Qu'est-ce que l'immobilier off market ou comment trouver un bien immobilier en avant-première ?

Le réseau off market fait référence aux transactions immobilières qui ont lieu en dehors du marché traditionnel. Ces biens sont commercialisés en toute discrétion, sans diffusion de petites annonces.

Le marché immobilier off market est principalement développé en zones tendues, lorsque le nombre d'acheteurs est supérieur au stock de biens disponibles. Ce sont les agents immobiliers détenteurs des mandats de vente qui détiennent les clés du off market !

Quelle est la proportion de biens hors marché immobilier ?

La proportion de biens off market avoisine les 10 % des transactions immobilières. Cela ne concerne qu'une petite partie des ventes enregistrées chaque année. Il ne s'agit que d'une estimation puisque ces biens ne font pas l'objet d'une annonce sur les sites internet. Il est donc difficile d'obtenir des statistiques précises sur le volume de ventes réalisées en off market.

Quels types de biens sont mis en vente en off market ?

Tous les types de biens peuvent être mis en vente en off market. Néanmoins, cela concerne en priorité les biens luxueux qui présentent des caractéristiques exceptionnelles :

• Produit rare ou atypique ;
• Particularités architecturales (Art-déco, Haussmannien…)
• Emplacement particulièrement recherché ;
• Prestations uniques.

Ces biens d'exception ont un prix de vente élevé pouvant atteindre plusieurs millions d'euros. Cela explique la volonté des vendeurs de rester discret sur le montant de la transaction.

Les biens plus classiques peuvent également être vendus en off market. Les vendeurs peuvent compter sur le bouche à oreille et vendre au détour d'une conversation chez un commerçant du coin. Par ce biais, la probabilité d'aboutir à une vente est très limitée !

Le off market est accessible à condition de bénéficier du bon réseau. Par définition, il n'est pas accessible à tous les acheteurs potentiels. Une fois la perle rare trouvée, les candidats acquéreurs doivent se montrer réactifs pour adresser leur offre d'achat.

Faire appel à un chasseur immobilier pour accéder au off market

Un chasseur immo est un professionnel de l'immobilier indépendant ou salarié d'une agence immobilière. En tant qu'experts immobiliers, ils sont à l'affût des biens les plus recherchés sur le marché. Les chasseurs immo disposent d'un portefeuille de clients étoffé. Ils côtoient de nombreux professionnels de l'immobilier tels que les courtiers ou notaires pour anticiper les commercialisations de logement.

Les chasseurs immobiliers ont un coup d'avance pour proposer des biens qui réunissent les critères de recherche de leurs clients. Cela leur permet de bénéficier d'arguments supplémentaires pour signer un mandat auprès des vendeurs.

Être réactif pour saisir les opportunités de l'immobilier off market

Lorsqu'un agent immobilier présente un bien off market à ses clients, il faut se positionner rapidement. Les biens présentés ont des caractéristiques recherchées dans un contexte de tension immobilière. Il ne faut pas tarder à formuler une offre d'achat sous peine de rater l'opportunité immobilière.

Pour le vendeur et l'acquéreur, la transaction d'un bien en off market n'implique aucuns frais supplémentaires. Seuls les honoraires d'agence sont dus en cas de vente du bien par l'intermédiaire du professionnel immobilier. Ceux-ci sont variables en fonction des intermédiaires et sont précisés dans leurs barèmes d'honoraires.

Certains chasseurs immobiliers spécialisés dans les bien luxueux ne travaillent que par le biais du réseau off market.

Le off market présente des avantages à la fois pour le vendeur et pour l'acquéreur.

Les avantages du off market pour l'acquéreur

Lorsque l'agent immobilier présente un bien off market à son client, ce dernier bénéficie :

• D'un sentiment d'exclusivité. Il peut visiter le bien en avant-première et profiter d'une opportunité d'achat avant tout le monde ;
• Les clients sont triés sur le volet par l'agent immobilier. Critères de recherche, capacités de financement et profil des acquéreurs sont déterminants. Seuls quelques acheteurs potentiels sont présentés au vendeur. Compte tenu de cette sélection drastique, il y a moins de concurrence sur un même bien.

Les avantages du off market pour le vendeur

En vendant off market, le propriétaire a l'opportunité de :

• Créer de la rareté autour du bien immobilier vendu, seuls des clients sélectionnés avec soin par l'agent immobilier auront l'opportunité de voir le logement ;
• Jauger le prix de vente avant une potentielle diffusion sur les plateformes d'annonces immobilières classiques ;
• Augmenter la probabilité d'un coup de cœur, propice à une offre d'achat sans négociation ;
• Éviter la surexposition du bien sur les plateformes ce qui a tendance à le dévaloriser aux yeux des acquéreurs potentiels ;
• Préserver la confidentialité de la transaction pour assurer la tranquillité des vendeurs.

Les principaux inconvénients du off market 

Le recours à un agent immobilier est obligatoire pour acquérir ou vendre un bien en off market. À défaut de diffusion en ligne, la réussite de la commercialisation repose uniquement sur les compétences et le réseau du professionnel immobilier.

Le choix de l'agent immobilier est déterminant pour la réussite d'une transaction menée off market.

Le prix de vente des biens vendus en off market sont souvent plus élevés que sur le marché traditionnel. Les acquéreurs ont peu de marge de manœuvre pour négocier le prix de vente et sont contraints d'acheter sans négociation.

Certains acquéreurs sont persuadés que la perle rare se trouve en off market au point de délaisser le marché immobilier classique. Pourtant, cette stratégie peut se retourner contre les acheteurs :

• Risque d'une recherche de biens qui s'éternise ou n'aboutit pas dans des délais raisonnables ;
• Le marché immobilier traditionnel rassemble 90 % des biens à vendre. Il est plus probable de trouver le bien répondant aux critères de l'acheteur sur celui-ci. Il est préférable de concentrer la majorité de ses recherches sur ce marché pour éviter de passer à côté du bien idéal.