LMNP : comment se passe la revente d'un bien avant 5 ans, 9 ans ou 20 ans ?

Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, vous devez répondre à plusieurs conditions :

• Louer un logement meublé ;
• Générer des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € annuels ;
• Ou avoir des revenus locatifs n'excédant pas la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

Il existe deux types de biens meublés : les résidences de services et les biens meublés classiques.

Les résidences de services et de tourisme

Elles concernent :

• Les résidences pour étudiants ;
• Les résidences agréées pour personnes âgées ;
• Les résidences agréées d'accueil et de soins ;
• Et les résidences de tourisme classées.

Ces établissements doivent obligatoirement être gérés par un gestionnaire.

Elles bénéficient d'un remboursement de TVA de 20 % lorsque le bien en LMNP fait l'objet d'une gestion professionnelle durant au moins 20 ans (voir ci-après).

Les logements sans services 

Ils concernent les loueurs non professionnels qui mettent en location des logements meublés à destination de particuliers.

Ils n'ont pas l'obligation de faire gérer le bien par un gestionnaire.

Le loueur peut revendre son bien à n'importe quel acquéreur et n'importe quand.

Attention toutefois, car les règles de plus-value s'appliquent. En d'autres termes, plus la durée de détention du bien est longue, moins l'impôt sur la plus-value est élevé. 
L'impôt sur la plus-value s'élève à 19 %. Il est dégressif jusqu'à la 22e année de détention. Après ce délai, le vendeur en est exonéré.

Par ailleurs, en cas de vente d'un bien en LMNP, vous êtes dispensé de payer les prélèvements sociaux après une durée de détention de 30 ans.

Pour en savoir plus sur la location meublée non professionnelle, vous pouvez consulter nos articles sur les avantages de la LMNP, et les inconvénients de la LMNP. 

La plus-value et l'amortissement

Lorsque vous revendez votre bien en LMNP avant la fin des 5 premières années, vous êtes imposé sur la plus-value à 19 %. Sachez par ailleurs, qu'il vous ait possible de vendre un appartement loué.

Vous ne bénéficiez pas de l'abattement prévu par la loi sur la plus-value des biens immobiliers. En effet, celui-ci n'est accordé qu'à compter de la 5e année.

Vous renoncez ainsi à :

• Un abattement de 6 % par an de la 5e année à la 21ème année ;
• Un abattement de 4 % la 22e année de détention ;
• Une exonération totale de plus-value au terme de la 22e année.

Pour calculer le montant de la plus-value à payer, vous devez considérer : le prix de vente, le prix d'achat initial, les frais liés à la vente (frais de notaire, frais d'agence,...), etc.

Prenons un exemple (les montants sont fictifs) :

Vous avez acquis votre bien en qualité de LMNP moyennant le prix de 300 000 €. Lors de cette acquisition, vous avez payé des frais d'acquisition (frais de notaire) d'un montant de 21 000 €. 
Vous revendez le bien après seulement 3 ans au prix de 350 000 €. Les frais de diagnostics à votre charge s'élèvent à 500 €. 

Le montant de la plus-value imposable est de :

(350 000 € - 500 €) - (300 000 € + 21 000 €) = 349 500 € - 321 000 € = 28 500 €

Vous ne pouvez bénéficier d'aucun abattement, la vente étant intervenue moins de 5 ans après l'acquisition initiale.

Le montant de l'impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire sur le prix de vente, et versé au trésor public.

Les prélèvements sociaux

Lorsque vous revendez votre bien en qualité de LMNP avant 5 ans de détention, vous ne bénéficiez pas des abattements prévus sur les prélèvements sociaux.

Vous renoncez ainsi à :

• Un abattement de 1,65 % par an de la 5e année à la 21e année ;
• Un abattement de 1,60 % la 22e année de détention ;
• Un abattement de 9 % par an de la 22e année à la 30e année ;
• Une exonération totale de prélèvements sociaux dès la 30e année.

Avantages fiscaux du dispositif

Les biens en résidence de services bénéficiaient, jusqu'au 31 décembre 2022, du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Celui-ci n'a pas été reconduit.

Il s'adressait aux contribuables qui investissaient dans une résidence de services neuve ou rénovée.

Ce dispositif vous permettait, à condition de conserver le bien durant 9 ans minimum, de :

• Réduire vos impôts à hauteur de 33 000 € sur 9 ans, soit 11 % de la valeur hors taxes du bien ;
• Récupérer la TVA de 20 % sur votre investissement sous certaines conditions.

Revente du bien par le LMNP avant 9 ans

En cas de revente anticipée du bien, vous devez rembourser le montant des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.

Cependant, l'administration fiscale peut vous dispenser de ce remboursement lorsque certains aléas de la vie vous obligent à vendre :

• Invalidité ;
• Décès ;
• Expropriation ;
• Perte d'emploi.

Après le délai de 9 ans, vous pouvez vendre votre bien librement. Il est alors possible de l'amortir, et de réduire ainsi le montant de votre impôt sur le revenu.

Les règles en matière de plus-value s'appliquent également aux loueurs meublés non professionnels de résidences de services. 

En achetant un bien en LMNP dans une résidence de services neuve, vous êtes éligibles à un remboursement de la TVA de 20 %.

Cet avantage est accordé à condition de conserver le bien immobilier durant une durée de 20 ans minimum. 

Le montant de la TVA vous est remboursé environ 6 mois après la date de livraison du bien. 

En cas de revente avant le délai de 20 ans, on distingue 3 cas :

Vous cessez votre activité de LMNP et vendez le bien

Vous devrez rembourser la TVA à l'administration fiscale au prorata du nombre d'années restant à courir sur les 20 ans.

Par exemple, si vous vendez après 4 ans de détention, vous remboursez la TVA à concurrence de 16 ans.

Vous vendez votre bien LMNP à un acheteur soumis à la TVA

Ce dernier poursuit l'activité de LMNP et reprend vos obligations. Le délai de 20 ans se poursuit avec le nouveau propriétaire. Il y a « transfert d'une universalité totale ou partielle des biens » (article 257 bis CGI) donc dispense de réversion de la TVA. Par conséquent, le nouveau propriétaire est redevable de la fraction de TVA initiale à hauteur des années restant avant le terme des 20 ans.

Pour rappel : l'administration fiscale considère que vendeurs et acquéreurs sont assujettis à la TVA à condition que l'acquéreur reprenne le bail commercial en cours et que les loyers perçus soient soumis à la TVA.

À défaut de paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, le nouveau propriétaire serait seul responsable devant l'Administration. 

Prenons un exemple :

Vous vendez le bien dont vous êtes propriétaire bailleur après 15 ans de détention. Le nouvel acquéreur devra poursuivre l'exploitation du bien avec un bail commercial durant 5 ans. Il sera redevable de la part de TVA initiale à hauteur du délai restant à courir soit 5 ans. 

Vous vendez le bien à un acheteur non assujetti à la TVA 

Cet acheteur n'exerce pas sous statut de LMNP. Vous remboursez la TVA récupérée au prorata du temps restant à courir sur les 20 ans.