Comment fonctionne une copropriété sans syndic et est-ce une situation viable ?

La loi du 10 juillet 1965, qui régit les copropriétés en France, stipule qu'un syndic doit être désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Ce syndic peut être une personne physique ou morale et est chargé de représenter et d'administrer la copropriété.

Le syndic est un acteur essentiel dans la gestion d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles en copropriété. Son rôle est d'assurer l'administration, la conservation, la maintenance et la gestion des parties communes de la copropriété.

Le syndic de copropriété peut être professionnel ou bénévole (un copropriétaire de l'immeuble, par exemple). Dans les deux cas, il est nommé par l'assemblée générale des copropriétaires pour un mandat d'une durée généralement d'un an, renouvelable.

Il est donc obligatoire d'avoir un syndic de copropriété, certaines petites copropriétés peuvent choisir un syndic bénévole, à condition de respecter les dispositions légales et de prendre les décisions nécessaires à l'unanimité.

Difficultés dans la gestion de la copropriété

En l'absence de syndic, les copropriétaires sont considérés comme solidairement responsables des dettes et des obligations de la copropriété. Cela signifie qu'ils peuvent être tenus de payer les dettes de la copropriété sur leurs biens personnels, et qu'ils sont responsables des dommages causés aux tiers ou aux autres copropriétaires en cas de manquement à leurs obligations.

Sans syndic, la copropriété risque de rencontrer des difficultés dans la gestion de ses affaires courantes, telles que l'entretien des parties communes, la réalisation des travaux, la vente d'un lot, la gestion des conflits entre copropriétaires, et le respect des obligations légales (immatriculation de la copropriété, assurance, etc.).

Mise en demeure par un copropriétaire 

Tout copropriétaire peut mettre en demeure les autres copropriétaires de désigner un syndic, en leur adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Si cette démarche n'aboutit pas à la désignation d'un syndic, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour demander la nomination d'un syndic.

Qu'est-ce qu'un syndic bénévole dans le cadre d'une petite copropriété ?

Un seul copropriétaire peut assumer le rôle de syndic bénévole. Dans ce cas, il est élu par l'assemblée générale des copropriétaires pour gérer les affaires courantes de la copropriété. Toutefois, il est important de noter que la gestion d'une copropriété peut être complexe et exigeante en termes de temps et de compétences. Par conséquent, un copropriétaire qui souhaite assumer ce rôle doit être prêt à s'investir pleinement dans la gestion de la copropriété, et les autres copropriétaires doivent lui accorder leur confiance pour mener à bien cette mission.

Le syndic bénévole accepte d'assumer ce rôle sans percevoir de rémunération pour ses services. Il s'engage à gérer et administrer la copropriété, tout en représentant l'ensemble des copropriétaires, dans le respect des règles et des obligations légales. Le syndic bénévole est élu par l'assemblée générale des copropriétaires pour un mandat déterminé, généralement d'un an renouvelable.

Le syndic bénévole a les mêmes responsabilités et devoirs qu'un syndic professionnel. Le recours à un syndic bénévole est une solution intéressante pour les petites copropriétés qui souhaitent réduire les coûts liés à la gestion de leur immeuble. 

Dans le cas où le syndic bénévole ne parvient pas à remplir correctement ses fonctions ou que les copropriétaires ne sont pas satisfaits de sa gestion, l'assemblée générale peut décider de mettre fin à son mandat et de désigner un nouveau syndic, qu'il soit bénévole ou professionnel.

Comment gérer une copropriété sans syndic professionnel ?

La gestion d'une copropriété sans syndic professionnel demande une implication importante des copropriétaires, une bonne organisation et une communication efficace. Voici quelques conseils pour gérer efficacement une copropriété de ce type.

Connaître la réglementation et les responsabilités

Le syndic bénévole et les copropriétaires doivent se familiariser avec la législation en vigueur concernant la copropriété, notamment la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, qui régissent les règles de fonctionnement et de gestion des copropriétés en France.

Il est conseillé de répartir les tâches et les responsabilités entre les copropriétaires en fonction de leurs compétences et de leur disponibilité.

Organiser les assemblées générales, gérer les travaux et l'entretien

Le syndic bénévole doit convoquer et organiser au moins une assemblée générale par an pour permettre aux copropriétaires de prendre des décisions concernant la copropriété, telles que l'approbation des comptes, la validation du budget prévisionnel et la programmation des travaux.

