Comment transformer un grenier en surface habitable ?

Avant d'envisager la transformation d'un grenier en surface habitable, il est essentiel de vérifier la faisabilité du projet en examinant les critères techniques et réglementaires suivants : 

La hauteur sous plafond dans les combles

D'après l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, les « parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable. Par conséquent, seules les surfaces de plancher ayant au moins 1,80 mètre de hauteur sous plafond seront prises en compte dans le calcul de la surface habitable.

La pente de la toiture

Si les combles sont trop bas, il faudra envisager des travaux conséquents tels que le rehaussement de la toiture. La pente du toit est également un facteur déterminant, car une pente trop faible limite les possibilités d’aménagement.

La structure du plancher

La structure du plancher doit être capable de supporter les charges supplémentaires prévues, notamment les équipements, les occupants, le mobilier et les éventuelles cloisons ajoutées. Si nécessaire, un renforcement structurel peut être envisagé.

L'accessibilité au grenier

Il sera probablement nécessaire de créer ou de rénover un escalier pour rendre les combles facilement accessibles tout en respectant les normes de sécurité.

Dans le cadre d'une copropriété, le statut du grenier dépend du règlement de copropriété. Dans de rares cas, le grenier est une partie privative, c'est-à-dire qu'il appartient exclusivement à un copropriétaire.

Mais le plus souvent, il s'agit d'une partie commune qui appartient collectivement à tous les copropriétaires. Dans ce cas, si un copropriétaire souhaite l'utiliser ou l'aménager comme surface habitable, il doit obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Cela implique de préparer une présentation claire du projet pour obtenir l’approbation requise. S'il obtient l'accord, le demandeur devra indemniser les autres copropriétaires pour la perte d'une partie commune ou l'acquisition des droits d'usage exclusifs.

Dans le cas d’une copropriété, le grenier doit être inclus dans le calcul de la superficie loi Carrez pour toute vente. Une erreur dans ce calcul peut entraîner un litige avec l’acquéreur. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel pour une mesure précise.

L'aménagement d'un grenier en pièce habitable nécessite des démarches administratives rigoureuses :

• Si la surface habitable créée est inférieure à 20 m2, une déclaration préalable de travaux suffit ;
• Au-delà de 20 m2, un permis de construire est requis ;
• Si la surface habitable totale de l'habitation avec le grenier aménagé est supérieure à 170 m2, il faut faire appel à un architecte.

La déclaration préalable de travaux ou le permis de construire permettent à la mairie de vérifier que le projet respecte les règles d'urbanisme locales, comme le Plan Local d'Urbanisme (PLU).

Si la commune dispose d’un PLU ou si la maison se situe dans un périmètre de bâtiment classé ou inscrit au titre des monuments historiques, des règles supplémentaires peuvent s'appliquer au projet. Il est donc conseillé de se rendre à la mairie pour connaître ces dispositions et éviter toute surprise.

Passons désormais en revue les travaux nécessaires pour transformer un grenier en surface habitable.

Améliorer l’enveloppe du grenier pour un confort optimal

En fonction de l'étude de faisabilité réalisée au préalable, certains travaux structurels sont peut-être nécessaires pour rendre un grenier habitable. Cela peut inclure le renforcement de la charpente pour garantir sa solidité et son rehaussement pour laisser suffisamment de hauteur sous plafond dans les combles.

Enfin, l'ajout de fenêtres de toit est essentiel pour apporter de la lumière naturelle dans le grenier aménagé et faciliter la ventilation.

Ajouter les éléments fonctionnels pour des combles habitables

Une fois l'enveloppe terminée, des interventions intérieures relativement importantes sont nécessaires pour rendre les combles habitables. Tout d'abord, il faut relier les combles au reste de l'habitation avec un accès pratique, le plus souvent un escalier.

Les réseaux électriques, de plomberie et de chauffage doivent également être installés pour répondre aux besoins fonctionnels du grenier aménagé. L'ampleur des travaux dépend beaucoup du type d'espace à créer. Par exemple, une nouvelle salle de bain exigera des travaux plus lourds, notamment en plomberie, qu'une simple chambre.

Finaliser l’aménagement intérieur pour un espace convivial

Enfin, un dernier groupe de travaux permet de peaufiner et de personnaliser l’aménagement. Cela passe par le cloisonnement des espaces pour délimiter les différentes zones selon les besoins spécifiques.

Il ne reste ensuite plus que les travaux de finition, tels que la pose de revêtements pour les sols et les murs. La décoration finale vient sublimer l’ensemble pour rendre les combles accueillants.

Une fois les travaux d'aménagement du grenier terminés, plusieurs démarches administratives sont nécessaires :

1. Déclaration d'achèvement des travaux (DAACT) : Remplir le formulaire Cerfa 13408*10 pour attester que les travaux respectent les autorisations obtenues (déclaration préalable ou permis de construire). À déposer en mairie dans les 30 jours suivant la fin des travaux.
2. Mise à jour du cadastre : Déclarer les modifications au centre des impôts avec le formulaire H1 Cerfa 6650 (pour maisons individuelles) ou IL Cerfa 6652 (pour locaux professionnels). Déclaration à faire dans les 90 jours après les travaux.
3. Informer l'assurance : Informer la compagnie d’assurance de l’agrandissement pour ajuster le contrat. Cela peut entraîner une augmentation de la prime, mais assure la couverture de la nouvelle surface.

Suite à la transformation du grenier en pièce de vie, le propriétaire doit déclarer l’augmentation de la surface habitable auprès des services fiscaux. En effet, cette augmentation entraîne souvent une réévaluation de la valeur locative cadastrale, ce qui peut engendrer une hausse de la taxe foncière.

Toutefois, certains travaux réalisés dans le cadre de l'aménagement du grenier peuvent bénéficier de subventions ou de dispositifs d'accompagnement. Par exemple, des rénovations visant à améliorer l'efficacité énergétique, comme l'installation d'une isolation thermique performante, peuvent être éligibles à des aides financières.