Quels sont les conditions et les avantages du régime micro-foncier ?

Les conditions d'application

Un propriétaire peut louer son bien immobilier nu ou meublé. Dans les deux cas, il perçoit des revenus locatifs.

Dans le cadre d'une location nue, il s'agit de revenus fonciers. Ceux-ci sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés à l'administration fiscale selon l'un des deux régimes d'imposition suivants : le régime réel ou le régime micro-foncier.

Le régime micro-foncier est appliqué automatiquement si trois conditions sont réunies : 

• Le bien est loué nu (non meublé) ;
• Le bailleur perçoit moins de 15 000 euros (plafond en micro-foncier) de loyers brut par an ;
• Il n'opte pas pour le régime réel.

Au-delà de 15 000 euros, le régime réel s'applique de plein droit.

L'abattement en micro-foncier dont bénéficient les petits investisseurs est automatiquement de 30 % sur le total des loyers bruts perçus. Par conséquent, seuls 70 % de leurs revenus fonciers sont imposés.

Ce régime n'est pertinent que si le montant des charges (taxe foncière, travaux, primes d'assurance, frais de gestion, charges…) n'excède pas l'abattement de 30 %.

Les biens concernés par le micro-foncier

Les revenus fonciers sont constitués des loyers issus des immeubles mis en location vides par le propriétaire ou ceux dont il se réserve la jouissance. 

Ils peuvent concerner :

• Un local à usage d'habitation (maison, appartement) ;
• Un local à usage industriel ou commercial ;
• Un emplacement de stationnement (parking, garage) ;
• Un terrain ;
• Une cave.

Les investissements locatifs exclus du micro-foncier

Le régime micro-foncier n'est pas applicable à certains biens immobiliers, notamment :

• Les biens classés monuments historiques ;
• Les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ;
• Les biens qui bénéficient d'une déduction spécifique d'amortissement de type Robien, Borloo ancien, dispositif Pinel… ;
• Les biens loués dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ou détenus en nue-propriété.

Les revenus du foyer fiscal

Les revenus de l'ensemble du foyer fiscal sont pris en compte pour calculer le montant annuel des revenus fonciers. Par conséquent, si le conjoint, l'enfant ou n'importe quelle personne fiscalement rattachée au foyer fiscal perçoit des loyers, ceux-ci sont inclus dans le calcul des revenus locatifs.

Tous ces revenus sont nécessairement déclarés sous le même régime fiscal.

Les revenus fonciers comprennent :

• Les loyers perçus (hors charges) ;
• Les dépenses à la charge du propriétaire imputées au locataire ;
• Les subventions et indemnités encaissées (aides à la rénovation énergétique par exemple) ;
• Les revenus bruts issus d'une société civile immobilière à hauteur des droits du contribuable dans les bénéfices.

Le montant des revenus bruts 

Le bailleur déclare les revenus bruts annuels hors charges locatives. En effet, ces dernières sont déjà incluses dans l'abattement de 30 %.

Par conséquent, aucune dépense réellement engagée par le propriétaire ne peut être déduite du revenu brut foncier (taxe foncière, frais de gestion, travaux de rénovation énergétique, intérêts d'emprunt…).

Seule la CSG (Contribution Sociale Généralisée) relevant du revenu global de l'investisseur peut être déduite des revenus fonciers.

Notons par ailleurs que les loyers bruts perçus sont soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 %.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie versé par le locataire n'entre pas dans le calcul des recettes brutes imposables lorsque le propriétaire le met à l'encaissement, sauf dans deux cas :

• Le dépôt de garantie est utilisé par le bailleur pour couvrir des loyers impayés ou pour réaliser des travaux de remise en état du logement au départ du locataire. 
• Le dépôt de garantie sert à payer des charges locatives dues par l'occupant du logement.

Dans ces 2 cas, le montant est imposable et inclus dans les revenus fonciers.

