Frais de mutation du syndic : de quoi s'agit-il et qui doit les payer ?

Pour rappel, il n'est autorisé d'avoir une copropriété sans syndic, cependant il n'a pas à être professionnel et peut être un syndic bénévole. Dans tous les cas, son fonctionnement génère des frais qui sont répartis entre les copropriétaires.

De quoi s'agit-il ?

Les frais de mutation sont des honoraires facturés par le syndic chargé de la gestion de l'immeuble. Ils sont spécialement liés à la vente de votre lot de copropriété, et notamment à l'enregistrement du changement de copropriétaire.

Plus précisément, les frais de mutation représentent le coût des documents administratifs nécessaires à ce changement, c'est-à-dire :

• Le pré-état daté, document informatif pour la signature du compromis de vente ;
• Et l'état daté obligatoire pour la signature de l'acte authentique de vente.

Mais aussi :

• L'opposition sur le prix de la vente. Il s'agit, pour le syndic, de s'opposer, au titre des dispositions de l'article 20 I de la loi du 10 juillet 1965, au versement d'une partie du prix. Ce montant correspond aux sommes restant dues par le vendeur, le cas échéant. Il concerne notamment des provisions exigibles du budget prévisionnel, des dépenses non comprises dans ledit budget, des charges impayées au titre des exercices antérieurs…
• La délivrance du certificat de l'article 20 II de ladite loi. Par ce document, le syndic informe le notaire que l'acquéreur est à jour de ses charges, et qu'il n'est pas déjà copropriétaire de l'immeuble. S'il a déjà un bien dans la copropriété, il lui confirme qu'il n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis plus de 45 jours.

Vous ne devez pas confondre les frais de mutation et les droits de mutation.

• Les frais de mutation sont dus au syndic de la copropriété. Il s'agit d'un montant fixé librement qui varie selon les syndics ;
• Les droits de mutation sont liés à la vente d'un bien immobilier qu'il soit en copropriété ou non. Ils sont calculés sur le prix de vente. Ils sont payables au notaire qui doit les verser à l'État.

Quel est le montant des frais de syndic en cas de vente ?

Les frais de mutation à titre onéreux dus au syndic de copropriété au moment de la vente comprennent :

• Le coût de la gestion administrative de la mutation ;
• Les honoraires du syndic ;
• L'édition du pré-état daté et de l'état daté.

La réglementation n'encadre pas le montant global des frais de syndic. On observe cependant qu'ils varient en moyenne, pour les syndics professionnels, de 150 euros à 800 euros TTC.

Concernant l'état daté, il est plafonné à 380 € TTC conformément au décret n° 2020-153 du 21 février 2020.

Pour que le syndic soit valablement autorisé à réclamer des frais de mutation en cas de vente, le contrat qui le lie au syndicat des copropriétaires doit comporter une clause spécifique. Celle-ci doit avoir été votée en assemblée générale. 

Enfin, un syndic bénévole ou coopératif peut aussi facturer des frais de mutation s'il a signé un contrat avec le syndicat des copropriétaires.

Qui doit payer le coût des frais liés à la vente, vendeur ou acquéreur ?

Le paiement des frais de mutation incombe au vendeur du bien.

En pratique, après la signature de l'acte de vente, le syndic adresse au notaire une opposition indiquant le montant restant dû au titre de charges ou de travaux, et le montant des frais de mutation.

Après acceptation du vendeur, le notaire déduit cette somme du prix de vente.

En cas de désaccord, le vendeur peut saisir le tribunal dans les 3 mois suivant l'opposition. 

Voici les 3 documents qui justifient des frais de mutation :

Le pré-état daté

Le pré-état daté n'est pas un document officiel. Il n'est pas obligatoire au regard de la loi. Toutefois, selon les termes de la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014, les informations qu'il contient doivent obligatoirement être délivrées au vendeur avant ou le jour de la signature de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

Ces informations peuvent être délivrées par le syndic moyennant une rémunération. Elles peuvent aussi être réunies par le vendeur pour éviter des frais supplémentaires.

L'état daté

L'état daté est un document obligatoire au moment de la vente d'un bien en copropriété. Il est adressé par le syndic au notaire chargé de la vente.

Ce document relate la situation financière du vendeur.

Il comporte trois parties :

• Les sommes restant dues par l'ancien propriétaire au syndicat de copropriété ;
• Les sommes dont le syndic pourrait être débiteur à l'égard du cédant pour le lot vendu ;
• Les sommes dont le nouveau propriétaire sera redevable pour le lot acquis.

L'opposition du syndic après réception de l'avis de mutation

Conformément à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, le vendeur d'un lot de copropriété doit fournir au notaire un certificat couramment appelé « certificat de l'article 20 » daté de moins de 1 mois.
Celui-ci atteste que le vendeur est à jour de toutes les sommes qui lui incombent.

Après la signature de l'acte authentique, si le vendeur n'a pas remis au notaire le certificat, ce dernier adresse au syndic, dans les 15 jours de la vente, un avis de mutation prévu par l'article 20 I de la loi de 1965. Le document est adressé par lettre recommandé avec avis de réception.

Dans les 15 jours à compter de la réception, le syndic peut former opposition au versement du prix de vente dans la limite des sommes qui lui restent dues. 

Le notaire demande l'accord du vendeur pour payer le syndic. Il lui vire le montant, et peut alors délivrer le solde du prix au vendeur.

Toutes ces démarches liées à la vente font partie des nombreuses missions du syndic, à la fin de son exercice annuel, il demande quitus aux copropriétaires qui valident son efficacité, mais quelles sont les conséquences en cas de refus de quitus au syndic ?