Qui doit payer la taxe d'habitation en location ?

La taxe d’habitation est un impôt local applicable aux biens immobiliers à usage d’habitation. L’ensemble des ménages français sont redevables de la taxe d’habitation et ce peu importe la façon dont ils occupent le logement (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit…).

À ce titre, l’impôt est calculé chaque année en fonction des revenus du foyer au premier janvier de l’année d’imposition. Il est ensuite adressé par l’administration fiscale entre septembre et novembre. La date limite de paiement est quant à elle fixée au 20 novembre et le prélèvement au 25 novembre.

Néanmoins, lorsqu’un logement est mis en location, il est tout à fait légitime de se demander qui du propriétaire ou du locataire doit s’acquitter de la taxe d’habitation. En réalité, cela peut être les deux.

La loi se fonde sur la notion d’occupation des lieux au 1er janvier et non sur la qualité de propriétaire ou de locataire. Cela signifie que si un locataire réside dans le logement au 1er janvier, il sera redevable de la taxe d’habitation.

À l’inverse, si le propriétaire occupe son logement à cette date, l’impôt lui sera alors directement rattaché. À noter qu’un occupant à titre gratuit peut aussi se voir attribuer le règlement de la taxe d’habitation si le logement lui est prêté.

De même, ce n’est pas parce qu’une personne n’occupe pas physiquement le logement que la taxe d’habitation n’est pas due. Il suffit qu’elle ait la possibilité de l’occuper pour en être redevable. Si par exemple vous possédez une résidence secondaire au 1er janvier, une taxe d’habitation sera appliquée à ce logement quand bien même vous n’habitez pas physiquement les lieux à cette période.

Le paiement de la taxe d’habitation d'un logement vide

Le logement est vide au 1er janvier

Maintenant que nous avons appréhendé la taxe d’habitation dans sa globalité, abordons à présent les particularités qui peuvent y être rattachées.

Imaginons par exemple que vous soyez un propriétaire bailleur et que votre logement se retrouve vide au 1er janvier. Votre précédent locataire a quitté les lieux le 20 décembre et le prochain déménage le 20 janvier. Comment faire ? Est-ce dans ce cas à vous de régler la taxe d’habitation ?

La réponse est non. Si vous prouvez à l’administration fiscale que personne ne se trouvait dans les lieux au 20 janvier (à justifier avec l’état des lieux de sortie du précédent locataire et le contrat de bail du nouveau) alors personne n’est redevable de la taxe d’habitation.

La taxe sur les logements vacants

Mais attention, ce n’est pas parce que vous n’êtes pas soumis à la taxe d’habitation qu’un autre impôt ne vient pas s’appliquer.

En effet, si votre logement est inoccupé depuis au moins 1 an ou occupé moins de 90 jours de l’année au 1er janvier alors la taxe sur les logements vacants (TLV) peut vous être réclamée.

Il s’agit là d’une éventualité, car cette taxe ne concerne pas toutes les communes, mais porte uniquement sur celles :

• De plus de 50 000 habitations ;
• Où il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.

Pour savoir si votre logement est oui ou non soumis à la taxe sur les logements vacants, il vous suffit de vous en référer au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Ce dernier dresse la liste des communes de France assujetties à la taxe sur les logements vacants.

La taxe d’habitation sur les logements vacants

Sauf que ça ne s’arrête pas là… En effet, certaines communes qui ne sont pas soumises à la TLV ont décidé d’appliquer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Les critères restent cependant plus souples que ceux rattachés à la taxe d’habitation classique.

Vous pouvez donc être redevable de la taxe d’habitation si votre logement est vide depuis plus de 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour davantage de précision sur le sujet, nous vous invitons à lire l’article 1407 bis du Code général des impôts.

Le déménagement du locataire en cours d’année

Si maintenant un locataire déménage en cours d’année. Admettons par exemple que ce dernier quitte votre logement le 25 avril 2022. Est-il redevable de la taxe d’habitation ?

Étant donné que votre locataire occupait les lieux au 1er janvier 2022, il doit dans ce cas s’acquitter de l’impôt pour 2022. En revanche, ce ne sera pas le cas pour 2023.

Attention, c’est à vous en tant que propriétaire de signaler par la suite le déménagement de votre locataire au service des impôts dans un délai 3 mois après son départ. Mais ne vous inquiétez pas, déclarer le déménagement de son locataire est une démarche très simple. La procédure peut se faire en ligne directement sur le site des impôts.

Vous avez également la possibilité de transmettre cette déclaration par voie postale en indiquant bien dans votre courrier :

• Le nom de l’ancien locataire ;
• La date de son départ ;
• L’identité du nouveau locataire ;
• La date de son entrée dans les lieux.

Cette démarche est essentielle dans la mesure où elle vous exempte du paiement de la taxe d’habitation. Autrement dit, si vous ne signalez pas le déménagement de votre locataire aux services fiscaux, vous allez devoir vous acquitter vous-même de l’impôt.

La taxe d’habitation pour une location saisonnière ou meublée

Vous l’aurez compris, le principe de la taxe d’habitation est simple : celui qui occupe les lieux au 1er janvier est redevable de l’impôt. Ce principe emporte néanmoins une exception, la location meublée saisonnière ou de courte durée.

Dans ce cas, ce n’est pas le locataire, mais le propriétaire qui doit s’acquitter de la taxe d’habitation, et ce, peu importe que le locataire soit dans les lieux avant ou après le 1er janvier.

Le paiement de la taxe d’habitation en colocation

Passons maintenant à un autre cas spécifique : celui du paiement de la taxe d’habitation en colocation. Chacun des colocataires doit-il régler sa part au prorata du paiement des autres ou au contraire, la régularisation doit-elle être réalisée par un seul d’entre eux ?

Et bien lorsque plusieurs locataires occupent un logement, la taxe d’habitation ne doit être réglée que par un seul occupant. Autrement dit, une seule taxe d’habitation est éditée par logement. La répartition du paiement entre les colocataires peut se faire en amont du paiement ou à postériori, mais elle n’est pas gérée par l’administration fiscale.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (inoccupées ou non)

Il arrive aussi que dans certaines situations la taxe d’habitation puisse être attribuée deux fois (ou plus) à un propriétaire. On vous explique. Les occupants d’une résidence secondaire au même titre que ceux d’une résidence principale n’échappent pas à la règle du paiement de la taxe d’habitation.

Ainsi, le propriétaire d’une résidence secondaire ne bénéficie d’aucune exonération. Au contraire, la taxe d’habitation d’une résidence secondaire est souvent plus coûteuse que celle d’une résidence principale. Pourquoi ?

La différence s’explique par la prise en compte de différents abattements dans le cadre d’une habitation principale (comme la charge de famille par exemple), non applicables à une résidence secondaire. Cela va même plus loin. Dans certaines villes comme Paris, il est possible d’appliquer une majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires !

Le projet de suppression de la taxe d’habitation ne date pas d’hier. Acté en 2017 par la loi de finances de 2018, il prévoit que tous les Français devraient se voir exonérés en 2023 du paiement de la taxe d’habitation sur leur résidence principale.

Cette suppression se fait progressivement :

• En 2018 les Français dont le revenu fiscal n’excède pas certains montants ont bénéficié d’un dégrèvement de 30 % ;
• Ils ont bénéficié d’un dégrèvement de 65 % en 2019 ;
• Puis de 100 % en 2020.

Pour les autres contribuables dont le revenu fiscal est supérieur aux plafonds fixés par l’État, l’allègement a été de 30 % en 2021 contre 65 % en 2022.