SOMMAIRE
- Éléments clés du contrat type de syndic
- Clauses de résiliation du mandat de syndic
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Un syndic gère une copropriété via un contrat définissant sa durée (1 à 3 ans), ses missions et sa rémunération.
Sa rémunération comprend un forfait annuel pour les tâches courantes et des honoraires pour prestations exceptionnelles.
Il s’occupe des finances, de l’entretien et des assemblées générales, avec des missions additionnelles possibles si votées.
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Les copropriétaires confient la gestion de leur immeuble à un syndic en signant un mandat de gestion. Ce contrat-type, strictement encadré par la loi, est obligatoire pour tous les syndics professionnels. Il s’applique aussi aux syndics non professionnels dès lors qu’ils perçoivent une rémunération. Le contrat de syndic détermine les éléments clés liés à la gestion du bien, notamment les responsabilités et les missions confiées au mandataire.
Quels sont les éléments clés du contrat type de syndic ?
Les principales informations contenues dans le contrat de syndic se répartissent en trois grandes catégories :
1— La durée du mandat et les conditions de renouvellement
La durée de mission du syndic doit être expressément indiquée dans le contrat. Celui-ci précise la date de prise d’effet ainsi que la date de fin du mandat.
Cette durée, généralement comprise entre 1 et 3 ans, est votée par les copropriétaires en assemblée générale. Avant le vote, une mise en concurrence de plusieurs syndics est obligatoire afin de comparer les propositions.
Le renouvellement du mandat peut être approuvé par un vote à la majorité absolue de l’article 25 (loi du 10 juillet 1965).
Le contrat doit également mentionner les motifs et les conditions permettant la révocation du syndic. Cette révocation doit être votée en assemblée générale à la majorité prévue par l’article 25.
2— Les conditions de rémunération du syndic de copropriétaires
Le contrat de syndic doit préciser les conditions de rémunération du gestionnaire. Celle-ci est divisée en deux parties :
- La rémunération forfaitaire annuelle pour les missions courantes.
- Les honoraires spécifiques pour des prestations exceptionnelles.
La rémunération forfaitaire concerne les missions principales. Ces dernières sont listées dans l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967 et incluent notamment : la gestion comptable, la gestion des contrats d’assurance, l’entretien courant des parties communes et la mise en œuvre des décisions prises en assemblée générale.
Ce montant est soumis à un vote des copropriétaires, selon la majorité absolue de l’article 25. Si cette majorité n’est pas atteinte, mais que la résolution obtient au moins ⅓ des voix, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple de l’article 24.
En plus du forfait, le syndic peut percevoir une rémunération complémentaire pour des prestations particulières listées dans l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967. Ces prestations concernent notamment la gestion de travaux importants, la réalisation de diagnostics techniques ou la gestion de contentieux.
Un syndic non professionnel peut être rémunéré pour les missions qu’il accomplit. Il s’agit généralement d’un dédommagement couvrant les frais engagés et le temps consacré à la gestion de la copropriété. Cette rémunération doit néanmoins être prévue dans le contrat de syndic, et approuvée par un vote en assemblée générale.
3— Les missions du gestionnaire de copropriété
Le contrat signé entre le syndic et le syndicat des copropriétaires doit spécifier les missions définies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Ces missions concernent la gestion quotidienne de l’immeuble. Elles peuvent inclure des prestations supplémentaires selon les besoins spécifiques de la copropriété.
Les missions légales
Le syndic a plusieurs obligations :
- Assurer une gestion financière rigoureuse de la copropriété (budget prévisionnel, répartition des charges, suivi des comptes...).
- Administrer l’entretien et les réparations des parties communes.
- Organiser les travaux d’entretien courant.
- Préparer les assemblées générales (ordres du jour, convocations, PV…).
- Représenter le syndicat des copropriétaires en cas de litige.
Les missions complémentaires
D’autres prestations peuvent être confiées au syndic, à condition d’être spécifiées dans le contrat et approuvées en assemblée générale. Ces missions concernent par exemple :
- La gestion locative des parties privatives (recherche des locataires, rédaction des baux, gestion des loyers, etc.).
- La mise en place d’un service de gardiennage ou de conciergerie.
- La supervision de travaux d’amélioration énergétique (isolation thermique, installation de panneaux solaires…).
Quelles sont les clauses de résiliation du mandat de syndic ?
Le contrat de syndic définit clairement, sous ses paragraphes 3 et 4, les modalités de résiliation du mandat. Ces clauses encadrent la procédure de résiliation, qu’elle soit à l’initiative du conseil syndical ou du syndic.
Résiliation du contrat à l’initiative du conseil syndical
La clause 3 du contrat-type permet au conseil syndical d’initier la résiliation du mandat lorsqu’il constate des manquements graves imputables au syndic. Cette procédure est soumise à plusieurs étapes :
- Demande motivée : le conseil syndical doit notifier par écrit au syndic les manquements reprochés.
- Inscription à l’ordre du jour : la demande de résiliation doit être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
- Vote de la résolution : la résiliation est votée à la majorité absolue de l’article 25.
- Effets de la résiliation : une fois validée, la résiliation prend effet à la date fixée par l’assemblée, au plus tôt un jour franc après l’AG.
Résiliation du contrat à l’initiative du syndic
Le syndic peut demander la résiliation anticipée de son mandat si la copropriété ne respecte pas certaines obligations contractuelles (paiement de ses honoraires, obstruction à l’exécution des décisions prises en assemblée). La clause 4 du contrat précise les étapes suivantes :
- Notification de la demande : le syndic doit informer le président du conseil syndical, ou à défaut les copropriétaires. La notification doit préciser les manquements reprochés.
- Convocation de l’AG : le syndic doit convoquer une assemblée dans un délai minimum de deux mois à compter de la notification. La désignation d’un nouveau syndic doit figurer à l’ordre du jour.
- Effets de la résiliation : la fin du mandat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.
FAQ
Est-ce que le syndic peut engager seul les divers contrats de la copropriété ?
Le syndic de copropriété peut conclure librement les contrats liés à la gestion courante des parties communes sans avoir besoin d’une autorisation préalable de l’AG des copropriétaires. Il devra néanmoins soumettre au vote des copropriétaires les contrats importants (travaux de rénovation, contrats d’assurance…).
C'est quoi un contrat de syndic selon la loi Alur (définition) ?
Le contrat de syndic est un document officiel qui définit les droits, obligations et missions du syndic dans la gestion de la copropriété. C’est un contrat-type, strictement encadré par la loi, qui fixe notamment les conditions de rémunération, les missions et la durée du mandat.
Où trouver le contrat de syndic ?
Le contrat de syndic signé est généralement accessible auprès du conseil syndical. Une copie est également fournie à chaque copropriétaire lors de la désignation ou du renouvellement du syndic.
Quelle est la durée d'un contrat de syndic ?
La durée d’un contrat de syndic varie généralement de un à trois ans. À l’issue de cette période, la reconduction du contrat ou, à défaut, la désignation d’un nouveau syndic, doit être soumise au vote de l’assemblée générale.
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (contrat-type du syndic)
- Legifrance.gouv.fr - Annexe 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (prestations particulières)
- Legifrance.gouv.fr - Article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (contenu du mandat de syndic)
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