Syndic Bénévole | Définition + Avantages & Inconvénients

La loi de 1965 impose la présence d’un syndic au sein d’une copropriété. Légalement, une copropriété sans syndic est interdite. Mais il n’empêche que si la présence d’un syndic est indispensable, ce dernier peut tout à fait revêtir plusieurs formes. Et justement l’une d’entre elles correspond au syndic bénévole.

Le syndic bénévole, c’est un copropriétaire élu à la majorité absolue en AG pour exercer les fonctions de syndic. Il conserve des obligations identiques à celles d’un syndic professionnel, mais en tant que bénévole, il n’a pas l’obligation de détenir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou encore de souscrire à une assurance responsabilité civile.

Parmi les autres formes de syndics, on peut également compter :

1. Le syndic professionnel : dans ce cas une personne physique ou morale agit en qualité de syndic en contrepartie du règlement d’honoraires (comme les frais de mutation du syndic).
2. Le syndic coopératif : il s’agit -là d’une autre forme de syndic non professionnel dans laquelle un ensemble de copropriétaires sont investis du rôle de syndic. Ce modèle d’autogestion présente, au même titre que le syndic bénévole, un avantage considérable : celui de réduire les coûts liés aux honoraires de syndic.

On ne peut toutefois pas s’improviser syndic bénévole. Pour être investi de ce rôle, trois conditions sont requises, à savoir :

1. Être un copropriétaire, c’est-à-dire être en possession d’un ou plusieurs lots de la copropriété ;
2. Présenter sa candidature en assemblée générale ;
3. Être élu en assemblée générale par les autres copropriétaires à la majorité absolue.

Le syndic bénévole à des missions identiques à celle d’un syndic professionnel. À ce titre, il doit veiller au bon fonctionnement de l’immeuble ce qui inclut :

• Des missions administratives : il peut s’agir du suivi des contrats avec les prestataires, de faire respecter les décisions votées en AG, envoyer les convocations et tenir l’assemblée générale, mettre à jour la fiche synthétique de copropriété, ou encore celle listant l’ensemble des copropriétaires. Le syndic bénévole doit aussi être en capacité de présenter un carnet d’entretien de l’immeuble et pouvoir représenter le syndicat des copropriétaires en justice si besoin.
• Une gestion financière : le syndic bénévole collecte les charges, réalise le budget prévisionnel de la copropriété, établit et transmet les appels de fonds aux copropriétaires. Il assure également toute la comptabilité de la copropriété et doit impérativement ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires et non le sien personnellement. Toutes les sommes récoltées au profit du syndicat doivent directement aller sur ce compte.

De façon générale, le syndic bénévole doit donc assurer l’entretien, la conservation et l’administration de la copropriété. Cela passe aussi par la préservation des parties communes (jardins communs, couloirs, escaliers, etc.). Le syndic bénévole est finalement le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

À la fin de son exercice annuel, il doit demander le quitus aux copropriétaires. Cette procédure sert à valider ses missions et son efficacité sur l'année écoulée. Mais quelles sont les conséquences en cas de refus de quitus au syndic ?

Faire connaître sa volonté aux autres copropriétaires

Si vous désirez devenir syndic bénévole, la première étape consiste à le faire savoir auprès des autres copropriétaires en mettant en exergue les points forts de l’autogestion (transparence, réduction des coûts, etc.).

Le faire savoir au syndic actuel

Une fois les autres copropriétaires au courant de vos intentions, vous devez faire inscrire cette volonté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il va donc falloir porter à la connaissance de votre syndic actuel votre souhait de devenir syndic bénévole. Comment ? En le lui notifiant par courrier recommandé avec accusé de réception ou bien par remise en mains propres contre récépissé. Si la demande est faite dans les règles, le syndic se voit dans l’obligation d’intégrer votre requête à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Faire voter la décision en Assemblée générale

Arrive ensuite la dernière étape pour devenir syndic bénévole : le vote des autres copropriétaires durant l’assemblée générale. Et pour être élu, la majorité absolue est nécessaire.

Que se passe-t-il ensuite ? En tant que nouveau syndic bénévole vous devez exiger à l’ancien syndic le transfert de l’ensemble des documents et archives propres à la copropriété (Procès Verbal, Assemblée Générale, grand livre, règlement de copropriété, etc.). L’ancien syndic dispose alors d’un mois à la cessation de ses fonctions pour réaliser le transfert.

