Quelles sont les conséquences d'un refus de quitus au syndic ?

Donner quitus : définition

En droit, le quitus est une reconnaissance de gestion conforme à la mission déléguée.
Donner quitus décharge le mandataire de toute responsabilité. 
Par conséquent, lorsque le syndic réclame quitus au syndicat des copropriétaires, il lui demande de le déclarer « quitte » de sa mission de gestion. 

En résumé, donner quitus au syndic de copropriété en place, c'est :

• Approuver sa bonne exécution des missions de gestion de l'immeuble qui lui ont été confiées ;
• Attester la régularité de ses actions ;
• Confirmer la qualité de son travail dans le cadre de son mandat ;
• Le décharger de ses responsabilités pour l'exercice écoulé ;
• Lui accorder une marque de confiance.

Cette pratique concerne les syndics de copropriété professionnels ou bénévoles. Pour rappel certaines copropriétés peuvent se passer de syndic sous certaines conditions.

Au cours de l'assemblée générale annuelle, le syndic présente un rapport de son travail durant l'exercice comptable de l'année écoulée. Les copropriétaires sont alors invités à voter la résolution concernant le quitus portée à l'ordre du jour.
Ils peuvent donner quitus pour affirmer leur totale satisfaction et la confiance qu'ils accordent au mandataire, ou au contraire lui refuser le quitus.

Le quitus ne constitue pas une résolution obligatoire légalement. Cependant, en pratique, elle est généralement mise à l'ordre du jour des assemblées générales annuelles des copropriétaires.

Donner quitus avec réserve

Les copropriétaires peuvent accorder leur quitus avec des réserves. C'est le cas s'ils ne sont pas d'accord sur la totalité des actes de gestion. Ils énoncent alors les questions sur lesquelles ils émettent des désaccords avec le syndic. Celles-ci sont ensuite consignées sur le procès-verbal de l'assemblée générale.

Dès lors, les copropriétaires accordent leur confiance au syndic. Ils se réservent néanmoins la possibilité d'engager des poursuites contre lui si certaines fautes étaient ensuite révélées ou certaines erreurs confirmées.

Mais comment fonctionne le pouvoir d'une assemblée générale de copropriété et existe-t-il un quorum en assemblée générale de copropriété ? La règle de quorum n'existe pas en copropriété. Seul le nombre de voix de chaque copropriétaire est pris en compte et les décisions sont soumises à une majorité.

Refuser de donner le quitus

Les copropriétaires peuvent refuser de donner quitus au syndic s'ils ne valident pas certains actes de gestion. Le refus doit être justifié et non abusif.

Il est généralement synonyme de méfiance envers le syndic de copropriété.

Convocation

Le syndic convoque l'assemblée générale annuelle. Il intègre à l'ordre du jour la demande de quitus.

Rappelons que la question du quitus n'est prévue par aucun texte de loi. Par conséquent, le syndic n'est pas obligé légalement de joindre à l'ordre du jour quelque document que ce soit.

Toutefois, on peut considérer que le syndic aurait intérêt à joindre à la convocation adressée aux copropriétaires, un rapport moral et financier.
Ce document peut en effet faire preuve de sa bonne foi et de sa totale transparence. 

Vote du quitus (majorité de l'article 24)

Avant de voter le quitus, les copropriétaires doivent statuer sur les comptes. En effet, l'ordre des votes est important : ils approuvent les comptes de la copropriété, puis donnent ou refusent le quitus.

Au cours de l'assemblée générale, le syndic expose son rapport de gestion aux copropriétaires présents à l'assemblée.

Ceux-ci votent ensuite le quitus à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. En d'autres termes, ils votent à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Ce vote entraîne la ratification des actes réalisés par le syndic.

Un copropriétaire peut engager une action pour faute, s'il apporte la preuve de l'infraction. Il est en droit d'entamer un recours judiciaire en nullité du quitus dans un délai de deux mois. Le syndic est alors responsable vis-à-vis du copropriétaire et non envers le syndicat de copropriété.

Exemples de gestion approuvée (travaux, charges…)

Pour apprécier la gestion du syndic, les copropriétaires doivent tenir compte de son efficacité concernant :

• L'organisation des assemblées générales (envoi des convocations au moins 21 jours avant l'AG comme l'impose la loi, envoi des procès-verbaux…) ;
• La bonne tenue de la comptabilité des copropriétaires ;
• Le recouvrement des charges impayées ;
• La capacité à renégocier les contrats des fournisseurs à leur échéance ;
• La réactivité pour répondre aux différentes requêtes (par exemple dans le cas d'une vente) ;
• Le suivi des travaux dans les parties communes ;
• etc.

Effets du quitus

Ratification des actes passés

Lorsque le quitus est accordé par les copropriétaires, l'ensemble des actes dont l'assemblée générale a eu connaissance durant l'exercice écoulé est validé. 

Le quitus accordé sans réserve porte sur les actions accomplies conformément au mandat reçu, mais aussi sur celles qui ont été réalisées au-delà des missions déléguées.

Décharge de responsabilité

Dès lors, le syndic de copropriété est exonéré de toute responsabilité civile quant aux actes de gestion ci-dessus visés (gestion des travaux, gestion administrative…).

