Qui est responsable du paiement de la taxe d'habitation dans une location meublée ?

Définition

La taxe d'habitation constitue un impôt local annuel collecté au profit des collectivités territoriales. Elle sert à financer divers services et infrastructures mis à disposition par les municipalités, tels que les écoles, parcs et équipements culturels. Les taux d'imposition de cette taxe sont déterminés par les communes.

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales de la majorité des ménages français.

Elle reste néanmoins applicable aux résidences secondaires et aux logements meublés qui ne sont pas utilisés comme résidence principale. Cette taxe est adressée aux contribuables concernés au cours du 3e trimestre de l'année d'imposition.

Contribuables concernés par la taxe d'habitation (propriétaires ou locataires)

La taxe d'habitation concerne plusieurs types de contribuables :

Propriétaires, usufruitiers et locataires 

La taxe est due par les propriétaires, usufruitiers, ou locataires qui possèdent une résidence secondaire. Une résidence secondaire est définie comme un logement meublé qui n’est pas utilisé comme résidence principale. Cela inclut aussi les résidences de vacances, les maisons de campagne, et tout autre logement destiné à un usage temporaire ou saisonnier.

Entreprises, associations et autres entités privées

Ces organisations sont assujetties à la taxe d'habitation pour les locaux meublés qu’elles occupent. Cependant, si ces biens sont utilisés pour des activités commerciales ou industrielles, ils ne seront pas soumis à la taxe d'habitation, mais à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Institutions publiques et établissements publics

L'État, les collectivités territoriales et les établissements publics scientifiques, éducatifs ou sociaux sont également concernés par cette taxe si les locaux qu’ils utilisent ne sont pas affectés à un usage industriel ou commercial. Cela peut inclure des bureaux administratifs, des bibliothèques, ou des écoles.

Biens concernés par l'impôt local

La taxe d'habitation s’applique à tous les biens immobiliers meublés, y compris les maisons, les appartements et leurs annexes telles que les garages, remises, et jardins.

Pour que ces annexes soient considérées comme dépendances du logement principal et donc soumises à la taxe, ces annexes doivent être situées à moins d'un kilomètre de la résidence principale. 

Logement meublé occupé au 1er janvier

La taxe d'habitation est généralement due par celui qui a la disposition ou la jouissance des locaux meublés au 1er janvier de l'année fiscale. C'est le cas, qu'il s'agisse d'un logement de fonction, d'une location à un étudiant ou d'une mise à disposition du bien à titre gratuit.

• Propriétaire occupant : si le propriétaire du logement occupe lui-même le bien, il est redevable de l'impôt. L'administration fiscale considère qu'il y a occupation dès lors que le propriétaire en a la jouissance exclusive et que personne d'autre n'occupe le logement, même si le propriétaire n'y réside pas physiquement.
• Locataire occupant : si le bien est loué, c'est le locataire qui doit payer la taxe d'habitation. Le locataire est responsable du paiement dès lors qu'il est titulaire d'un contrat de location au 1er janvier, même s'il n'occupe pas les lieux de manière effective à cette date.
• Colocation : lorsque le logement fait l'objet d'un contrat de colocation, c'est en principe le premier colocataire inscrit sur le bail qui est redevable de la taxe. Ce colocataire principal doit réclamer leur part de la taxe aux autres colocataires (de préférence par écrit) ou demander au centre des impôts l'inscription des autres colocataires sur l'avis de taxe d'habitation, afin de répartir équitablement la charge fiscale.

Logement meublé vacant au 1er janvier

En principe, un logement meublé vacant n'est pas soumis à la taxe d'habitation, sauf si les deux conditions suivantes sont réunies :

• Le logement est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année.
• Le logement est occupé durant moins de 90 jours dans l’année.

Locations saisonnières et de tourisme (BOFIP)

Pour les appartements en location de courte durée, la location saisonnière et les logements de tourisme, il convient de distinguer la nature des biens loués :

Logements affectés uniquement à la location :

Si un logement meublé est entièrement destiné à la location de courte durée, le propriétaire n'est pas assujetti à la taxe d'habitation. Dans ce cas, il est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Logements partiellement loués :

Si le propriétaire loue une partie de son logement de manière saisonnière, il reste redevable de la taxe d'habitation pour l'ensemble du bien.

Obligations de mise en location en fin de bail :

Conformément à une instruction du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-Impôts, BOI-IF-TH-10-20-20, §40), un propriétaire qui loue un logement meublé pour plusieurs mois durant l'année doit payer la taxe d'habitation pour cette année si, au 1er janvier suivant, il n'a pas pris les mesures nécessaires pour remettre le bien en location après l'expiration du bail. Cela inclut la signature d'un mandat auprès d'une agence de location ou d'un agent immobilier.
Cette obligation s'applique notamment lorsque le bail initial ne prévoit pas de tacite reconduction et se termine avant le 1er janvier. 

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont des propriétaires qui louent des logements meublés sans que cela constitue leur activité principale.

Ces propriétaires sont soumis à la taxe d'habitation selon les mêmes règles que les autres propriétaires de biens meublés. Si le logement est loué à l'année et occupé par un locataire au 1er janvier, c'est le locataire qui est responsable de la taxe d'habitation.

Pour les résidences principales 

Depuis 2023, tous les ménages français sont exonérés de taxe d'habitation sur leur résidence principale. 

Hébergement en établissement spécialisé

En cas de déménagement vers un établissement spécialisé (maison de retraite ou centre de soins longue durée), le fisc peut accorder une exonération de taxe d'habitation sur l'ancien logement devenu une résidence secondaire.

Zones de revitalisation rurales

Des communes ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent exonérer de taxe d'habitation les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme situés dans des zones de revitalisation rurale.