Si le syndic bénévole exerce les mêmes missions qu’un syndic professionnel, dispose-t-il d’une rémunération identique ? Non et c’est la grande différence avec un syndic professionnel. Le bénévole perçoit des contre-parties pour les dépenses qu’il a engagées dans l’exercice de sa mission (remboursement lié aux frais d’envoi, assurances, recours à des professionnels, etc.), mais c’est tout. Enfin, la plupart du temps. Il existe en effet de rares cas durant lesquels les syndics bénévoles perçoivent une rémunération. Néanmoins cette rémunération ne doit pas excéder celle issue des revenus principaux du syndic bénévole. Autrement dit, elle doit rester accessoire.

Réduire les coûts de gestion du syndic

Avoir recours à un syndic bénévole présente plusieurs avantages. Le premier bénéfice que l’on pourrait citer, c’est la réduction des coûts. En effet, confier la gestion de la copropriété à l’un des copropriétaires au lieu d’un syndic professionnel permet de supprimer les honoraires de syndic ce qui représente une économie budgétaire considérable. Ce gain est d’autant plus intéressant qu’il permet d’augmenter la rentabilité des copropriétaires.

Ce n’est pas parce qu’il s’agit d’un syndic bénévole que ce dernier ne doit percevoir aucune rémunération. Le syndic doit notamment obtenir le remboursement des frais engagés pour le compte de la copropriété. Il peut également percevoir une rémunération pour le travail effectué du moment que cette dernière reste accessoire et inférieure à ses autres sources de revenus.

L’implication du syndic bénévole

Le second bénéfice d’un syndic bénévole réside dans son implication. Comme le syndic est aussi un copropriétaire, il est davantage partie prenante dans la gestion de la copropriété qu’un syndic professionnel. Il est au même titre que les autres copropriétaires touchés par l’entretien de la copropriété ainsi que des travaux à réaliser, il a donc tout intérêt à privilégier les meilleures prestations et accroître sa vigilance pour que la gestion de la copropriété soit la plus efficace possible.

La transparence

Si le statut de copropriétaire du syndic bénévole entraîne une meilleure implication, c’est aussi un bon moyen d’obtenir davantage de transparence. L’absence d’intermédiaire rend le lien entre syndic bénévole et copropriétaire meilleur. De même, le suivi des dossiers est plus simple à gérer.

Réduction des coûts, transparence, implication… Le syndic bénévole semble être la meilleure option pour une copropriété. Alors pourquoi en France 98 % des copropriétés sont gérées par un syndic professionnel ?

Un important investissement de temps

La première raison pour laquelle le syndic professionnel est la forme de syndic la plus répandue en France, c’est qu’elle permet de gagner du temps. Parfois beaucoup de temps. Organiser la vie d’une copropriété nécessite en effet un engagement important de la part syndic que ce soit en en organisation, en connaissance et en temps. Pour ce faire, le copropriétaire en charge de cette tâche doit réunir ces 3 conditions :

1. Détenir de bonnes capacités de gestion ;
2. Disposer de bonnes connaissances en matière de copropriété (notions juridiques et comptables) ;
3. Avoir le temps nécessaire pour administrer la copropriété.

Au regard de l’ampleur des missions d’un syndic, on peut donc en conclure que le syndic bénévole s’adapte bien aux petites copropriétés, mais qu’en revanche la tâche est beaucoup plus complexe au sein de copropriétés plus conséquentes.

Le manque d’expertise

Avant de faire appel à un syndic bénévole, il est également important de s’interroger sur l’expertise du copropriétaire en question. En effet, l’exercice de syndic nécessite de réaliser des tâches administratives de façon minutieuse (convocation aux assemblées générales, résiliation des contrats…), sous réserve de voir sa propre responsabilité en tant que syndic bénévole engagée. Pour tenir au mieux ses fonctions, réaliser une veille juridique afin de se tenir informer des évolutions légales est également indispensable.

Conseil donc, nous vous recommandons d’opter pour un syndic bénévole qui dispose déjà d’un bon bagage juridique et comptable sur le sujet. Ce dernier est chargé de faire respecter la loi et d’appliquer le règlement de copropriété, il ne doit donc pas être étranger à ces différentes notions.

En définitive, si une copropriété peut prendre différentes formes (bénévole, professionnelle, coopérative), il reste important d’adapter le modèle de syndic à la nature de votre copropriété. Dans les faits, on retrouve souvent les syndics bénévoles au sein des petites copropriétés et inversement. Il n’existe pas un choix meilleur qu’un autre, à vous d’adapter le modèle à vos besoins.