Comment vendre un appartement en location ?

Un propriétaire bailleur peut vendre un appartement loué meublé avec le locataire en place. Dans ce cas, le locataire a un nouveau propriétaire et les conditions du bail restent inchangées. 

En revanche, il est impossible de casser le bail en cours pour vendre l’appartement loué. Un propriétaire qui souhaite vendre un logement doit attendre la fin du bail en respectant les délais de préavis suivants :

• Location vide : Un propriétaire peut donner congé pour vente 6 mois avant l’échéance du bail de 3 ans ou 6 ans si le bailleur est une personne morale comme une SCI (société civile immobilière) par exemple. 
• Location meublée : Un propriétaire peut donner congé pour vente 3 mois avant l’échéance du bail d’un an. 

Lorsqu’un appartement est vendu loué, une décote est généralement appliquée. Cette décote est variable et dépend de plusieurs critères comme : 

• La durée du bail : Une date de fin de bail éloignée peut impacter plus ou moins le prix de vente du bien loué ;
• Le montant du loyer : Un acquéreur qui souhaite réaliser un investissement locatif va calculer la rentabilité locative du logement. Par conséquent le loyer doit être au prix du marché locatif afin de limiter la décote ;
• L’âge du locataire : La loi du 6 juillet 89 renforcée par la loi Alur encadre les congés pour vente et reprise des locataires âgés de 65 ans et plus, rendant donc l’opération de reprise ou vente pour le nouveau propriétaire plus délicate ;
• La performance énergétique du logement : Depuis le 1er janvier 2023, le DPE fait partie des critères de décence. Par conséquent, les logements considérés comme énergivores seront progressivement interdits à la location si aucun travaux n’est réalisé. De fait, l’étiquette énergétique impacte le prix de vente du bien immobilier. 

Outre ces critères, l’estimation d’un appartement occupé dépend du type du bien, à savoir : 

• Les locations meublées : Ce type de logement peut être libéré rapidement, car la durée des baux varie entre 9 mois et 12 mois, voire moins dans le cas d’un bail mobilité. Par conséquent, aucune décote particulière n’est appliquée. 
• Les studios : Les petites surfaces sont des biens prisés par les investisseurs. Dans ce cas, la décote sur le prix de vente oscille entre 5% et 10% environ.
• Les appartements loués vide de type T2, T3, T4… Selon les critères d’évaluation vus précédemment comme la durée du bail, l’âge du locataire ou encore le montant du loyer, la décote peut se situer entre 10% et 15%.
• La location loi 48 : Cette décote sur ce type de bien peut atteindre 50%. Et pour cause le loyer est généralement bas, un locataire âgé et des travaux importants sont à prévoir. 

Lorsque l’appartement est vendu loué, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter le logement. En effet, le droit de préemption du locataire existe uniquement lorsque le bailleur donne un congé pour vente à l’échéance du bail. À noter que cette priorité d’achat n’existe pas avec une location meublée mais seulement en location vide.

En revanche, le locataire peut être intéressé pour acheter l’appartement qu’il occupe. Alors même si ce dernier n’est pas prioritaire, rien n’empêche le propriétaire de lui faire une offre d’achat avant de le mettre en vente. La proposition d’achat peut être verbale ou faite par écrit en indiquant le prix du bien. L’avantage c’est que si le locataire l’achète, le propriétaire s’affranchit du processus de mise en vente. 

Comment informer un locataire de la vente du logement en cours de bail ? 

Comme nous l’avons vu précédemment, le locataire n’est généralement pas prioritaire à la vente. Aussi, il n’existe aucun formalisme particulier pour l’informer de la vente de l’appartement. En effet, le locataire reste en place et le bail suit son cours aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. 

Néanmoins, il convient d’informer le locataire de la vente du logement qu’il occupe, ne serait-ce que pour organiser les visites et le nouveau propriétaire devra prendre contact avec le locataire pour l’informer du changement. De plus, il doit lui indiquer la nouvelle adresse à laquelle les loyers seront désormais adressés ainsi que les modalités de versement de celui-ci. 

Comment s'organisent les visites d'un logement occupé ?

Les conditions de visite lors de la mise en vente d’un appartement occupé doivent être fixées d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire. Ainsi selon l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ces visites doivent avoir lieu :

• Hors dimanche et jours fériés ;
• Pas plus de deux heures les jours ouvrables.

Le locataire peut exiger d’être présent pour les visites ou autoriser par écrit à faire visiter le bien en son absence. Dans ce cas, il remet au propriétaire un jeu de clés. 

Attention, un bailleur ne peut pas exiger au locataire de lui remettre un jeu de clés en vue de réaliser les visites en son absence. Il doit expressément obtenir l’accord du locataire pour faire visiter le logement. 

En cas de difficulté pour organiser les visites, il est possible d’utiliser un système de visites virtuelles. Ce qui permet de limiter les visites aux acquéreurs vraiment intéressés par le bien. 

Un nouveau propriétaire peut en effet mettre fin au bail en cours, mais avec des délais allongés conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 89. 

En effet, s’il souhaite donner congé au locataire en place, il doit tenir compte des délais spécifiques, à savoir :

• Un congé pour vente : le nouveau propriétaire ne peut le faire qu’au terme du premier renouvellement du bail. Pour rappel, la durée d’un bail de location non meublée est de 3 ans (ou 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale). Par conséquent, il doit attendre la fin du bail en cours, plus les trois années du bail reconduit pour donner un congé pour vente au locataire ;
• Un congé pour y habiter : Dans ce cas, le nouveau propriétaire doit respecter un délai minimal de deux ans avant la reprise. Autrement dit, si la fin du bail intervient moins de deux ans après la date d’achat, le congé pour reprise ne prendra effet qu’à l’expiration de deux ans à compter de la date d’acquisition du logement. 

Lorsque le paiement du loyer est garanti par un acte de caution solidaire, ce dernier est transmis automatiquement au nouveau bailleur. Sauf si l’acte de cautionnement prévoit une fin d’engagement en cas de changement de propriétaire. Dans ce cas, il est possible de demander un nouvel acte de caution solidaire au locataire.

Quant au dépôt de garantie, c’est le nouveau propriétaire qui devra le reverser au départ du locataire. En effet, ce montant est généralement transmis à l’acheteur au moment de la vente de l’appartement. 

Cependant, une garantie loyers impayés ne peut pas être transférée au nouveau bailleur. Ce dernier devra souscrire une nouvelle assurance pour se couvrir en cas d’impayés.