L'une des missions est aussi de veiller à l'entretien des parties communes et à la réalisation des travaux nécessaires. Il est important de planifier et de budgétiser ces travaux, ainsi que de sélectionner les prestataires et de suivre l'avancement des projets.

Suivre les finances et souscrire les contrats d'assurance

Il convient d'établir et de suivre un budget prévisionnel, ainsi que répartir et recouvrer les charges de copropriété auprès des copropriétaires. De même, le syndic bénévole doit souscrire et gérer les contrats d'assurance pour la copropriété, notamment l'assurance multirisque immeuble, et veiller à leur renouvellement et à la gestion des sinistres.

Qu'il s'agisse d'un syndic professionnel ou bénévole, celui-ci doit, à la fin de son exercice annuel, obtenir le quitus de copropriétaires qui valident alors son efficacité. Mais quelles sont les conséquences en cas de refus de quitus au syndic ?

L'immatriculation d'une copropriété est obligatoire, que la copropriété dispose ou non d'un syndic professionnel. Pour immatriculer une copropriété, les copropriétaires doivent suivre les étapes suivantes :

1. Créer un compte sur le site de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) : L'ANIL gère le registre national des copropriétés, et les copropriétaires doivent créer un compte sur leur site pour procéder à l'immatriculation.
2. Obtenir un numéro SIREN : Les copropriétaires doivent demander un numéro SIREN auprès de l'INSEE, qui sera utilisé pour identifier la copropriété lors de l'immatriculation.
3. Rassembler les informations nécessaires : Les copropriétaires doivent rassembler les informations requises pour l'immatriculation, notamment le nombre de lots, les coordonnées des copropriétaires, les données financières et les informations sur les assurances.
4. Remplir le formulaire en ligne : Les copropriétaires doivent remplir le formulaire d'immatriculation en ligne sur le site de l'ANIL en fournissant les informations rassemblées.
5. Suivre la procédure d'immatriculation : Une fois le formulaire soumis, l'ANIL procédera à l'immatriculation de la copropriété et fournira un numéro d'immatriculation.

Une assurance copropriété est essentielle pour protéger l'immeuble et les parties communes contre les risques tels que les incendies, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles, et la responsabilité civile. Dans le cas d'une copropriété sans syndic, la gestion de l'assurance copropriété est de la responsabilité des copropriétaires eux-mêmes. 

Les copropriétaires doivent se mettre d'accord sur le choix de l'assurance et les garanties souhaitées. Il est important de comparer les offres des différentes compagnies d'assurance et de bien comprendre les garanties proposées pour choisir l'assurance la plus adaptée à la situation de la copropriété.

Les copropriétaires doivent répartir le coût de l'assurance en fonction des quotes-parts de chacun, conformément au règlement de copropriété. Les cotisations peuvent être réparties en fonction des tantièmes de copropriété, qui prennent en compte la taille, la localisation, et la valeur des lots.

En cas de sinistre, les copropriétaires doivent signaler rapidement le sinistre à leur compagnie d'assurance et fournir les informations et documents nécessaires pour déclarer et gérer le sinistre. 

Enfin, les copropriétaires sont responsables de suivre l'évolution du contrat d'assurance et de procéder au renouvellement de l'assurance chaque année. Il est important de vérifier régulièrement que les garanties et les montants couverts sont toujours adaptés à la situation de la copropriété et d'effectuer les mises à jour nécessaires.

Pour quitter une copropriété, un copropriétaire doit suivre les étapes suivantes :

1. Vendre son lot : La première étape pour sortir d'une copropriété est de vendre son lot (appartement, garage, etc.) à un acquéreur. Il est essentiel de respecter les formalités liées à la vente, notamment la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires et l'information des autres copropriétaires en cas de préemption ;
2. Transférer les responsabilités : Le copropriétaire sortant doit transférer ses responsabilités au nouvel acquéreur, y compris les tâches qu'il assumait dans la gestion de la copropriété. Il est important de bien informer l'acheteur des spécificités de la copropriété sans syndic et de ses obligations ;
3. Informer les autres copropriétaires : Le copropriétaire sortant doit informer les autres copropriétaires de la vente.