SOMMAIRE
- N° 1 : Qu'est-ce que la mise en concurrence des contrats de syndic de copropriété ?
- N° 2 : Quand faut-il mettre un syndic de copropriété en concurrence ?
- N° 3 : Quelle est la procédure de mise en concurrence ?
- N° 4 : Quels sont les cas de dispense de la mise en concurrence ?
- N° 5 : Quelles sont les sanctions en l'absence de mise en concurrence ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La mise en concurrence des contrats de syndic est obligatoire, initiée par le conseil syndical avant chaque renouvellement.
Le conseil syndical doit présenter au moins deux offres à l'assemblée générale pour choisir un nouveau syndic.
Sans mise en concurrence, la décision de désignation du syndic reste valable.
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La gestion d'une copropriété requiert l'intervention d'un syndic chargé de représenter la copropriété et d'administrer ses parties communes. La désignation d'un syndic par l'assemblée générale des copropriétaires doit suivre une procédure de mise en concurrence. Cette démarche ne constitue pas seulement une pratique recommandée, mais une obligation légale.
Qu'est-ce que la mise en concurrence des contrats de syndic de copropriété ?
Définition
La mise en concurrence des contrats de syndic de copropriété est une obligation légale définie initialement par la loi ALUR du 24 mars 2014, et précisée à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis. Cette obligation a été renforcée par l’ordonnance ÉLAN du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020.
Concrètement, la loi requiert que le conseil syndical soumette au moins deux offres de syndics à l'assemblée générale des copropriétaires avant de procéder à la sélection d’un nouveau syndic.
Avantages de la mise en concurrence
- Assurer la transparence : en comparant plusieurs propositions (2 au minimum), les copropriétaires bénéficient d'une vision claire et détaillée des services offerts ainsi que des tarifs pratiqués par différents syndics.
- Garantir l'équité : tous les syndics potentiels peuvent soumettre leur candidature, ce qui permet une évaluation juste et objective de chaque offre.
- Optimiser les coûts et la qualité des services : la concurrence incite les syndics à affiner leurs tarifs et à améliorer la qualité de leurs prestations.
Quand faut-il mettre un syndic de copropriété en concurrence ?
La mise en concurrence du syndic est obligatoire uniquement lorsque le syndic actuel n'est pas renouvelé. Ce processus peut être déclenché dans 2 situations spécifiques :
- Expiration du contrat : le contrat avec le syndic en place arrive à échéance après 1 ou 3 ans selon les termes du mandat, et le syndicat des copropriétaires décide de ne pas le renouveler.
- Décision du syndic : le syndic actuel choisit de ne pas renouveler son engagement avec la copropriété.
Quelle est la procédure de mise en concurrence ?
La procédure de mise en concurrence des contrats de syndic de copropriété se déroule en 4 étapes essentielles :
Étape 1 : Initiation de la mise en concurrence
La mise en concurrence obligatoire est généralement initiée par le conseil syndical. Toutefois, elle peut aussi être proposée par les copropriétaires eux-mêmes.
Pour ce faire, un appel d'offres est envoyé à plusieurs syndics potentiels. Cette lettre doit être claire, détaillée, et inclure tous les aspects nécessaires à une évaluation objective des propositions :
- détail des services proposés ;
- tarification des prestations ;
- références et expériences antérieures des candidats ;
- conditions de révocation et de résiliation du contrat.
Voici un modèle de lettre pour une mise en concurrence :
LETTRE TYPE DE MISE EN CONCURRENCE
Objet : Demande de proposition pour changement de syndic de copropriété
Monsieur ou Madame……….
Dans le cadre de l'expiration prochaine du mandat de notre actuel syndic, et conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur, nous, le conseil syndical de la copropriété située à [adresse complète de la copropriété], souhaitons initier une mise en concurrence pour la gestion de notre immeuble.
Nous vous invitons par la présente à nous faire parvenir votre proposition détaillée pour le mandat de syndic de notre copropriété. Votre offre devra inclure les éléments suivant :
- Présentation de votre cabinet : veuillez inclure des informations sur votre expérience et vos compétences en gestion de copropriété.
- Détail des services inclus dans vos honoraires de gestion courante.
