Résumé de l’actualité de la Gestion Locative (Juillet 2024)

Les professionnels de l'immobilier (l'Unis, la Fnaim et le SNPI) ont saisi le Conseil d’État pour demander une revalorisation de leurs honoraires, gelés depuis une décennie. Face à une crise sans précédent, où 1 400 agences risquent de fermer cette année, les professionnels appellent à une hausse de 13,75% pour pallier l'inflation et leurs difficultés économiques. 

Cette demande, selon eux, est essentielle pour la survie du secteur immobilier, en dépit des répercussions potentielles sur le marché locatif, les propriétaires et les locataires. 

Que dit la loi sur les frais d'agences immobilières ?

La loi ALUR de 2014 a eu un impact significatif sur les frais d'agences immobilières. Elle a instauré un plafonnement des honoraires pour la location, qui varie selon la zone géographique. Elle a également prévu que ces plafonds puissent être révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l'Indice de référence des loyers. 

Cependant, les frais d'agence n'ont pas été revalorisés depuis une décennie, malgré l'évolution du marché immobilier.

Alors que le secteur immobilier est en crise, les faillites d'agences immobilières s'enchaînent. En effet, entre mai 2023 et avril 2024, 1.120 agences ont fait faillite, soit une augmentation de 114% en un an. Les causes principales de ces défaillances sont la hausse soudaine des taux d'intérêt, le remboursement des prêts garantis par l'État et des dettes URSSAF.

Quelles sont les conséquences de cette hausse sur le marché locatif ?

Pour améliorer la santé financière des agences, les professionnels du secteur demandent une augmentation de leurs honoraires de 13,75 %. Ils espèrent donc voir les plafonds revalorisés entre 9,10 €/m² et 13,65 €/m² pour la rédaction de bail de location, la construction de dossiers et l’organisation de visites, et à 3,41 euros pour l’état des lieux. 

Les locataires sont les premiers touchés

Si le projet voit le jour, les locataires seront les premiers touchés par cette hausse. En effet, cette augmentation représente un fardeau supplémentaire pour ces derniers, déjà confrontés à des loyers élevés et à une tension locative. Pour de nombreux ménages, cela pourrait aggraver les difficultés financières et compliquer l'accès au logement, en particulier pour les jeunes et les étudiants.

Par exemple, pour un 50 m² à Paris, les frais d'agence passeraient de 750 euros maximum à 853 euros.

Difficulté pour le bailleur à trouver des locataires et potentielle baisse de la demande pour certains biens

Les propriétaires auront plus de difficultés à trouver des locataires solvables. En effet, une hausse des frais entraînerait une baisse de la demande pour certains biens, en particulier ceux considérés comme des passoires énergétiques. Sans oublier l’impact sur le marché locatif : un risque de perte d’une partie du parc locatif privé.

Quelles sont les alternatives pour faire face à une éventuelle augmentation des frais d’agence ?

Pour le bailleur 

Face à cette situation, de plus en plus de personnes pourraient se tourner vers la location de particulier à particulier pour éviter les frais d'agence.

Cette option peut être envisageable pour un propriétaire organisé et rigoureux, mais elle nécessite une bonne connaissance du marché locatif et de la législation en vigueur. Dans le cas contraire, gérer soi-même sa location peut sembler complexe.

Le bailleur peut toutefois se faire aider par des plateformes de gestion locative en ligne telles que BailFacile lui donnant accès à : 

• une gestion simplifiée (rédaction de bail, émission des quittances de loyers, suivi des paiements) ;
• des outils pratiques (état des lieux, gestion centralisée et accessible en ligne des documents) ;
• une assistance juridique (guide, ressources et support). 

De cette manière, le bailleur réduit considérablement le temps et les efforts nécessaires pour gérer son bien locatif, tout en minimisant les risques de litiges et de non-conformité juridique.

Pour le locataire

Sans surprise, de nombreux locataires pourraient également se tourner vers les locations sans agence, cherchant des offres directes entre particuliers. D'où l'intérêt grandissant pour les bailleurs de gérer leurs biens eux-mêmes, et ce dès le début de la location.
Les locataires peuvent également envisager de négocier les frais d'agence, surtout pour les biens de grande valeur.

