Faut-il déclarer les loyers avec ou sans charges en micro-foncier ?

Le contribuable ne choisit pas de déclarer ses revenus fonciers avec ou sans charges.

Il peut choisir son régime d'imposition uniquement si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros. Dans ce cas, il accepte d'être soumis automatiquement au micro-foncier ou décide d'opter pour le régime réel.

S'il est soumis au régime micro-foncier, il déclare ses revenus locatifs, mais ne déclare pas ses charges.

S'il est soumis au régime réel, il déclare ses revenus fonciers et certaines de ses charges.

Pour bien choisir son régime d'imposition, le propriétaire bailleur doit estimer le montant de ses revenus fonciers, le coût de ses charges réelles et celui des travaux qu'il envisage de réaliser.

Si ses dépenses sont supérieures à l'abattement forfaitaire du micro-foncier, il doit opter pour le régime réel qui sera plus avantageux.

Si au contraire, ses dépenses ne dépassent pas 30 % des loyers annuels bruts, il doit conserver son imposition au micro-foncier.

Prenons un exemple :

Le propriétaire loue un logement pour un loyer mensuel de 600 euros, soit un revenu foncier hors charges locatives de 7 200 euros par an. Il dépense 800 euros de charges (taxe foncière et assurances).

Au micro-foncier, il est imposable sur : 7 200 € - 30 % = 5 040 euros (aucune déduction de charges réellement payées n'est cumulable avec l'abattement).
Au régime réel, il est imposable sur : 7 200 € - 800 € = 6 400 euros (pas d'abattement, mais la soustraction de ses charges déductibles).

Dans notre exemple, le propriétaire bailleur a intérêt à rester au régime du micro-foncier. C'est généralement le cas lorsque les charges sont peu importantes.

Les revenus locatifs à déclarer en micro-foncier

• Les loyers et fermages bruts encaissés

Pour déclarer le montant de ses revenus locatifs, le propriétaire bailleur tient compte des loyers bruts encaissés durant l'année civile, à l'exclusion des charges.

• Les loyers payés en avance ou en retard

Il peut s'agir de loyers payés avant ou après l'échéance, peu importe la période à laquelle ils se rapportent.

Par exemple, si le locataire paie son loyer du mois de janvier 2024 au mois de décembre 2023, il déclare le montant perçu dans sa déclaration de revenus fonciers de 2023. Si le locataire paie son loyer de janvier 2024 au mois de mars 2024, le propriétaire le déclare sur ses revenus de 2024.

• Certaines charges payées par le locataire par convention

Le propriétaire bailleur intègre parfois à ses revenus fonciers certaines charges supportées par le locataire aux termes d'une convention.

• Le dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est ajouté aux revenus bruts uniquement s'il a été utilisé pour couvrir des loyers ou des charges non payées par le locataire ou pour remettre le logement en bon état après le départ de l'occupant.

• Les subventions perçues de l'Anah si le propriétaire a réalisé des travaux de rénovation énergétique.
• Les indemnités d'assurance versées pour loyers impayés, vacance locative ou sinistre.
• Les revenus provenant d'une location d'emplacements publicitaires.
• Les parts de société civile immobilière (SCI) ou de société civile de placement immobilier (SCPI).

Les charges à déclarer en micro-foncier

Le contribuable peut se demander quelles charges sont déductibles en micro-foncier.

Cependant, dans ce régime, il ne bénéficie d'aucune déduction de charges. En effet, l'administration fiscale lui accorde un abattement fixe de 30 %, quel que soit le montant de ses frais de propriété. 

Cet abattement représente toutes les charges potentielles liées à l'investissement locatif.

Si le régime micro-foncier ne nécessite pas que le contribuable déclare ses charges avec ses revenus fonciers issus de la location nue d'un bien immobilier, le régime réel d'imposition le lui impose. Les charges liées à cette propriété sont déductibles des loyers. 

Pour déduire les charges réelles, le propriétaire doit pouvoir fournir les justificatifs.

Est soumis au régime réel des locations nues, le propriétaire bailleur qui répond notamment aux conditions suivantes :

• Il perçoit des revenus fonciers annuels supérieurs au plafond en micro-foncier de 15 000 euros (hors charges).
• Il bénéficie d'un dispositif de défiscalisation qui ne permet pas l'imposition au micro-foncier (par exemple le dispositif Pinel).
• Il est soumis de plein droit au régime micro-foncier, mais préfère opter pour le régime réel pour jouir d'une fiscalité immobilière plus adaptée à sa situation (notamment s'il envisage de réaliser des travaux déductibles importants).
• Il possède la nue-propriété du bien loué par l'usufruitier.

Dès lors, le propriétaire déclare les revenus fonciers perçus au cours de l'année d'imposition.

Il déclare également les charges qu'il est autorisé à déduire (liste énoncée à l'article 31 du Code général des impôts), notamment :

• Les frais de réparation et d'entretien ;
• Les travaux d'amélioration (travaux de rénovation énergétique par exemple) ;
• Les provisions sur charges de copropriété non remboursées par le locataire ;
• Les frais de gestion ;
• Les primes d'assurance habitation, assurance loyers impayés, assurance emprunteur… ;
• Les intérêts d'emprunt ;
• Certains impôts locaux (taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères…) ;
• etc.

Dans le cadre du régime d'imposition au micro-foncier

Dans le cadre du régime micro-foncier, le contribuable déclare ses loyers sur le formulaire Cerfa n° 2042 (formulaire de déclaration de revenus). Les revenus locatifs sont mentionnés hors charges, c'est-à-dire sans les charges locatives et les provisions sur charges de copropriété déductibles le cas échéant.

Seuls les revenus perçus bruts entrent dans la base imposable du propriétaire.

Dans le cadre du régime réel d'imposition

Pour déclarer les revenus fonciers au réel, le propriétaire joint, en annexe à la déclaration n° 2042 ci-dessus mentionnée, la déclaration n° 2044 (ou n° 2044 spécial). Il déclare ici le montant des charges déductibles.

Le régime doit être le même pour tous les revenus fonciers du foyer fiscal.