Quelles sont les charges déductibles en micro-foncier et comment les déduire ?

Le régime micro-foncier est un régime simplifié. Il permet à l'investisseur d'appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers, quel que soit le montant de ses dépenses. 

Cet abattement est accordé au titre de l'ensemble des charges de propriété que l'investisseur pourrait avoir à supporter. Il ne nécessite aucun justificatif.

L'abattement en micro-foncier est exclusif. Par conséquent, il est impossible de déduire en parallèle d'autres charges. Aussi, même lorsque le propriétaire entreprend des travaux dont les coûts sont potentiellement déductibles, il lui est interdit de déduire leur montant de ses revenus fonciers.

Prenons un exemple :

Le propriétaire bailleur perçoit des loyers annuels à hauteur de 15 000 € pour la location nue d'un logement. Il réalise des travaux de rénovation énergétique pour un montant de 8 000 euros. Ces travaux entrent dans la liste des travaux déductibles des revenus locatifs.

S'il est soumis au régime micro-foncier, sa base imposable est de :
15 000 € - 30 % = 10 500 €.
L'abattement est la seule déduction dont il peut bénéficier.

S'il est soumis au régime réel, sa base d'imposition est de :
15 000 € - 8000 € = 7 000 €.
Ici, il n'a pas d'abattement, mais il peut déduire de ses revenus fonciers le coût des travaux de rénovation engagés.

Le contribuable n'a aucune démarche à effectuer pour appliquer le montant de l'abattement accordé en micro-foncier. En effet, une fois qu'il a complété le montant de ses revenus fonciers annuels hors charges, c'est l'administration fiscale qui applique l'abattement forfaitaire de 30 % automatiquement.

Quels loyers déclarer en micro-foncier ?

Voici comment procéder au calcul de l'abattement de 30% et connaitre si le loyer doit être déclarer avec ou sans charges en micro-foncier :

1. Calcul des loyers à déclarer : Pour déterminer les loyers à déclarer dans le régime micro-foncier, le bailleur prend en compte l'ensemble des loyers bruts qu'il a encaissés au cours de l'année civile. Cela signifie qu'il inclut tous les paiements de loyer qu'il a reçus de ses locataires, qu'il s'agisse de loyers payés en avance, en retard ou à temps.
2. Application de l'abattement de 30% : Une fois que le bailleur a calculé le montant total de ses loyers bruts, l'administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur ce montant. C'est cet abattement qui réduit ses revenus fonciers imposables.
3. Déclaration fiscale simplifiée : Lorsque le bailleur remplit sa déclaration de revenus, il indique le montant des loyers bruts avant l'abattement sur le formulaire prévu à cet effet (généralement le formulaire 2042). L'abattement de 30% est pris en compte par l'administration fiscale pour déterminer le montant final de ses revenus fonciers imposables.

Le propriétaire déclare aussi, le cas échéant, la quote-part de revenu brut de la SCI dont il est associé à hauteur de ses droits dans les bénéfices.

Enfin, lorsque le locataire a versé un dépôt de garantie, le propriétaire bailleur doit l'ajouter à ses revenus fonciers si le montant a servi au remboursement de loyers ou de charges locatives impayés ou au financement de travaux de remise en état du logement après le départ du locataire.

Dans le cadre d'une indivision, chaque co-indivisaire inclut dans ses revenus fonciers les loyers perçus par l'indivision à hauteur de sa quote-part.
Par exemple, si deux indivisaires sont propriétaires ensemble d'un logement mis en location, chacun d'eux déclare la moitié des revenus issus de cette location.

Comment déclarer les revenus fonciers en micro-foncier ?

En effet, le propriétaire bailleur déclare le montant des revenus bruts (hors charges) issus de la location des immeubles dont il est propriétaire ou dont il s'est réservé la jouissance. Il ajoute également d'éventuelles indemnités et charges qui lui incombent par convention.

