SOMMAIRE
- Quelles sanctions encourt le locataire en cas de sous-location interdite ?
- Quels risques encourt le sous-locataire en cas de sous-location illégale ?
- Comment prévenir la sous-location illégale dans son logement ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La sous-location doit être autorisée par écrit par le propriétaire, selon la loi du 6 juillet 1989.
Sous-louer sans autorisation expose à une expulsion, des amendes (jusqu'à 45 000 €) et parfois à un an de prison.
Le locataire peut devoir rembourser les loyers perçus illégalement et payer des frais de justice.
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Sous-louer son logement peut être tentant pour de nombreux locataires. Que ce soit pour percevoir un loyer durant une absence prolongée ou pour arrondir ses fins de mois en cas de location à la nuitée. Pourtant, cette pratique est strictement encadrée par la loi et n'est possible qu'avec certaines précautions préalables. Quelles sanctions en cas de sous-location illégale ?
Quelles sont les sanctions encourues par le locataire en cas de sous-location interdite ?
En cas de sous-location non conforme, le locataire principal du logement s'expose à des sanctions. Celles-ci comprennent la résiliation du contrat de location avec risque d'expulsion, ainsi que la restitution des sommes indûment perçues.
La résiliation du bail jusqu'à l'expulsion
Lorsque le bailleur constate la sous-location illégale, ce dernier peut intenter une action en justice pour résilier le contrat de location en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il peut également s'opposer au droit de renouvellement du bail en invoquant un motif légitime et sérieux. Lorsque le locataire se maintient dans les lieux à l'issue de la résiliation du bail, le bailleur peut saisir le tribunal d'instance pour demander l'expulsion locative.
La restitution du montant de loyer indûment perçu
En cas de non-respect des règles de la sous-location, le locataire peut être condamné à rembourser au bailleur, les sommes indûment perçues. La Cour de cassation a confirmé cette condamnation dans son arrêt n°18-20. 727. du 12 septembre 2019. Le montant de loyer issu des sous-locations atteignait 27 295 €, qui ont dû être intégralement remboursés au bailleur.
Un redressement fiscal en cas de sommes non déclarées
Lorsque les sommes perçues par la sous-location n'ont pas été déclarées, le locataire risque également un redressement fiscal. L'administration fiscale peut dans un premier temps réclamer les impôts dus suite à la perception des revenus locatifs et appliquer des pénalités en guise de dommages et intérêts.
Le versement de dommages et intérêts au propriétaire ainsi qu'une peine d'emprisonnement
La mise à disposition d'un logement à un tiers sans accord écrit du bailleur, expose le locataire à 45 000 euros d'amende ainsi qu'une peine d'emprisonnement d'un an.
Le tribunal d'instance du 5ème arrondissement de Paris avait ainsi jugé en avril 2016, un couple de locataires qui proposait son logement en sous-location sans autorisation du propriétaire. Ce dernier a été condamné à :
- l'expulsion locative de leur logement ;
- le paiement de 5 000 € de dommages et intérêts ;
- le remboursement de 2 500 € de frais de justice.
Quels risques encourt le sous-locataire en cas de sous-location illégale ?
Le locataire principal n'est pas la seule personne concernée par les sanctions en cas de sous-location illégale. En effet, le sous-locataire ne bénéficie d'aucune protection car il n'est pas le titulaire d'un contrat de location. Ainsi, il peut être expulsé à tout moment, sans bénéficier d'aucuns recours possibles.
De plus, il risque de perdre toutes les sommes d'argent qui ont pu être avancées, que ce soit pour :
- la réservation du logement ;
- le versement du dépôt de garantie ;
- le loyer.
Comment prévenir la sous-location illégale dans son logement ?
En tant que bailleur, il faut anticiper les litiges liés à la sous-location, dès la signature du bail. L'inscription d'une clause dans le contrat de location permet d'interdire formellement la sous-location entre particuliers.
Les plateformes de sous-location ont également leur responsabilité dans les cas de litige. Ainsi, certaines villes ont passé des accords avec les principaux sites en ligne pour débusquer les sous-locations illégales.
La ville de Paris impose en effet l'enregistrement à la mairie de toute location saisonnière donnant lieu à l'attribution d'un numéro devant figurer sur l'annonce en ligne. À défaut, celle-ci ne peut être inscrite sur la plateforme.
FAQ
Comment peut-on sous-louer son appartement ?
La sous-location est encadrée par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui tend à améliorer les rapports locatifs entre bailleurs et locataires. Pour sous-louer son logement en toute légalité, le locataire doit au préalable :
- obtenir l'autorisation écrite de son bailleur
- remettre une copie du bail en cours au sous-locataire
En effet, le propriétaire demeure seul habilité à accepter ou non le principe de la sous-location sur son bien. La remise du contrat de location au sous-locataire est quant à elle impérative pour garantir que le prix de loyer au mètre carré n'excède pas celui payé par le locataire principal. Cela signifie que la sous-location ne peut nullement permettre de générer une plus-value sur le montant du loyer.
Louer en meublé via un site type Airbnb est-il considéré comme une sous-location légale ?
Très en vogue dans les grandes villes, la location saisonnière ou de courte durée est assimilée à de la sous-location. En effet, de nombreux locataires n'hésitent plus à déposer des petites annonces sur les plates-formes de sous-location de type Airbnb. Cette pratique courante est particulièrement répandue lors d'évènements touristiques et a fait la une des médias lors des Jeux Olympiques de Paris.
Pourtant, ce type de location saisonnière répond aux mêmes conditions que la sous-location classique. Ainsi, le propriétaire doit donner son accord et le prix de la nuitée doit être fixé en fonction des prix du marché mais également du loyer principal.
Comment dénoncer une sous-location illégale ?
En cas de témoignage de voisins, le propriétaire peut être alerté du va-et-vient fréquent de nouveaux occupants dans son logement. C'est généralement le cas lorsque le bien est proposé sur les sites de location saisonnière. Pour recueillir des éléments de preuve sur les conditions d'occupation du local, le bailleur doit recourir à un huissier de justice pour faire constater la sous-location de son bien.
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article 8 de la loi du 6 juillet 1989
- Legifrance.gouv.fr - Arrêt n°18- 20 727. du 12 septembre 2019
- Dalloz-actualite.fr - Rendu du jugement du 6 avril 2016
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