commun des contrats

Outre les dispositions spécifiques introduites par la loi Alur, les mandats de vente immobilière restent soumis aux règles du droit commun des contrats. 

Ainsi, en cas de litige entre le vendeur et l'agence immobilière, les modalités de suspension ou de résiliation du mandat dépendent essentiellement des clauses inscrites dans le contrat. 

Le vendeur peut donc invoquer ces dispositions pour protéger ses intérêts et, si nécessaire, demander la suspension temporaire du mandat jusqu'à la résolution du conflit.  

Modalités de résiliation anticipée

Bien que la loi Alur ne régisse pas directement la résiliation anticipée, celle-ci reste possible en vertu des principes généraux du droit des contrats. 

Aussi, en cas de manquement grave de l'agence ou d'un accord mutuel entre les parties, le mandat peut être résilié avant son terme. 

La résiliation doit être effectuée par écrit, en respectant le préavis défini dans le mandat.