Si le syndic s'est rendu coupable de faute dont le syndicat des copropriétaires a eu connaissance, celui-ci les valide également par le quitus. 

Si le syndic a outrepassé ses pouvoirs, ceux-ci sont également validés. Ils ne peuvent plus faire l'objet d'une contestation ultérieure. La copropriété et les copropriétaires ne peuvent plus intenter de recours à l'encontre du syndic, sauf préjudice individuel subi par un ou plusieurs copropriétaires.

Aussi, le quitus vaut renonciation du syndicat des copropriétaires à toute action en justice pour faute de gestion.

Exceptions à la décharge de responsabilité

Lorsque le syndic a délibérément dissimulé certains actes fautifs ou certaines manœuvres (par exemple, un recours contre la copropriété), ceux-ci ne sont pas couverts par le quitus. 
Les copropriétaires conservent la faculté de se retourner contre le mandataire, et d'engager sa responsabilité contractuelle. Ils peuvent aller jusqu'à le révoquer. 
De plus, dans les cas les plus graves, ils peuvent engager la responsabilité pénale du syndic.

Un copropriétaire qui subit un préjudice personnel par une action du syndic peut introduire une action en justice pour dol, tromperie, dissimulation, etc. 
Il doit apporter la preuve de ses accusations (Cour d'appel de Caen du 7 décembre 2010).

Prenons un exemple :

Vous êtes propriétaire d'une place de parking au sein d'un garage fermé en copropriété. La porte d'accès du garage est défectueuse. Après plusieurs signalements auprès du syndic, celui-ci ne donne pas suite, et ne mandate personne pour la réalisation des travaux nécessaires. La porte finit par tomber sur votre voiture au moment de votre passage. 
Vous êtes en droit d'engager la responsabilité délictuelle du syndic, peu importe que le quitus ait déjà été voté. En effet, dans ce cas, le quitus perd son caractère exonératoire.

L'absence de quitus peut mettre le syndicat des copropriétaires dans une position délicate vis-à-vis du syndic. Celui-ci peut voir ce refus comme un acte de défiance à son égard. 

Si les relations avec les copropriétaires se compliquent jusqu'à ce que la situation devienne ingérable, la révocation du mandataire devra intervenir par un vote en assemblée générale à la majorité absolue. À défaut d'obtenir cette majorité, si la résolution obtient au moins un tiers des tantièmes, elle peut être votée en seconde lecture à la majorité simple au cours de la même assemblée générale.

Lorsque les copropriétaires n'accordent pas le quitus au syndic, celui-ci n'est pas obligé pour autant de démissionner.
Par ailleurs, l'absence de quitus n'entraîne pas la révocation automatique du syndic. En effet, le mandat se poursuit après le vote.

Si les copropriétaires ne sont pas satisfaits du travail du syndic, ils peuvent en changer. Ils doivent d'abord révoquer le syndic en place. Pour cela, il est nécessaire de justifier d'un motif légitime, par exemple, des travaux votés en assemblée générale et non exécutés. 
Le vote requiert la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Contrairement au quitus qui n'est pas légalement exigé, l'approbation des comptes est obligatoire conformément aux dispositions de l'article 1993 du Code civil.

Les copropriétaires doivent ici approuver les comptes définitifs de la copropriété pour l'année écoulée.
L'approbation concerne la ratification des dépenses engagées par rapport au budget prévisionnel voté à la précédente AG. Elle concerne aussi la validation des contrats et marchés passés.

L'approbation des comptes doit faire l'objet d'une résolution séparée et d'un vote distinct afin d'éviter tout litige.

Le syndic est tenu de communiquer tous les documents permettant de justifier sa gestion financière de la copropriété.
À défaut, tout copropriétaire peut demander à un juge de statuer pour obtenir les documents justificatifs si la demande est basée sur des motifs légitimes et sérieux.

Lors d'une affaire, la Cour de cassation a rappelé que l'assemblée générale de copropriétaires ne peut se prononcer par un vote unique concernant des résolutions différentes, même lorsque les décisions relèvent d'une majorité identique.

Plusieurs jurisprudences ont apporté des précisions concernant l'approbation des comptes et du quitus. 

• 1er cas : un syndic avait porté à l'ordre du jour une résolution unique pour l'approbation des comptes et le quitus. La résolution avait été approuvée par les copropriétaires.

Les juges ont autorisé le vote unique. Ils ont estimé que l'approbation des comptes emportait quitus (CA de Paris du 14 novembre 2001).
Cette décision peut sembler étonnante, car chaque question doit normalement faire l'objet d'un vote distinct (Cour de Cass. 3e civ. du 11 mars 1998).

• 2me cas : lors d'une assemblée générale, les copropriétaires ont voté deux résolutions différentes pour l'approbation des comptes et le quitus.

Le juge a annulé l'approbation des comptes, faute de communication des documents comptables au syndicat des copropriétaires. Il a estimé que celle-ci entraînait l'annulation d'office du quitus faute d'information suffisante donnée aux copropriétaires (CA de Paris, 29 mars 2001).