Avec près de 750 000 logements de type Airbnb en France en 2023, la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP) est au cœur des préoccupations des propriétaires. La loi de finances 2024 apporte des évolutions majeures, visant à privilégier les locations de longue durée par rapport aux locations saisonnières. Ces changements impactent particulièrement les meublés de tourisme non classés. 

[Rappel] Qui sont les bailleurs concernés par le statut LMNP ?

Définition et conditions d'éligibilité

Le statut LMNP régit l'activité de location meublée effectuée par un propriétaire particulier. Il s'agit d'un cadre fiscal avantageux pour les propriétaires qui mettent en location un bien meublé à usage d'habitation ou touristique. Ce statut permet de bénéficier d'avantages fiscaux tout en exerçant une activité de location non professionnelle.

Pour obtenir le statut LMNP en 2024, il faut remplir plusieurs conditions :

• Ne pas exercer l'activité de location meublée à titre professionnel ;
• Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
• Déclarer l'activité auprès du Tribunal de commerce ou du Centre des formalités des entreprises (CFE) dans les 15 jours suivant le début de la location ;
• Mettre en location un bien meublé d'une superficie supérieure à 9 m² ;
• Percevoir des revenus locatifs ne dépassant pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Régimes fiscaux possibles

Les loueurs en meublé non professionnels ont le choix entre deux régimes d'imposition :

• Le régime micro-BIC : Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus locatifs. Ce régime est idéal pour sa simplicité de déclaration.
• Le régime réel : Il permet de déduire l'ensemble des frais réellement investis dans les logements, tels que les charges de copropriété, les frais de notaire, et les taxes foncières. Ce régime est avantageux pour les propriétaires ayant des charges élevées.

Le choix du régime fiscal dépend de la situation individuelle du propriétaire et des caractéristiques de son investissement.

Comment s’annonce l’évolution du cadre fiscal des LMNP en 2024 ?

La loi de finances 2024, adoptée le 29 décembre 2023, apporte des modifications significatives au régime fiscal des LMNP. 

L'objectif principal de cette réforme est de favoriser un retour vers la location traditionnelle et de mieux réguler le marché du logement en réduisant les avantages fiscaux accordés aux meublés de tourisme et aux locations de courte durée, notamment dans les zones tendues.

1. Modification du régime micro-BIC pour les locations de tourisme

Le projet de loi de finances 2024 modifie considérablement le régime micro-BIC pour les locations meublées de tourisme. 

Le seuil d'application de ce régime est abaissé à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés et les locations de courte durée, contre 77 700 € auparavant. Si les recettes dépassent ce montant, les propriétaires devront automatiquement passer au régime réel.

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui, au cours de l’année, a loué son appartement meublé de tourisme à Paris pour 150 nuits à 120 €/nuit et pour 100 nuits à 80 €/nuit. Au total, il a encaissé : 18 000 € + 8 000 € = 26 000 €.

Ici, les recettes annuelles du propriétaire (26 000 €) dépassent le seuil de 15 000 €. En conséquence, il doit passer au régime réel pour déclarer ses revenus locatifs. Sachant qu’avant l'abaissement du seuil, le propriétaire aurait pu rester sous le régime micro-BIC.

2. Diminution de l'abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme non classés

L'abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme non classés et les locations de courte durée est réduit à 30%, alors qu'il était précédemment de 50%. Cette mesure vise à rendre moins attractif fiscalement ce type de location.

En revanche, pour les meublés de tourisme classés, l’abattement est maintenu à 71 % en zone tendue et à 92 % en zone non tendue, à condition que les revenus générés par l'ensemble des locations meublées du propriétaire ne dépassent pas 15 000 € par an.

3. Réintégration des amortissements au calcul de la plus-value

Une autre modification importante a été envisagée concernant le calcul de la plus-value pour les locations de courte durée. Toutefois, ce dispositif fiscal a été supprimé par un amendement et renvoyé en débat pour une éventuelle intégration ultérieure.