Les revenus fonciers à déclarer aux impôts comprennent les loyers encaissés, les dépenses incombant au propriétaire et mises à la charge du locataire, les subventions et indemnités reçues.

Ces montants sont inscrits directement sur la déclaration de revenus (formulaire Cerfa n° 2042 case 4BE et 4BK le cas échéant). Il n'a pas besoin de remplir le formulaire annexe n° 2044 comme c'est le cas avec le régime réel.

Dès lors, l'administration fiscale applique l'abattement forfaitaire au titre des charges liées à la propriété du bien immobilier sans justificatif des dépenses réelles.

Comme nous l'avons expliqué plus haut, si le propriétaire bailleur est soumis au régime micro-foncier, il bénéficie d'un abattement fixe de 30 %. Il ne peut alors déduire aucune dépense réellement engagée.

Si au contraire, il est soumis au régime réel d'imposition, il ne bénéficie d'aucun abattement fixe sur ses revenus locatifs. Il peut alors déduire un grand nombre de charges qui sont admises en déduction. Les charges déductibles sont déclarées sur le formulaire n° 2044.

Charges déductibles des revenus fonciers (régime réel)

L'article 31 du Code général des impôts énonce la liste des charges déductibles des revenus fonciers déclarés au réel.

Il s'agit notamment des dépenses suivantes :

• Les frais de gestion et d'administration du logement : par exemple, des frais de gardiennage, de conciergerie, une rémunération pour un mandat de gestion locative, des frais de procédure en cas de litige avec un locataire, des frais de correspondance… 
  Ils sont mentionnés en lignes 221 et 222 du formulaire 2044 ;
• Les primes d'assurance relatives au bien loué : assurance propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI), garantie vacance locative… Ces montants sont inscrits sur la ligne 223 ;
• Les dépenses d'entretien et de réparation : ravalement de façade, remplacement du chauffage… ;
• Certains travaux de rénovation et d'amélioration : travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement par exemple.
  Attention, les travaux d'extension et d'agrandissement ne sont pas déductibles des impôts.
  Ces dépenses sont mentionnées à la ligne 224.
• Les frais d'acquisition du bien immobilier : frais de dossier, de courtage… ;
• Les indemnités d'éviction et frais de relogement : ce sont les sommes versées par le propriétaire lorsqu'il donne congé à son locataire pour relouer le bien dans de meilleures conditions financières. Elles figurent à la ligne 226 ;
• Les intérêts d'emprunt : le régime réel permet au propriétaire de déduire les intérêts lorsque l'acquisition du logement a été financée par un emprunt immobilier.
  Déclaration à la ligne 250.
• Une partie de la CSG : la réduction s'élève à 6,8 %.

Charges locatives déductibles des loyers (régime réel)

Les charges locatives ou charges récupérables sont celles qui incombent aux locataires. Elles sont payées par le propriétaire. Celui-ci en demande ensuite le remboursement au locataire. Elles sont liées à des services ou des fournitures accordés aux occupants du logement pour un usage privé ou commun (frais de chauffage, d'électricité, d'entretien des ascenseurs…).

Les charges locatives sont déductibles (lignes 225 et 229) uniquement lorsque le contribuable ne récupère pas le montant de ces dépenses, à savoir :

• Si le locataire ne rembourse pas le bailleur au 31 décembre de l'année de son départ ;
• Si le logement n'est pas mis en location.

Il s'agit par exemple :

• Des provisions pour charges de copropriété. (ligne 229) ;
• Du montant de certains impôts locaux : taxe foncière, taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
  Le propriétaire le déclare à la ligne 227.

Seule la part des charges locatives non récupérée par le propriétaire est déductible du revenu foncier.

Prenons un exemple :

Les charges locatives dues par le locataire s'élèvent à 1 500 euros pour l'année 2022. Il quitte sa résidence au mois de mai 2023. Il n'a payé que 1 000 euros au 31 décembre 2023. Le propriétaire bailleur peut déduire la somme de 500 euros sur sa déclaration de revenus fonciers n° 2044 (ligne 225).