Que faire si un copropriétaire ne paie pas ses charges ?

1— Tenter un règlement à l’amiable : première démarche du syndic

Dès le premier impayé, une relance amiable est adressée au copropriétaire concerné, généralement par courrier ou par mail. Le syndic est le seul compétent pour engager les démarches de recouvrement, sans autorisation de l’assemblée générale. Ce rappel précise le montant dû, la période concernée, ainsi que le délai de régularisation.

Cette étape n’est pas obligatoire, et ne présente aucune valeur juridique. Pourtant, elle suffit parfois à résoudre rapidement une erreur ou un oubli. Elle permet aussi d’évaluer la situation du débiteur, notamment en cas de difficultés financières passagères.

La relance relève de la gestion courante de la copropriété, et ne peut en aucun cas faire l’objet d’une facturation au copropriétaire.

2— Négocier un accord avec le copropriétaire débiteur

Si le copropriétaire défaillant rencontre des difficultés financières, le syndic peut lui proposer une solution amiable afin de préserver l’équilibre de la copropriété :

• un échelonnement du paiement des charges impayées sur plusieurs mois ;
• une suspension temporaire des pénalités de retard ;
• une remise partielle des intérêts, si le règlement de copropriété le permet.

Cet accord doit être formalisé par écrit. Lorsque l’arrangement modifie les modalités de recouvrement habituelles, il doit être approuvé en assemblée générale.

3— Adresser une mise en demeure au copropriétaire 

Si la relance amiable reste sans effet, le syndic adresse une mise en demeure au copropriétaire défaillant, par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Cette démarche constitue une étape préalable indispensable à toute procédure judiciaire. Pour être valable, la mise en demeure doit mentionner les éléments suivants :

• le montant exact des charges impayées ;
• la période à laquelle celles-ci se rapportent ;
• le délai de régularisation ;
• les conséquences en cas de non-paiement (pénalités, poursuites judiciaires). 

En outre, la mise en demeure doit viser expressément les termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, contrairement à la lettre de relance amiable, la mise en demeure peut faire l’objet d’une facturation à la charge exclusive du copropriétaire défaillant.

En cas de carence du syndic, chaque copropriétaire peut exercer une action en paiement des provisions sur charges dues.

4— Recourir au juge en cas de charges impayées

En l'absence de régularisation dans un délai raisonnable suivant la mise en demeure, généralement 30 jours, ou sans accord amiable, le syndic peut entamer une procédure devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. 

On distingue deux types de procédure selon la situation : 

• Une injonction de payer : procédure simplifiée et rapide sans audience préalable, sauf si le copropriétaire débiteur décide de former opposition.
• Une procédure en référé : elle permet d’obtenir une décision provisoire rapidement, notamment en cas d’urgence ou de préjudice financier avéré.

Dans les deux cas, le juge vérifie que la créance est certaine, liquide (c’est-à-dire chiffrée) et exigible (arrivée à échéance). Le copropriétaire peut alors être condamné à verser immédiatement :

• les charges impayées au titre du budget prévisionnel ;
• les charges liées aux travaux votés hors budget prévisionnel ;
• les cotisations du fonds de travaux ;
• les sommes dues au titre des exercices antérieurs, après approbation des comptes par l’assemblée générale.

5— Demander l’exécution forcée des charges impayées

Lorsque l’ordonnance d’injonction de payer est devenue définitive, elle constitue un titre exécutoire. Le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, peut mandater un commissaire de justice pour engager les mesures suivantes :

• Saisie-attribution sur compte bancaire ;
• Saisie des loyers si le bien est loué ;
• Saisie des biens meubles présents dans le logement ;
• Saisie sur rémunération (possible uniquement si l’employeur du débiteur est connu).

Ces mesures relèvent de la procédure civile d’exécution. Elles peuvent être mises en œuvre sans autorisation du juge, dès lors qu’un titre exécutoire est délivré.

Inscription d’une hypothèque légale sur le lot de copropriété

Si, malgré les démarches précédentes, le copropriétaire ne rembourse pas sa dette, le syndic peut demander l’inscription d’une hypothèque légale spéciale sur son lot de copropriété, auprès du service de la publicité foncière (article 2402 du Code civil).

Depuis le 1er janvier 2022, cette hypothèque a remplacé l’ancien privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021). Elle garantit les créances relatives à l’année en cours et aux quatre années échues.

L’inscription est indispensable pour rendre cette garantie opposable aux tiers. Toutefois, la loi reconnaît au syndicat un droit de priorité sur les charges impayées de l’année en cours et des deux années précédentes (article 2418 du Code civil), même sans inscription. 

Décisions collectives en assemblée générale

Lors de l’assemblée générale, le syndic présente l’état des impayés, et peut proposer des mesures préventives :

• augmentation temporaire des appels de provisions ;
• mesures conservatoires ;
• inscription d’une hypothèque légale.

Ces décisions sont soumises au vote en AG, dans le respect des règles de majorité prévues par la loi.

Conditions de saisie immobilière pour impayés de charges

La saisie immobilière constitue une mesure exceptionnelle. Elle est engagée lorsque les dettes sont élevées et que les recours amiables ou les mesures d’exécution classiques (saisie sur compte, salaire ou mobilier) ont été inefficaces.

Cette procédure menée par un avocat comprend plusieurs étapes :

• délivrance d’un commandement de payer valant saisie ;
• assignation du copropriétaire devant le juge de l’exécution ;
• respect des délais légaux avant la mise en vente aux enchères du bien.

Vente aux enchères du lot de copropriété

La vente aux enchères du lot de copropriété est l’étape ultime de la saisie immobilière. Elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer tout ou partie des sommes impayées, directement sur le prix de la vente.

Si le produit de la vente est insuffisant, le copropriétaire reste redevable du solde.