Les parts de SCI ou de FPI

Les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de fonds de placement immobilier (FPI) entrent dans le calcul des revenus soumis au micro-foncier si : 

• La SCI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés et n'est pas dotée de la transparence fiscale (c'est-à-dire si les revenus ne sont pas directement imposés à l'IR par chaque associé au prorata de ses droits).
• Le détenteur des parts est propriétaire direct d'au moins un bien immobilier loué nu qui ne fait pas partie de la SCI. 
• Les revenus fonciers bruts de l'associé (loyers, recettes accessoires, quote-part dans les SCI ou les FPI) ne dépassent pas le seuil de 15 000 euros hors charges.

Pour bénéficier du régime micro-foncier, les revenus issus de la SCI ne doivent pas émaner de la location de biens immobiliers soumis à un régime spécial (Périssol, Besson, Robien, Borloo…).

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article « La SCI de location : caractéristiques, conditions et gestion ».

Bon à savoir  : Si le contribuable détient exclusivement des parts de sociétés immobilières ou de FPI qui ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés et qui ne sont pas dotées de la transparence fiscale, celles-ci sont exclues du régime micro-foncier.

Comme évoqué précédemment, le régime micro-foncier présente deux avantages principaux :

1- L'abattement forfaitaire de 30 %

Les revenus locatifs sont imposés après un abattement forfaitaire de 30 %. Seuls 70 % du montant des loyers perçus restent donc imposables.

Prenons un exemple :

Un propriétaire perçoit des revenus locatifs pour un montant de 20 000 €.
Il bénéficie d'un abattement automatique de 30 %, soit :
20 000 € - 30 % = 14 000 €, montant soumis à l'imposition.

Aucune autre charge ne peut être déduite des revenus fonciers. Seule l'imposition au réel permet la déduction des dépenses engagées par le propriétaire. 

2- La déclaration simplifiée

Le propriétaire bailleur n'a aucune démarche particulière à réaliser. Il doit simplement déclarer le montant des loyers bruts encaissés hors charges lors de sa déclaration de revenus.

C'est l'administration fiscale qui applique ensuite une déduction de 30 % au titre du forfait de charges de propriété.

La déclaration sur formulaire 2042 ou en ligne

La déclaration des revenus fonciers a lieu une fois par an sur formulaire papier ou en ligne. 

• Déclaration sur formulaire papier :
  Elle intervient lors de la déclaration de l'impôt sur le revenu sur le formulaire Cerfa n° 2042.

Le bailleur inscrit dans la case 4BE  « Recettes brutes sans abattement », le montant des loyers hors charges perçus dans l'année.

• Déclaration en ligne :
  La déclaration est faite sur l'espace personnel du site impôts.gouv.fr

Le contribuable n'applique pas lui-même l'abattement de 30 % sur les revenus locatifs. Il inscrit le montant brut sans abattement. Celui-ci est appliqué automatiquement par le fisc.

Les revenus locatifs issus d'un bien loué à l'étranger bénéficiant d'une réduction d'impôt accordée par l'administration fiscale française (par exemple les SCPI européennes) sont inscrits dans la case 4BK « recettes de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français ».

Lorsque le bien n'est loué que quelques mois dans l'année, le seuil de 15 000 euros n'est pas calculé au prorata du temps de location. Seul le montant total des loyers perçus au cours de l'année d'imposition est pris en compte.

Les loyers impayés n'ont pas à être déclarés aux impôts. Ils doivent cependant avoir fait l'objet d'une procédure de recouvrement (mise en demeure, commandement de payer…).

Par ailleurs, les loyers versés avant ou après l'échéance sont déclarés au moment de leur versement, même s'ils ne concernent pas la période écoulée.

La renonciation au régime micro-foncier 

Le contribuable qui remplit les conditions pour bénéficier du micro-foncier peut renoncer à ce régime s'il estime que l'imposition au réel est plus adaptée compte tenu du montant de ses charges. 

Il remplit alors une déclaration de revenus fonciers numéro 2044.

L'option choisie est irrévocable durant 3 ans. Par conséquent, durant cette période, le bailleur ne peut plus revenir en arrière.

Après le délai de 3 ans, l'option est reconduite tacitement chaque année, sauf si elle est dénoncée par le propriétaire.