La vente à réméré : comment cela fonctionne et quelles en sont les conditions ?

La vente à réméré, aussi connue sous le nom de « vente avec faculté d'achat » ou « portage immobilier », est un dispositif régi par les articles 1659 à 1673 du Code civil.

Elle permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier de manière temporaire. Cette solution a été mise en place pour lui permettre de dégager rapidement des fonds pour :

• Rembourser un prêt immobilier ;
• S'acquitter de dettes de toutes natures ;
• Ou pallier un besoin de trésorerie urgent.

La vente avec option d'achat est conclue pour une durée variant de 6 mois à 5 ans (durée maximale). Le vendeur signe un contrat d'occupation du bien qui lui permet de continuer d'occuper les lieux. 

À la fin du contrat, le vendeur peut le racheter ou le vendre à un tiers au prix du marché.

Les biens éligibles

Tous les biens immobiliers peuvent faire l'objet d'une vente à réméré :

• Appartement ;
• Maison d'habitation ;
• Garage ;
• Local commercial ;
• etc.

Les propriétaires concernés 

Ce type de transaction concerne des propriétaires personnes physiques ou morales, particuliers ou professionnels.

Il s'agit généralement de personnes en situation de surendettement ou en redressement judiciaire. 

Certains propriétaires recourent parfois à la vente à réméré pour disposer d'une somme d'argent nécessaire au financement d'un projet.

L'acquisition à réméré en 3 étapes

Étape 1 : la vente 

Un investisseur achète le bien immobilier moyennant un prix représentant entre 40 et 70 % de sa valeur réelle.  

Le prix de rachat est fixé dès la signature de l'acte de vente chez le notaire. 

Ce dernier se charge du remboursement des créances du vendeur.

Par ailleurs, il séquestre une partie du prix qui servira d'apport lors du rachat du bien immobilier.

Étape 2 : location par le vendeur

Le vendeur conserve la jouissance du bien :

• Il signe une convention d'occupation ;
• Il verse une indemnité au nouvel acquéreur. Elle correspond en moyenne à 1 % de la valeur du bien.

Le vendeur peut verser l'intégralité des indemnités d'occupation dès la signature de l'acte ou préférer le versement de mensualités durant toute la durée du contrat.

Le paiement de la taxe foncière est à la charge du vendeur. Il est aussi responsable des travaux d'entretien du logement.

Si le vendeur, devenu locataire du bien, ne paie pas ses indemnités d'occupation, le nouvel acquéreur peut l'expulser dans les conditions prévues au contrat.

Étape 3 : clause de rachat du bien

Le vendeur peut racheter son bien n'importe quand durant l'opération.

Il peut contracter un prêt à condition d'avoir été rayé du fichier des interdits bancaires de la Banque de France, le cas échéant.

Les avantages pour le vendeur

• Il bénéficie d'un financement sans avoir à contracter un prêt. Il évite ainsi les intérêts bancaires ;
• La vente à réméré lui permet de rétablir la stabilité de sa situation financière ;
• Il peut racheter son bien ;
• Le produit de la vente lui permet de rembourser ses créanciers. Il évite une saisie immobilière ;
• Il peut continuer de résider dans son logement contre le versement d'une indemnité d'occupation.

Les avantages pour l'acquéreur

• Il réalise un investissement qui peut s'avérer rentable à court ou moyen terme. Il perçoit une indemnité d'occupation mensuelle ;
• Si le vendeur ne parvient pas à racheter son logement dans le délai fixé, il en devient pleinement propriétaire ;
• Il achète le bien immobilier moyennant un prix avantageux (entre 40 et 70 % moins cher que le prix du marché).

Les risques de la vente à réméré

Les risques concernent le vendeur. En effet, celui-ci perd définitivement la propriété de son bien immobilier s'il ne parvient pas à le racheter dans le délai prévu. 

Dès lors, s'il demeure dans le logement après la date fixée pour le rachat, il devient occupant sans droit ni titre. Il risque l'expulsion.

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien. Elle est taxée au taux de 19 % (hors prélèvements sociaux).

Dans le cadre d'une vente à réméré, les conditions d'imposition de plus-value sont identiques à celles d'une vente classique.

Par conséquent, la plus-value n'est pas imposable lorsque la vente concerne :

• Une résidence principale ;
• Un bien immobilier servant au rachat d'une résidence principale dans les 2 ans ;
• Un bien détenu depuis plus de 22 ans. Attention, les prélèvements sociaux restent dus si la détention est inférieure à 30 ans.

Lorsque la vente à réméré génère une plus-value imposable, l'Administration fiscale en restitue le montant au vendeur en cas de rachat du bien à l'issue du délai. 

En effet, l'acte de vente à réméré contient une clause résolutoire. Elle entraîne l'annulation de l'acte initial dès lors qu'il y a rachat du bien. 

Vous êtes propriétaire de votre appartement d'une valeur de 300 000 €. Vous vous retrouvez en situation de surendettement. Votre dette s'élève à 50 000 €. Vous décidez alors de vendre votre bien à réméré.

1- La vente

Un acquéreur accepte de racheter le bien après une décote de 40 %, soit pour un montant de 180 000 €.
Vous fixez une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 200 € par mois sur une période de 3 ans, soit au total :
1 200 € x 36 mois = 43 200 €

Le notaire retient la somme de 23 000 € comme apport en vue du rachat à l'expiration du délai de 3 ans.

2- Le rachat

Le prix pour le rachat du bien a été fixé à l'acte : 200 000 € + frais de notaire de 15 000 €.

Pour racheter votre bien, il vous faudra alors emprunter la somme de :
200 000 € + 15 000 € - 23 000 € = 192 000 €.