- Liste des coûts supplémentaires pour des services non inclus dans la gestion courante (par exemple, gestion des travaux exceptionnels, tenue de réunions supplémentaires, etc.).
- Références de copropriétés similaires que vous avez gérées.
- Modalités de communication avec les copropriétaires et le conseil syndical.
- Détails de votre assurance responsabilité civile professionnelle.
Nous vous remercions de nous faire parvenir votre proposition au plus tard le [date limite], soit par courrier à l'adresse ci-dessus, soit par courriel à [adresse email].
Nous vous informons que les propositions reçues seront examinées lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires prévue le [date de l'assemblée générale]. Le choix du syndic sera effectué à cette occasion, après présentation et discussion de chaque offre. […]
Cordialement,
Fait à…………. [lieu], le………….[date]
Signature
Étape 2 : Réception des propositions de contrats
Les propositions reçues doivent être adressées au conseil syndical ou au syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ces offres doivent respecter le cadre d'un contrat type conformément à l'annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et inclure une fiche d'information détaillée sur les tarifs et les services proposés.
Étape 3 : Convocation à l'assemblée générale
Les propositions reçues sont jointes aux convocations de l'assemblée générale. Ces dernières sont envoyées aux copropriétaires au minimum 21 jours avant la date de l'assemblée.
Étape 4 : Présentation et vote en assemblée générale
Durant l'assemblée générale, chaque proposition est présentée, discutée, et soumise au vote des copropriétaires.
Le choix du syndic est effectué selon la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des présents représentés et absents). Si nécessaire, un second vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) peut être tenu lors de la même AG si le premier vote obtient au moins un tiers des tantièmes de copropriété.
À l'issue de l'assemblée générale des copropriétaires, un procès-verbal est rédigé pour consigner toutes les décisions prises, y compris l'élection du nouveau syndic. Ce document doit être communiqué à tous les copropriétaires par le nouveau syndic dans le mois qui suit l'assemblée.
Quels sont les cas de dispense de la mise en concurrence ?
Certaines situations spécifiquement réglementées permettent de changer de syndic sans mise en concurrence :
- Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical.
- Lorsqu'une dispense de mise en concurrence a été votée en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue de l'article 25.
Quelles sont les sanctions en l'absence de mise en concurrence ?
Malgré l'obligation légale de mise en concurrence pour la désignation des syndics de copropriété, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 précise que l'omission de cette formalité ne conduit pas à une irrégularité de la décision. En d'autres termes, l'absence de mise en concurrence ne rend pas la décision de désignation du syndic nulle, et n'entraîne pas de sanctions directes.
En outre, il semble peu probable que le conseil syndical soit mis en cause ou qu'une action en responsabilité civile soit engagée à son encontre, car il ne possède pas de personnalité morale.
FAQ
Comment changer de syndic de copropriété en 5 étapes ?
Pour changer de syndic, le conseil syndical doit envoyer une lettre de mise en concurrence à deux syndics minimum, réceptionner les contrats, convoquer l'AG, présenter et voter l'élection du nouveau syndic, signer le contrat avec le nouveau syndic choisi.
Pourquoi la mise en concurrence du syndic est-elle souhaitable lors de la première assemblée ?
La mise en concurrence du syndic lors de la première assemblée est plus que souhaitable, elle est obligatoire. Elle permet aux copropriétaires de choisir un gestionnaire qui répondra au mieux à leurs attentes en termes de coût et de qualité de service.
Quel est le délai pour changer de syndic ?
Le délai pour changer de syndic de copropriété dépend principalement de la date d'expiration du mandat du syndic en place. Le processus de changement se prépare quelques mois avant cette échéance, pour permettre une mise en concurrence et une sélection appropriée lors de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires.
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Legifrance.gouv.fr - Annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
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- N° 1 : Qu'est-ce que la mise en concurrence des contrats de syndic de copropriété ?
- N° 2 : Quand faut-il mettre un syndic de copropriété en concurrence ?
- N° 3 : Quelle est la procédure de mise en concurrence ?
- N° 4 : Quels sont les cas de dispense de la mise en concurrence ?
- N° 5 : Quelles sont les sanctions en l'absence de mise en concurrence ?
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