Comment la loi ALUR impacte-t-elle les petites copropriétés (2 lots) ?

En 2014, la loi Alur est venue compléter la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, puis a été suivie par la loi Élan en 2018. Elle a introduit plusieurs obligations s'appliquant à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Ces mesures visent à renforcer la gestion, à assurer une meilleure protection des copropriétaires et à améliorer la transparence.

Inscription au registre national des copropriétés

Toutes les copropriétés, y compris celles de deux lots, doivent être inscrites au registre national des copropriétés mis en place par la loi Alur. 

Ce registre recense des informations importantes telles que l'identification, la gouvernance, la situation financière et les éventuelles procédures concernant chaque copropriété. 

L'inscription doit être renouvelée chaque année, sous peine de sanctions. 

Constitution d'un fonds de travaux

Progressivement mis en place depuis 2023, le fonds de travaux deviendra obligatoire pour toutes les copropriétés, y compris celles de moins de 50 lots, d'ici 2025. Cette mesure impose la création d'un fonds de travaux destiné à anticiper les dépenses d'entretien et de rénovation des parties communes. Ce fonds doit représenter au moins 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété. 

Des exemptions existent néanmoins pour les copropriétés dont le diagnostic technique global ne prévoit pas de travaux dans les dix prochaines années et pour les immeubles de moins de dix lots.

Obligation de désigner un syndic

Quelle que soit sa taille, chaque copropriété doit obligatoirement désigner un syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole (souvent l'un des copropriétaires). 

Le syndic est notamment chargé de la gestion financière, de l'organisation des assemblées générales et du respect du règlement de copropriété.

Compte bancaire séparé

Conformément aux lois Alur et Élan, toutes les copropriétés, y compris les petites copropriétés, doivent ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires afin d'assurer une gestion financière distincte des fonds communs. 

Délégation de la mission du syndic à un tiers

Dans les copropriétés de deux lots, un syndic bénévole peut, avec l'accord de l'autre copropriétaire, déléguer ponctuellement certaines de ses missions à une fin définie.

Pouvoirs des copropriétaires

Les copropriétaires dans une copropriété de deux lots jouissent d'une grande autonomie pour la gestion courante. Chaque copropriétaire peut prendre seul l'initiative de travaux de conservation de l'immeuble, comme des réparations urgentes ou un ravalement de façade, à condition d'informer l'autre copropriétaire du type de travaux et des coûts associés.

Si un désaccord survient, le copropriétaire opposé peut saisir le tribunal dans un délai de deux mois à compter de la notification.

Assemblées générales

Les très petites copropriétés peuvent prendre des décisions lors de réunions informelles, sans convocation officielle préalable, ou par consultation écrite. Chaque copropriétaire a toutefois la possibilité de convoquer l'autre à une assemblée générale en fixant les points à l'ordre du jour.

À noter néanmoins qu'une assemblée générale annuelle reste obligatoire pour le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes de la copropriété.

Règles de majorité

Les décisions au sein des copropriétés de deux lots sont encadrées par des règles de majorité spécifiques :

• Majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) : un copropriétaire détenant plus de 50 % des tantièmes de copropriété peut prendre seul une décision relevant d'une majorité simple.
• Majorité absolue (article 25) : un copropriétaire détenant au moins deux tiers des tantièmes peut adopter seul des résolutions exigeant une majorité absolue.

Le syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, doit être informé de toutes les décisions prises par les copropriétaires, qu'elles aient été adoptées en assemblée générale ou lors de réunions informelles.

Répartition des dépenses de l'immeuble

Chaque copropriétaire contribue aux charges de la copropriété en fonction de ses tantièmes de parties communes. 

Si l'un d'eux avance des fonds, il peut réclamer le remboursement de la quote-part qui incombe à l'autre copropriétaire.

Conseil syndical en option

Dans les copropriétés de cinq lots ou moins, la loi Alur ne rend pas obligatoire la création d'un conseil syndical. Toutefois, les copropriétaires peuvent choisir de l'instaurer afin de veiller à la bonne application des décisions prises en assemblée générale. 

En l'absence d'un conseil syndical, la gestion repose uniquement sur le syndic. 

Prise de décision simplifiée

Les copropriétaires peuvent prendre des décisions par consultation écrite, sans convoquer d'assemblée générale formelle. Ces décisions doivent cependant être adoptées à l'unanimité des voix des copropriétaires.

Désignation d'un syndic dans les syndicats coopératifs

Pour les copropriétés de cinq lots ayant adopté une structure coopérative sans conseil syndical, la loi permet de désigner un syndic parmi les copropriétaires. Cette nomination intervient à la majorité des voix.

En cas d'urgence ou de dysfonctionnement du syndic, chaque copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire pour prendre des mesures visant à préserver l'immeuble ou à assurer la sécurité et la santé des occupants.