Comment fonctionne la sous location professionnelle ?

Locaux commerciaux, bureaux professionnels, logements meublés, la sous-location professionnelle peut proposer différents types de location. Des règles spécifiques s'appliquent pour chacun d'entre eux. 

Peut-on sous-louer un local commercial ?

Selon le Code civil et le Code du commerce, l'accord du propriétaire est obligatoire pour pratiquer la sous-location classique et professionnelle. Le locataire doit en faire la demande au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Ce courrier précise l'intention de sous-louer un logement meublé ainsi que les conditions correspondantes : 

• Le montant du loyer pour cette sous-location professionnelle ; 
• La date de paiement ; 
• La durée du contrat de sous-location.

La sous-location d'appartements meublés

La loi Alur du 27 mars 2014 précise que les logements meublés peuvent faire l'objet d'une sous-location si le contrat de location ne comprend aucune mention interdisant cette activité. Le propriétaire peut confier son logement meublé à des sociétés afin qu'elles se chargent de la gestion locative. 

Avant de signer un contrat de sous-location, vous devez vous assurer de respecter certaines conditions :

• La durée du bail de sous-location ne peut excéder celle du bail principal ; 
• Le loyer de sous-location ne peut dépasser le montant du loyer versé par le locataire principal ; 
• Le logement est équipé du mobilier obligatoire conformément à la loi Alur.  

Attention la sous-location sans contrat comporte des risques pouvant aller jusqu'à la résiliation du bail de location principal.

Pour répondre au développement de la location de courte durée, certains professionnels se sont spécialisés dans la sous-location. Services de conciergerie, gestion quotidienne de la location, différentes prestations sont proposées aux propriétaires. Selon la loi Hoguet, les titulaires d'une carte professionnelle d'agent immobilier sont autorisés à pratiquer la sous-location professionnelle. 

Comment déclarer son activité au greffe du tribunal ?

La création d'une société de type SA, SAS ou SARL constitue un prérequis avant toute signature de bail professionnel. L'autoentreprise représente une alternative pour limiter les frais de constitution et de gestion de la société. 

La déclaration en mairie pour la sous-location de courte durée

Pour toute location de courte durée, vous devez au préalable déposer une déclaration de location en mairie. Vous remplissez le Cerfa 14004 avant enregistrer la première réservation. Une fois obtenue, vous pourrez signer un bail de sous-location avec un nouveau locataire. 

Le changement de destination pour la sous-location d'un bail commercial

Dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants, les propriétaires sont dans l'obligation effectuer un changement de destination avant toute sous-location professionnelle. Le bien immobilier devient un local commercial qui sera ensuite loué à une société.

Les revenus issus de la sous-location professionnelle sont taxés en tant que revenus divers. Le montant imposable correspond aux loyers perçus, après déduction des frais engagés pour les percevoir. Les primes d'assurance, les frais de réparation et d'entretien, la publicité sur les plateformes de location sont ainsi déductibles des revenus. 

Le taux d'imposition pour les revenus de la sous-location est de 30 %. Vous devez également prévoir un taux communal qui s'applique en cas de location de meubles sur un territoire.

La sous-location professionnelle est strictement encadrée. Plusieurs conditions doivent être remplies pour qu'elle soit considérée comme conforme à la loi. 

Quel bail pour une sous-location professionnelle légale ? 

Pour cette activité, un bail professionnel est mis en place afin de réduire les risques d'une sous-location. Ce contrat de location spécifique est rédigé par un avocat afin de fixer clairement les termes de l'accord entre le propriétaire et un agent immobilier. Il contient les mentions suivantes : 

• Description du local sous-loué ; 
• Adresse complète du bien sous-loué ; 
• Affectation du local ; 
• Montant du loyer de la sous-location ; 
• Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire ; 
• Durée du bail de sous-location, qui ne peut pas dépasser celle du bail principal. 

Ce bail professionnel est conclu pour une durée maximale de 3 ans. Ce document peut également préciser les modalités de sortie, avec un délai de préavis précis. 

Sous-location professionnelle et conciergerie

Des méthodes d'automatisation permettent de gérer plus facilement vos biens immobiliers. La conciergerie puisque vous déléguez la gestion courante de votre appartement : 

• La délégation complète : la société de conciergerie se charge de la publication des annonces sur les plateformes de location de type Airbnb ou Booking, de l'accueil des locataires, de l'encaissement des loyers, du ménage dans l'appartement et de la restitution des clés en fin de séjour. Cette option offre une totale tranquillité d'esprit au bailleur puisque la conciergerie se charge de tout. 
• Les services à la carte : pour votre location saisonnière, vous choisissez les prestations qui vous intéressent comme la publication des annonces en ligne ou la réception des locataires. La mise en place de cette automatisation vous permet d'augmenter votre taux d'occupation et de limiter les pertes financières dues à la vacance locative. 

Pour proposer cette activité, la société doit posséder une carte professionnelle de gestion. Dans le cas contraire, la loi Hoguet prévoit des sanctions pénales. 

La sous-location proposée par une agence immobilière locataire

Pour éviter les sanctions prévues par la loi, les agences immobilières peuvent devenir locataires des logements confiés. Dans ce cas, elles signent un bail professionnel ou commercial qui offre plus de souplesse que la sous-location professionnelle. 

En échange de la sous-location, l'agence immobilière garantit le paiement du loyer toute l'année, même en période de vacance locative. Cette solution lui permet de s'affranchir des règles de la sous-location classique. 

L'arbitrage Airbnb correspond à une méthode de sous-location professionnelle où une entreprise loue un appartement à long terme afin de le proposer ensuite sur des plateformes de location. Elles réalisent un cash-flow grâce à la mise en place d'un loyer mensuel plus élevé que celui payé au propriétaire. Cette pratique est régulée en France. Ces sociétés s'assurent que vous ne dépassez pas les 120 nuitées par an conformément à la règlementation en vigueur.