SOMMAIRE
- Dans quels cas la loi Carrez s'applique-t-elle ?
- Calcul de la superficie loi Carrez pour une maison individuelle
- Alternatives à la loi Carrez
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La loi Carrez est obligatoire pour les biens en copropriété (incluant les maisons en copropriété horizontale), mais pas pour les maisons individuelles.
Elle définit la "surface privative" comme les espaces de vie, en excluant murs, escaliers, et zones de moins de 1,80 m de hauteur.
Les maisons individuelles peuvent mesurer leur surface selon d'autres méthodes (ex. loi Boutin) mais sans obligation légale.
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Le mesurage d'une surface selon la loi Carrez permet de mieux informer l'acheteur d'un bien immobilier. L'acquéreur connait alors avec exactitude l'étendue des surfaces privatives qu'il achète. Mais cette obligation ne concerne pas tous les types de biens. S'applique-t-elle aux maisons individuelles ?
Dans quels cas la loi Carrez s'applique-t-elle ?
La "loi Carrez" a pour objectif de protéger les acquéreurs de lots en copropriété en offrant plus de transparence vis-à-vis des surfaces des biens. Ainsi, la loi Carrez impose au vendeur d'indiquer la surface privative du bien immobilier en copropriété dans tous les documents liés à la vente (loi no 96-1107 du 18 décembre 1996).
La loi Carrez ne s'applique qu'aux lots en copropriété, qu'il s'agisse d'appartements ou de maisons. Dans le cas des maisons, le mesurage de la loi Carrez concerne donc les biens en copropriété horizontale, mais pas les maisons individuelles indépendantes.
La loi Carrez s’applique aux maisons en copropriété horizontale
Quand on parle de copropriété, on pense souvent aux copropriétés verticales, c'est-à-dire des appartements dans un immeuble. Mais il existe aussi des copropriétés horizontales, à savoir des maisons construites sur un terrain commun. Dans cette configuration, chaque lot comporte un espace d'habitation privatif (une maison ou une partie d'une maison), des espaces communs à jouissance privative et des tantièmes des parties communes.
Ces biens peuvent ressembler à des maisons individuelles, mais il s'agit bien de maisons en copropriété horizontale. À ce titre, elles relèvent de l'obligation de métrage loi Carrez.
En effet, une copropriété comprend des espaces communs comme les jardins, les parkings ou encore les halls d'entrée et couloirs. Le métrage loi Carrez délimite précisément les espaces privatifs de chaque lot. Cela permet d'éviter qu'un bien soit surévalué en intégrant dans sa surface des zones qui ne sont pas privatives. Le mesurage loi Carrez constitue une base fiable pour comparer les prix de plusieurs biens en copropriété.
La surface privative loi Carrez doit donc être inscrite dans l'acte de vente d'un bien en copropriété.
La loi Carrez ne concerne pas les maisons individuelles
Une maison individuelle est un bien entièrement privé, tant au niveau du bâti que du foncier. Elle ne partage aucun espace avec d'autres propriétaires. Puisque l'ensemble du bien appartient au même propriétaire, il n'y a pas d'ambiguïté sur la propriété des surfaces. Il n'est donc pas nécessaire de calculer la surface privative au sens de la loi Carrez.
Est-il possible de demander un calcul de superficie loi Carrez pour une maison individuelle ?
Hors copropriété, la mention de la surface du bien n'est pas obligatoire dans l'acte de vente. Toutefois, rien n'empêche un propriétaire de le faire réaliser s'il le souhaite. Le diagnostic loi Carrez pourra être transmis à l'acquéreur pour information, mais cette donnée ne l'engage pas.
Si le propriétaire choisit néanmoins de mesurer sa maison individuelle, il est libre de choisir la méthode de calcul qu'il souhaite, loi Carrez ou autre. Pour éviter tout litige ultérieur, il peut ajouter une clause de non-garantie de surface. Ainsi, la surface indiquée en annexe du contrat est uniquement informative mais non garantie.
Quelles sont les alternatives à la loi Carrez pour évaluer la surface d’une maison ?
La superficie loi Carrez n'a pas été conçue pour s'appliquer aux maisons individuelles. Mais il existe d'autres méthodes pour calculer la superficie d'un bien. La référence communément utilisée pour mesurer les maisons individuelles est la surface habitable.
La surface habitable est définie par la loi Boutin. Elle s'applique à tous types de bien (maison ou appartement) et se concentre sur les espaces utilisables au quotidien, tout au long de l'année. Ainsi, les pièces de vie (cuisine, salon, chambre, etc.) et l'intérieur des placards sont comptabilisés, de même que les combles aménagés. En revanche, la surface habitable n'intègre pas les sous-sols, combles non aménagés, greniers, remises, vérandas, loggias et toute partie privative de hauteur inférieure à 1,80 m.
FAQ
Quelle est la différence entre la surface habitable et les m2 loi Carrez ?
La surface habitable est définie par la loi Boutin. Elle correspond aux espaces de vie du logement, sans inclure les sous-sols, les garages, les greniers, les vérandas et les zones de moins de 1,80 m sous plafond. La loi Carrez, quant à elle, s'applique uniquement en copropriété. Le métrage loi Carrez comprend également les espaces de vie du logement, sans compter les sous-sols et les zones de moins de 1,80 m sous plafond, mais en incluant les caves, garages, parkings, greniers et vérandas.
Est-ce que l'attestation loi Carrez est obligatoire lors de la location d'une maison dans un lotissement ?
Non, la loi Carrez ne s'applique pas aux locations. De plus, l'attestation loi Carrez n'est obligatoire qu'en cas de vente d'un bien en copropriété, ce qui n'est pas forcément le cas d'une maison en lotissement. Pour la location d'une maison en lotissement, le propriétaire doit fournir la surface habitable mesurée conformément à la loi Boutin.
Quand la loi Carrez s’applique-t-elle à une maison ?
La loi Carrez s'applique à une maison seulement si celle-ci fait partie d'une copropriété horizontale. Le métrage loi Carrez permet alors de clarifier la surface privative du lot.
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Décret no 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété (surface loi Carrez)
- Qualitel.org - Surface habitable : définition, calcul et conséquences
- Legifrance.gouv.fr - Article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation (surface habitable)
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