Que faut-il choisir entre un mandat simple et un mandat exclusif ?

Les conditions d'exercice du métier d'agent immobilier sont encadrées par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970. Celle-ci est plus connue sous le nom de loi Hoguet. Pour assurer l'intermédiation dans le cadre d'une transaction immobilière, l'agent (mandataire) doit y être autorisé par le client (mandant). Il peut s'agir :

• D'un candidat acheteur pour la recherche d'un type de bien spécifique ;
• D'un propriétaire vendeur pour assurer la vente de son bien immobilier.

Pour cela, la signature d'un contrat est nécessaire. Celui-ci porte le nom de mandat de recherche ou mandat de vente selon l'objet du contrat. Ce document juridique doit comporter certaines mentions obligatoires :

• L'adresse de domiciliation et l'identité du mandant ;
• L'identité du mandataire (dénomination sociale, numéro de carte professionnelle et numéro d'inscription au registre du commerce)
• La désignation du bien, son adresse et sa description ;
• Le montant du prix de vente ;
• Les honoraires d'agence (commission de l'agent immobilier) en montant fixe ou en pourcentage du prix de vente ;
• Les conditions de renouvellement (clause de tacite reconduction, délai de prévenance et de rétractation notamment) et la durée du mandat de vente ;
• La signature des parties.

Une fois signé, le mandat de vente permet à l'agent immobilier d'agir pour le compte du mandant.

En immobilier, il existe plusieurs types de mandats. Simples ou exclusifs, ils établissent des engagements différents entre les parties.

Signer un mandat simple ou non exclusif permet de confier la vente à plusieurs agences immobilières. Ce type de mandat permet également au propriétaire de vendre son bien en direct, de particulier à particulier. Sur le papier, c'est un moyen de garder une marge de manœuvre sur la transaction pour le vendeur.

Quels sont les avantages du mandat non exclusif ?

En tant que propriétaire vendeur, le mandat simple ou non exclusif fait bénéficier d'avantages :

• Mettre en concurrence plusieurs agents immobiliers ;
• Augmenter la visibilité du bien sur les sites d'annonces et les vitrines des agences immobilières ;
• Garder la possibilité de vendre par ses propres moyens et d'éviter le paiement des frais d'agence ;

Quels sont les inconvénients du mandat simple ?

Dans les faits, la flexibilité du mandat simple peut se retourner contre le vendeur :

• Un bien visible sur toutes les vitrines d'agences n'envoie pas forcément un bon signal aux acquéreurs potentiels. Ces derniers peuvent s'interroger sur la présence de défauts qui justifieraient la difficulté à vendre ;
• Mis en concurrence, les mandants sont moins investis pour rechercher des acquéreurs ;
• Les agences immobilières priorisent leurs biens en mandat exclusif ;
• Le bien peut se retrouver affiché à des prix frais d'agence inclus (FAI) différents selon le montant des honoraires. Ces derniers sont variables d'une agence immobilière à l'autre ;
• Les délais de vente sont plus élevés qu'avec un mandat exclusif.

Avec un mandat exclusif, la vente immobilière est menée par un seul interlocuteur. Seule l'agence immobilière mandatée par le vendeur est autorisée à agir pour son compte. Pendant toute la durée du mandat, l'agent immobilier a carte blanche pour vendre la maison ou l'appartement. Cet interlocuteur privilégié est le seul habilité pour l'organisation des visites jusqu'à la remise des clés.

À l'issue de la période d'exclusivité, quatre possibilités pour le vendeur :

• Son bien est vendu ;
• Il décide de baisser le prix de vente ;
• Il décide de prolonger le mandat exclusif avec l'agence ;
• Il choisit de confier la vente à une autre agence immobilière (en mandat simple ou en mandat exclusif).

Pourquoi l'exclusivité est le meilleur moyen de vendre ?

Lorsque le bien est proposé à la vente en mandat exclusif, cela implique de nombreux avantages :

• Le professionnel immobilier mandaté a un plus grand niveau d'implication dans la vente du bien ;
• La vente est conclue plus rapidement et à un prix plus élevé ;
• Le bien n'est proposé que par une seule agence, ce qui le valorise aux yeux des candidats acquéreurs.

Pourquoi ne pas signer de mandat exclusif ?

Dans certains cas, le recours à un mandat de vente exclusif sera déconseillé pour mener à bien la vente. Voici les inconvénients du mandat exclusif :

• Le mandat exclusif engage le vendeur sur une certaine durée ;
• Le vendeur n'a pas la possibilité de trouver lui-même des acquéreurs ;
• Lorsque l'agence immobilière ne donne pas satisfaction, il est impossible d'en changer avant l'expiration du mandat de vente (période d'irrévocabilité).

Les candidats acquéreurs aussi, peuvent signer un contrat auprès d'un agent immobilier. Il s'agit du mandat de recherche. Celui-ci est utilisé pour confier la recherche de leur futur bien à un professionnel appelé chasseur immobilier.

Le mandat de recherche peut tout aussi bien être un mandat simple qu'un mandat exclusif. Le premier accorde le droit à l'acheteur de faire ses propres recherches. Tandis qu'en exclusivité, c'est seulement l'agent immobilier mandaté qui a pouvoir de proposer des biens à l'acheteur.

Le mandat de recherche exclusif est réservé à certaines recherches avec des critères bien spécifiques.

Un autre type de mandat existe, à mi-chemin entre mandat simple et mandat exclusif. Il s'agit du mandat semi-exclusif :

• Donne l'exclusivité de la vente à une seule agence immobilière ;
• Autorise le vendeur à trouver un acheteur par ses propres moyens.

Dans les faits, ce type de contrat est peu proposé par les professionnels de l'immobilier.

Tout mandat de vente ou de recherche de bien comporte obligatoirement une durée de validité. À défaut, le contrat est réputé nul.

Généralement, la durée initiale du mandat est de trois mois. Celle-ci peut être prolongée en cas de présence d'une clause de tacite reconduction. Si c'est le cas, le mandat doit indiquer la durée de prolongation du contrat.