Jusqu'à présent, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) bénéficient du régime des plus-values immobilières des particuliers, où la plus-value imposable est calculée en fonction de la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien immobilier, sans tenir compte des amortissements déduits.

Si ce dispositif avait été adopté, les amortissements réalisés pendant la période de location auraient été réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, alignant ainsi le traitement fiscal des LMNP sur celui des locations meublées professionnelles (LMP). Cela entraînerait une augmentation considérable de l'impôt à payer lors de la revente.

À titre d’exemple, imaginons un propriétaire qui a acheté un appartement en 2010 pour 200 000 € et qui le revend en 2024 pour 300 000 €. Pendant les années de location meublée, il a déduit un total de 50 000 € en amortissements.

Actuellement, la plus-value imposable est de 100 000 €. En réintégrant les amortissements dans le calcul, la plus-value imposable serait de 150 000 €.

Avec un taux d'imposition sur la plus-value de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %, l'impôt total à payer passe de 36 200 € ( 19 000 € + 17 200 €) à 54 300 € (28 500 € + 25 800 €) avec la réintégration des amortissements.

Un passage au réel est-il encore envisageable pour les LMNP en 2024 ?

Face aux changements fiscaux pour les LMNP en 2024, de nombreux propriétaires s'interrogent sur l'opportunité de passer au régime réel d'imposition. Ce choix dépend principalement du type de location, des revenus locatifs et des charges associées au bien.

Le régime réel, qui n’a pas connu de modifications en 2024, reste souvent plus avantageux que le micro-BIC, surtout avec la réduction de l'abattement forfaitaire pour les meublés non classés à 30 %. De plus, au régime réel, il est possible de déduire les frais de notaire et la commission d’agence immobilière.

En général, les propriétaires louant en meublé peuvent changer de régime fiscal chaque année. Pour passer du régime micro-BIC au régime réel, ils doivent envoyer une demande écrite à l'administration fiscale avant la fin du mois de mai de l'année en cours. 

Par exemple, pour déclarer au réel les loyers perçus en 2024, la demande doit être envoyée avant fin mai 2024. Si cette date est manquée, les propriétaires devront attendre l'année suivante pour opter pour le régime réel.

La mairie de Paris envisage une mesure audacieuse pour le marché locatif : la suppression du complément de loyer. Cette décision pourrait avoir un impact significatif sur les propriétaires et les locataires de la capitale. Pour rappel, le complément de loyer, un dispositif permettant aux propriétaires de dépasser le plafond fixé par l'encadrement des loyers, est au cœur d'un débat sur l'équité et l'accessibilité du logement à Paris.

Alors, cette proposition de la mairie parisienne est-elle réellement justifiée ?

Le complément de loyers et ses controverses

Qu'est-ce que le complément de loyer ?

Le complément de loyer est une somme additionnelle que le locataire paie en plus de son loyer principal suite à la demande du propriétaire. Cette demande doit être justifiée par des caractéristiques exceptionnelles liées à la localisation ou au confort du logement. 

Ces caractéristiques doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Par exemple, une vue directe exceptionnelle sur un monument historique.

Comment s'applique le complément de loyer à Paris ?

Selon, l'article 140 de la loi Elan, un complément de loyer peut être appliqué pour « des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». La loi est donc vague sur le sujet, ne fournissant aucune liste des caractéristiques exceptionnelles ni du montant à appliquer.

Non seulement, certains propriétaires ont une interprétation trop large du complément de loyer, ce qui entraîne des surcoûts importants pour les locataires. En moyenne, ce complément atteint 150 à 200 € par mois, une somme non négligeable pour de nombreux ménages.

Mais aussi, d’autres l'utilisent pour contourner l'obligation de respecter l'encadrement du loyer. Des motifs non légitimes sont parfois invoqués, comme le fait de proposer un logement "au calme" ou d'avoir refait à neuf une pièce du logement.

La mairie considère que le loyer de référence majoré de 20% en fonction de la localisation et du type de bien est suffisant pour prendre en compte les spécificités des logements.

