Qu'est-ce qu'un rentier en immobilier ?

Un rentier désigne une personne qui vit uniquement de la perception de rentes. Dans le cadre de l'immobilier, il s'agit principalement de propriétaires de biens qui perçoivent des loyers mensuels pour un montant suffisant. Cela leur permet de vivre convenablement sans avoir besoin d'effectuer un travail par ailleurs (que ce soit en tant que salarié ou d'indépendant).

Le statut de rentier immobilier peut être le fruit d'investissements locatifs réalisés tout au long d'une vie ou du jour au lendemain, grâce à l'héritage et au placement d'un patrimoine familial.

Être rentier immobilier ne se mesure pas à un montant en euros nets par mois. Ce statut se décrète dès lors que rentier atteint l'indépendance financière. C'est pourquoi ce montant varie en fonction du train de vie et de la zone géographique d'habitation de l'investisseur.

Gérer un bien immobilier n'est pas de tout repos. Dans le cas des rentiers immobiliers, ces derniers doivent jongler avec un patrimoine immobilier important pour atteindre l'indépendance financière.

À moins de déléguer la gestion locative à un mandataire, gérer un patrimoine immobilier est chronophage. À plus forte raison lorsqu'il est composé de nombreux investissements locatifs. Ceux qui s'imaginaient atteindre l'indépendance financière sans travailler pourraient donc être déçus.

Administrer un portefeuille d'actifs immobilier exige bien souvent des compétences particulières en matière :

• Juridique : pour connaître la législation qui encadre le marché de l'immobilier ;
• Administrative : pour rédiger les baux des locataires, gérer les entrées et les sorties des lieux, organiser les visites... ;
• Comptable : pour gérer l'encaissement des loyers et le remboursement des mensualités de prêt immobilier ;
• Fiscale : pour optimiser les revenus de l'immobilier en choisissant le régime fiscal adapté au type de logements gérés.

À noter que la mise en place d'une stratégie équilibrée sur le long terme impose une certaine faculté à flairer les bonnes affaires, pour un taux de rentabilité maximal et un cash-flow positif. Tout investisseur immobilier s'expose en effet à des risques de perte en capital. Ces derniers sont principalement liés à l'impayé de loyer, la dégradation immobilière et la vacance locative. 

De nombreuses formations sont proposées sur internet et les réseaux sociaux, avec pour objectif, de devenir rentier immobilier. Grâce à l'immobilier, ces formateurs promettent monts et merveilles aux investisseurs immobiliers, comme l'atteinte à court terme d'une rentabilité hors norme. De manière générale, ces formations proposent un contenu similaire composé de cours et d'astuces pour :

• Calculer la rentabilité d'un investissement locatif et sa capacité d'endettement ;
• Bénéficier de l'effet de levier grâce au crédit immobilier ;
• Négocier un bien immobilier auprès du vendeur et son crédit immobilier auprès des banques ;
• Choisir le régime fiscal le plus adapté à sa situation.

S'il peut sembler rassurant de recourir à ce type de formations pour un nouvel investisseur immobilier, il est tout à fait possible d'engranger ces compétences de manière autonome et gratuite.

Devenir rentier immobilier est un travail de longue haleine. Il n'existe pas de méthode miracle permettant d'atteindre cet objectif rapidement, sauf à prendre des risques démesurés.

En effet, l'investissement immobilier se heurte bien souvent à la nécessité de contracter des crédits immobiliers auprès d'établissements bancaires. Cela permet de profiter de l'effet de levier, dans la limite de sa capacité d'endettement. C'est justement la capacité d'endettement qui est un frein à la constitution d'un portefeuille immobilier suffisant pour devenir rentier. Avec une limite d'endettement fixé à 33 % des revenus de l'emprunteur, seul l'investissement sur le long terme permet d'envisager de vivre de ses rentes immobilières.

À cela s'ajoute la nécessité de fournir des garanties solides auprès des banques sur la capacité de l'emprunteur à faire face en cas de coup dur. La seule manière de devenir rentier immobilier à court terme est de parvenir à autofinancer ses investissements immobiliers par du cash-flow positif, ce qui est loin d'être la norme.

Pour preuve, la majorité des rentiers immobiliers ont dû attendre en moyenne entre 15 et 20 ans pour pouvoir vivre de leurs rentes immobilières. Il s'agit du temps nécessaire pour rembourser les emprunts immobiliers auprès des banques et de générer du cash-flow positif.

Un investissement locatif permet de choisir entre plusieurs régimes fiscaux. Le rentier immobilier doit avoir une bonne connaissance des différentes options pour optimiser son taux de rentabilité. C'est pourquoi de nombreux investisseurs se tournent vers la location meublée.

Ce type de location permet de demander un loyer plus élevé par rapport à la location vide (jusqu'à 30%). De plus, il donne les moyens d'accéder au statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Le régime réel en LMNP permet d'imputer du déficit foncier sur son revenu global. Il est ainsi possible de déduire de nombreux frais du revenu imposable, tels que :

• La taxe foncière ; 
• Les dépenses engagées pour rénover le bien ;
• Les charges de copropriété et les charges exceptionnelles ;
• Les amortissements. 

Pour rappel, il y a déficit foncier lorsque les charges et impositions sont supérieures au revenu locatif généré. Ce dernier est déductible du revenu imposable dans la limite de 10 700 € annuels.

Ce montant peut atteindre 21 400 € si les travaux de rénovation réalisés ont sorti le bien des "passoires thermiques". Autrement dit, le logement doit être de classe A à B, C ou D au terme des aménagements réalisés. Lorsque le déficit foncier n'est pas entièrement imputé sur l'année en cours, il est reportable pendant 6 ans sur l'ensemble des revenus et pendant 10 ans uniquement sur les recettes locatives.

Pour devenir rentier immobilier ou du moins, percevoir une rente mensuelle presque équivalente au salaire médian (2 183€ ), il est nécessaire de choisir :

• Le bon emplacement des biens (idéalement dans les centres-villes dynamiques) ;
• Le type de biens qui rencontre une forte demande de la part des locataires ;

Cela permet de limiter les risques locatifs tels que la vacance de locataires, l'un des principaux obstacles à la perception des loyers.

Selon certains simulateurs, pour toucher une rente de 2 000€ par mois sans toucher au capital, il serait nécessaire de :

• Détenir un capital de 600 000€ ;
• Le placer à un taux de 4% annuel.