Comment vendre un appartement occupé par une personne âgée ? Toutes les conditions

Un bailleur qui souhaite vendre un appartement en location a deux options :

• Vendre le logement occupé : Un propriétaire a le droit de vendre son appartement occupé à tout moment, quel que soit l’âge du locataire. En effet, le locataire reste en place dans le logement et les conditions du bail restent inchangées. Il en est de même quand il s'agit de vendre une maison en location ;
• Vendre le logement libre de toute occupation : Si le propriétaire décide de vendre le bien sans le locataire, alors il doit attendre l’échéance du bail en cours. En effet, le bailleur doit donner un congé pour vente 6 mois avant la fin du bail pour une location vide ou 3 mois avant en cas de location meublée. À noter que le locataire d’une location vide est prioritaire pour acheter le logement lorsqu’il reçoit un congé pour vente.  

Néanmoins, vendre un appartement occupé par une personne âgée de plus de 65 ans demande de prendre quelques précautions. En effet, il s’agit d’un locataire protégé défini par la loi Alur !

Ainsi, un locataire âgé bénéficie du statut de locataire protégé quand il réunit les deux conditions suivantes :

• Être âgé de plus de 65 ans ou vivre avec une personne âgée de plus de 65 ans ;
• Ses ressources annuelles sont inférieures aux plafonds fixés par l’arrêté du 29 juillet 1987 révisé chaque année par décret. Ils correspondent au plafond en vigueur pour l’attribution d’un logement financé avec le PLUS (prêt locatif à usage social). 

Ces plafonds de ressources dépendent d’une part de la composition du foyer du locataire et de la zone géographique où est situé le logement qu’il occupe. Les ressources prises en compte sont celles déclarées aux impôts avant déduction et abattement au cours de l’année précédente. De même, les revenus exceptionnels sont exclus. À noter que les conditions de ressources du locataire protégé sont appréciées à la date de notification du congé.

Plafonds de ressources annuelles applicables aux logements financés avec le PLUS (Prêt locatif à usage social) en 2023 basé sur l'arrêté du 29 juillet 1987 modifié par l’arrêté du 27 décembre 2022. 

La loi Alur précise également les conditions à respecter pour récupérer un logement occupé par une personne âgée de plus de 65 ans qui remplit les critères cumulatifs précédents. 

En effet, le bailleur peut donner un congé pour vente ou reprise à un locataire âgée s’il remplit lui-même une des conditions suivantes : 

• Il est lui aussi âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail ;
• Il dispose de ressources inférieures aux plafonds vus précédemment ;
• Il propose une solution de relogement au locataire.

À noter que le propriétaire n’est pas tenu de présenter l’offre de relogement lorsqu’il délivre le congé pour vente ou reprise. En effet, il bénéficie de toute la période de préavis pour proposer une offre correspondant aux critères imposés par la loi Alur. En revanche, s’il manque à ses obligations de relogement, le bail est renouvelé. 

Bien que la loi Alur protège les séniors lors d’un congé pour vente ou reprise, elle ne les affranchit pas de leurs devoirs. Le locataire âgé de plus de 65 ans doit régler son loyer, dans le cas contraire le bailleur peut intenter une action en justice afin de rompre le bail pour un motif légitime et sérieux.