C’est en se basant sur ces faits que la mairie de Paris suggère de supprimer le complément de loyers. L'objectif principal étant de mieux encadrer les loyers parisiens.

Quel serait l’impact potentiel sur le marché locatif parisien de la suppression du complément de loyer ?

Selon l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP), environ 35 % des annonces de location à Paris incluent un complément de loyer. Parmi ces annonces, près de 60 % de ces compléments étaient jugés abusifs. 

Ainsi, si cette mesure venait à être adoptée, elle toucherait non seulement les locataires et les propriétaires, mais aussi l'évolution des prix des loyers dans la capitale. 

Effets sur les propriétaires

Pour les propriétaires, cette mesure pourrait entraîner une perte de revenus, notamment pour ceux qui possèdent réellement des logements avec des caractéristiques exceptionnelles (vue imprenable, grande terrasse, etc.). La suppression de cette possibilité pourrait limiter leur capacité à valoriser certaines caractéristiques de leurs biens.

Évolution possible des prix

La suppression du complément de loyer pourrait avoir un effet modérateur sur l'évolution des prix des loyers à Paris. Cependant, il est important de noter que même avec l'encadrement actuel, les loyers ont continué d'augmenter dans certains segments du marché. Par exemple, entre 2022 et 2023, les loyers des studios ont grimpé de plus de 3%, tandis que ceux des 2 pièces ont augmenté de 2,4%. La suppression du complément de loyer risque de contribuer à stabiliser ces augmentations de loyer, mais l'impact réel reste à déterminer.

Effets sur les locataires

La suppression du complément de loyer aura un impact positif sur les locataires. Selon l'Atelier Parisien d'Urbanisme (APUR), la politique d'encadrement des loyers à Paris depuis 2019 a déjà permis aux locataires d'économiser en moyenne 64€ par mois. 

Dans quel cas le complément de loyer est-il strictement interdit ?

Bien que la suppression du surplus de loyers ne soit pas encore en vigueur, il existe déjà une mesure qui vise à protéger les locataires contre les abus et à garantir des conditions de logement décentes.

Depuis le 18 août 2022, la loi impose que le complément de loyer est strictement interdit si le logement présente au moins l'une des caractéristiques suivantes :

• Sanitaires sur le palier ;
• Signes d'humidité sur certains murs ;
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe F ou G ;
• Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation) ;
• Vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
• Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur ;
• Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois ;
• Installation électrique dégradée ;
• Mauvaise exposition de la pièce principale.

Il est important de noter que même si un logement offre une vue exceptionnelle sur un monument parisien, le complément de loyer ne peut pas être appliqué si le bien est mal isolé ou présente l'une des caractéristiques mentionnées ci-dessus.

Si pour l’instant la suppression du complément de loyer n’est soulevée que par la mairie de Paris, les autres grandes villes françaises (telles que Lyon, Marseille ou Bordeaux) connaissent tout autant des tensions similaires sur le marché locatif. D’autant plus que Paris est souvent un précurseur en matière de politiques urbaines et que ses mesures peuvent également les influencer si elles se révèlent efficaces.

Début juillet, le service des impôts professionnels a été victime d'une attaque informatique ciblant principalement les comptes des Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) et des Sociétés Civiles Immobilières (SCI). En réponse, les autorités ont désactivé tous les comptes touchés.

Comment savoir si votre compte est concerné ?

Depuis le 17 juillet 2024, de nombreux utilisateurs ont signalé des problèmes d'accès à leur compte professionnel des impôts. Un email de la DGFiP confirme que certains utilisateurs devront justifier leur identité pour réactiver leur accès. Pour vérifier si votre compte est touché :

• Connectez-vous à votre compte professionnel sur le site des impôts.
• Si vous parvenez à vous connecter, votre compte n'est pas affecté.
• Sinon, il est probable que votre compte ait été désactivé par mesure de sécurité.

Comment débloquer votre compte ?

Pour récupérer l'accès à votre compte, rendez-vous dans votre centre des impôts avec votre pièce d'identité. Prenez rendez-vous via la page « contacts » sur leur site web.

Soyez proactif pour minimiser les interruptions dans vos démarches administratives et fiscales.