Quel est le plafond du micro foncier et quelles sont les conséquences d'un dépassement ?

Le montant maximum des revenus fonciers du foyer fiscal

Le régime du micro-foncier est réservé aux petits investisseurs dont les revenus locatifs ne dépassent pas le plafond de 15 000 euros hors charges par an.

Le seuil de 15 000 euros s'entend pour l'ensemble des revenus fonciers encaissés par le propriétaire. Il s'applique aussi aux revenus fonciers perçus par tous les membres composant le foyer fiscal (époux, partenaire de Pacs, enfant, et d'une manière générale toutes les personnes à charge au sens de la loi).

Aucun seuil de tolérance n'est accepté en cas de dépassement du plafond.

Les détenteurs de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) ou de société civile immobilière (SCI) peuvent aussi bénéficier du régime micro-foncier dès lors qu'ils respectent la limite de 15 000 euros.

Les revenus hors charges pris en compte pour le calcul du plafond

Pour calculer le montant des revenus fonciers du propriétaire bailleur, l'administration fiscale tient compte des éléments suivants :

• Le montant des loyers bruts perçus durant l'année civile. Les loyers sont déclarés sans charges en micro-foncier.
  Attention, les loyers impayés ne sont pas intégrés à la déclaration des revenus locatifs tant qu'ils ne sont pas payés par le locataire et encaissés par le propriétaire. Pour éviter d'être imposé sur des loyers impayés, le propriétaire doit toutefois être en mesure de justifier des démarches pour recouvrer les sommes dues (sommation, commandement de payer…) ;
• Le montant des loyers payés en avance ou en retard ;
• Certaines charges supportées par le locataire conformément à une convention entre les parties (par exemple la taxe foncière dans le cadre d'un bail commercial). Attention, les charges locatives récupérables ne sont jamais intégrées dans le calcul du plafond des recettes brutes à déclarer ;
• Le montant du dépôt de garantie uniquement si celui-ci a servi à couvrir des loyers ou des charges impayés ou à remettre le logement en bon état après le départ du locataire.

Au delà de 15 000 €, micro-foncier ou réel ? 

En cas de dépassement du plafond (15 000 € bruts/an), le régime micro-foncier cesse de s'appliquer l'année durant laquelle le plafond a été dépassé.

Le propriétaire bailleur est alors automatiquement et de plein droit soumis au régime réel.

Les formalités administratives sont plus lourdes 

L'investisseur ne profite plus de la déclaration simplifiée. 

Lorsqu'il est soumis au régime micro-foncier, le propriétaire bailleur déclare ses revenus locatifs une fois par an. Il inscrit le montant annuel des loyers hors charges sur la déclaration de revenus, formulaire Cerfa n° 2042 case 4 BE. Il n'y a aucune distinction sur quelles sont les charges déductibles en micro-foncier. Ainsi, aucune déclaration annexe n'est ici nécessaire.
L'abattement forfaitaire est appliqué automatiquement par l'administration fiscale sans aucune autre démarche du propriétaire bailleur.

Lorsqu'il passe au régime réel, l'investisseur est soumis à plusieurs obligations déclaratives : il déclare son revenu foncier net (sans les charges) sur le formulaire n° 2042 (déclaration de revenus). Il remplit aussi le formulaire n° 2044 (ou 2044 spécial, le cas échéant) sur lequel il déclare le montant de ses charges déductibles. 

La déclaration peut aussi être faite directement en ligne.

L'abattement forfaitaire ne s'applique plus

Par ailleurs, lorsqu'il dépasse la limite imposée par le régime réel, le contribuable ne bénéficie plus de l'abattement forfaitaire.

Il profite de l'abattement en micro-foncier de 30 % applicable sur ses revenus fonciers, quel que soit le montant de ses frais déductibles (avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). Par conséquent, il n'est imposé que sur 70 % de ses revenus locatifs.

Lorsqu'il passe au régime réel, le propriétaire n'a plus d'abattement pour le calcul de l'impôt. En contrepartie, il déduit de ses revenus locatifs le montant de ses charges déductibles (frais de réparation, travaux de rénovation énergétique, frais de gestion, charges de copropriété, primes d'assurance, intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc.). Celles-ci doivent pouvoir être justifiées.

Si le coût de ces frais est inférieur à 30 % du montant de ses revenus fonciers, le dépassement du plafond annuel de loyers entraîne, pour le propriétaire, une augmentation de sa base d'imposition sur le revenu. Par conséquent, il s'expose à une baisse de rentabilité de son investissement locatif.