Que dit la loi ALUR en cas d'impayés des charges de copropriété ?

La mise en demeure du syndic

Pour récupérer les charges impayées, le syndic envoie une mise en demeure au copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais d'envoi et de relance sont à la charge du débiteur.

Si aucun règlement n'est effectué sous 30 jours, le syndic peut, selon la loi Élan, exiger le paiement des charges impayées ainsi que des appels de fonds à venir. Ainsi, le copropriétaire devra s'acquitter des dettes passées, et anticiper les charges futures.

Les actions judiciaires

Si les tentatives amiables échouent, le syndic peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un titre exécutoire. Ce document contraint le copropriétaire défaillant à payer sa dette sous peine de sanctions.

La loi Alur renforce cette action en autorisant, en cas de non-paiement persistant, la saisie des biens du copropriétaire. Dans les cas extrêmes, la sanction peut aller jusqu'à la vente forcée de son lot immobilier.

La copropriété peut également engager une procédure en référé contre le copropriétaire défaillant. Ce recours est rapide et peu coûteux. Bien que le recours à un avocat soit recommandé, il n'est pas obligatoire.

L’inscription d’une hypothèque légale sur le bien

Le syndic peut inscrire une hypothèque légale sur le bien du copropriétaire défaillant. Cette inscription garantit le paiement des créances impayées.

En effet, lors de la vente du bien, les sommes dues sont automatiquement déduites du produit de la vente, avant que le copropriétaire ne perçoive le solde restant. 

La mise sous administration judiciaire de la copropriété

En cas d'impayés importants et de graves difficultés financières, la loi Alur prévoit le placement de la copropriété sous administration judiciaire. Cette procédure de traitement des difficultés financières permet la nomination d'un administrateur judiciaire chargé de la gestion de la copropriété.

L’administrateur est chargé de redresser la situation financière et de rétablir l'équilibre des comptes de la copropriété.

Le signalement au CCAPEX

Dans le cadre des mesures prévues par la loi Alur pour prévenir les expulsions, le syndic doit signaler la situation du copropriétaire en difficulté à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions) avant d'entamer toute procédure d'expulsion pour impayés.

La CCAPEX évalue la situation du copropriétaire en difficulté. En lien avec les acteurs sociaux, il a la possibilité de proposer des aides financières ou un accompagnement social pour éviter l’expulsion.

Recouvrement accéléré des créances

La loi Alur a renforcé les pouvoirs des syndics pour faciliter le recouvrement des charges impayées. 

Elle leur permet désormais d’entamer des procédures dès le premier retard de paiement, après la date d'exigibilité des loyers et des charges.

Blocage des droits de vote en assemblée générale

Conformément à la loi Alur, le syndic peut suspendre le droit de vote d’un copropriétaire en situation d’impayé. Cette mesure a plusieurs objectifs :

• Inciter le copropriétaire à régulariser rapidement sa situation.
• Empêcher ce copropriétaire d’influencer les décisions importantes de la copropriété.
• Protéger les autres copropriétaires des décisions qui pourraient aggraver la situation financière de l'immeuble.

Quels sont les nouveaux délais de prescription après la loi Alur ?

Réduction du délai de prescription pour les charges impayées

Avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, le délai de prescription pour le recouvrement des charges impayées était fixé à cinq ans. 

En 2014, la loi Alur a introduit l'article 7-1 à la loi du 6 juillet 1989, réduisant ce délai à trois ans. Cette modification permet de :

• Accélérer le recouvrement des créances.
• Inciter syndics et copropriétaires à réagir rapidement face aux impayés.
• Protéger les finances des copropriétés en limitant l'accumulation de dettes trop anciennes.

Conséquences des délais sur la gestion des copropriétés

La réduction du délai de prescription à trois ans impacte directement la gestion des copropriétés. En effet, les syndics doivent désormais surveiller attentivement les paiements, et intervenir rapidement en cas d’impayés, sous peine de compromettre la trésorerie de la copropriété.

Pour les copropriétaires défaillants, ce changement réduit le temps disponible pour régulariser leur situation avant le lancement des procédures judiciaires.

La procédure d’alerte, renforcée par la loi Alur, permet d'aider les copropriétés en difficulté financière avant que la situation ne devienne critique. La fragilité de la copropriété est évaluée au moment de la clôture des comptes.

Déclenchement de la procédure d’alerte

La procédure d’alerte se déclenche lorsque la copropriété présente des signes de fragilité financière. C'est le cas lorsque les impayés de charges dépassent 25 % du budget prévisionnel (15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots). 

Le syndic doit alors informer le conseil syndical, et signaler la situation au tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. Celui-ci peut alors désigner un mandataire ad'hoc chargé de procéder à un audit de la copropriété, d’identifier les causes des difficultés financières, et de proposer un plan de redressement.

Recours des copropriétaires en cas de difficultés

Si le syndic n'agit pas dans le mois suivant l'approbation des comptes, les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix peuvent saisir directement le tribunal judiciaire afin de déclencher la procédure d'alerte.

De plus, tout créancier de la copropriété (électricien, société de nettoyage des parties communes…) dont les factures demeurent impayées depuis plus de six mois après un commandement de payer infructueux peut présenter une requête auprès du tribunal.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, la procédure d'alerte peut également être initiée par les autorités locales. Le maire de la commune, le président de l’établissement de coopération intercommunale compétent, le préfet ou même le procureur de la République peuvent demander la désignation d’un mandataire ad’hoc. 

Les dispositifs d’aides financières

Il existe plusieurs dispositifs pour aider les copropriétaires qui rencontrent des problèmes d'impayés. Parmi eux, on trouve des subventions locales et des aides de l’Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH), destinées à financer des travaux de rénovation ou d'amélioration de l'habitat, notamment pour les copropriétaires en difficulté.

Les copropriétaires peuvent également solliciter le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Ce fonds aide à rembourser les loyers impayés et à couvrir les charges.

En parallèle, des prêts aidés sont aussi proposés par certaines agences de la CAF.

La mise en place d'un plan d'apurement

Un plan d’apurement peut être mis en place entre le copropriétaire défaillant et le syndic. Il peut aussi être décidé par un administrateur provisoire si la copropriété elle-même est en difficulté financière. Ce plan prévoit un échéancier pour étaler les paiements des dettes sur une période définie.

Une fois cet échéancier convenu, il est déposé au greffe du tribunal judiciaire et homologué par le juge, lui conférant ainsi une force contraignante. Ce dispositif permet d’alléger la trésorerie du copropriétaire ou de la copropriété tout en assurant le remboursement progressif des sommes dues.