L’actualité de la Gestion Locative résumée (Mars 2025)

Face à la fin du dispositif Pinel et aux tensions sur le marché immobilier, le gouvernement prévoit l'instauration d'un nouveau statut de bailleur privé. Ce dispositif vise à stimuler l'investissement locatif tout en répondant aux besoins de logements abordables et aux enjeux de transition énergétique.

Conçu pour offrir des avantages fiscaux et une meilleure visibilité aux propriétaires, il permettra notamment d'amortir la valeur du bien et de bénéficier d'un cadre simplifié, applicable aux logements neufs comme anciens.

Qu'est-ce que le statut de bailleur privé ?

Le statut de bailleur privé désigne un futur cadre juridique et fiscal destiné aux propriétaires particuliers qui louent un bien immobilier en dehors d'un contexte professionnel. Contrairement aux bailleurs sociaux ou institutionnels, le bailleur privé gère généralement un ou plusieurs biens à titre individuel et s'implique directement dans leur gestion locative.

Ce nouveau statut, envisagé pour 2025 par le gouvernement, vise à relever plusieurs défis majeurs :

• Relancer l'investissement locatif après la fin du dispositif Pinel
• Augmenter l'offre de logements, particulièrement dans les zones tendues
• Encourager la rénovation énergétique et lutter contre les "passoires thermiques"
• Simplifier la fiscalité immobilière grâce à un cadre harmonisé et pérenne

Ce dispositif ne remplacera pas entièrement les mécanismes existants, mais proposera une alternative modernisée et adaptée aux enjeux actuels.

Initialement prévu dans la loi de finances 2025, le statut de bailleur privé reste en discussion au premier semestre 2025. Une mission d'information parlementaire a ainsi été lancée en mars 2025.

Cette mission doit établir le cadre fiscal et législatif du futur statut et évaluer son impact économique. Le rapport parlementaire est attendu pour juin 2025, et les premières mesures pourraient figurer dans le projet de loi de finances 2026.

Ces informations sont susceptibles d'évoluer au cours de l'année.

Quels seront les avantages du statut de bailleur privé ?

Le futur statut de bailleur privé se veut fiscalement attractif et flexible, conçu pour stimuler l'investissement locatif tout en rendant les logements plus accessibles. Voici les principaux avantages attendus :

Un dispositif fiscal avantageux

Le cœur du dispositif reposerait sur la possibilité d'amortir la valeur du bien immobilier. Chaque année, une partie du prix d'achat du logement pourra être déduite des revenus fonciers, réduisant significativement l'impôt.

Autres éléments déductibles :

• Frais d'entretien et de gestion
• Intérêts d'emprunt
• Travaux de rénovation, notamment énergétiques
• Charges locatives non récupérées

Ces mesures visent à protéger la rentabilité nette des propriétaires tout en leur permettant de proposer des loyers modérés.

Une harmonisation des avantages fiscaux dans le neuf et l'ancien

Contrairement à d'autres dispositifs souvent limités aux logements neufs, ce statut s'appliquera aussi bien aux biens neufs qu'anciens. Les investisseurs pourront ainsi choisir leur bien selon leur stratégie patrimoniale sans pénalité fiscale selon le type de bien.

Un levier pour construire un patrimoine rentable

L'un des grands atouts de ce statut est de permettre un investissement à moindre coût grâce au crédit immobilier. Les loyers perçus peuvent couvrir une grande partie des mensualités du prêt, et après remboursement, le propriétaire bénéficie d'une source de revenus complémentaires optimisée fiscalement.

De plus, les logements éligibles pourront bénéficier de réductions de frais de notaire, voire d'exonérations temporaires de taxe foncière, particulièrement dans le neuf, renforçant l'attractivité globale de l'investissement.

Quelles seront les conditions pour bénéficier du statut ?

Bien que le statut de bailleur privé s'annonce attractif, il sera réservé aux propriétaires respectant des conditions précises, garantissant l'efficacité du dispositif sur les plans social, fiscal et environnemental.

Pratiquer des loyers modérés

Le plafonnement des loyers, inférieurs aux prix du marché local, constitue l'un des piliers du statut. Cet engagement vise à :

• Faciliter l'accès au logement pour les ménages modestes
• Réduire la vacance locative en rendant les biens plus attractifs
• Rééquilibrer l'offre locative dans les zones tendues

Ce plafonnement s'accompagne parfois d'une charte d'engagement incluant des objectifs de qualité et de confort pour les locataires.

Respecter des critères de performance énergétique

Ce dispositif intégrera des exigences fortes en matière de rénovation énergétique, dans la continuité des politiques de lutte contre les passoires thermiques. Les biens mis en location devront respecter :

• Un DPE A ou B pour les logements existants
• La réglementation RE 2020 pour les constructions neuves

Ces conditions sont indispensables pour bénéficier de l'abattement fiscal et visent à améliorer la durabilité et la valeur du parc immobilier privé.

Choisir le bon régime fiscal et bien déclarer ses revenus

Le bailleur devra déclarer ses revenus locatifs via le formulaire 2044-EB, utilisé pour les régimes fonciers. Le choix du régime fiscal dépendra du type de bien et du montant des recettes locatives :

Location meublée :

• Recettes < 77 700 €/an : régime micro-BIC
• Recettes > 77 700 €/an : régime réel BIC

Location non meublée :

• Recettes < 15 000 €/an : régime micro-foncier
• Recettes > 15 000 €/an : régime réel foncier

Ces déclarations doivent être rigoureusement tenues à jour sous peine de perdre les avantages fiscaux. Dans certains cas, l'accompagnement d'un conseiller en gestion de patrimoine peut être utile. La déclaration des revenus fonciers se fait via le formulaire n°2042 sur l'ensemble des revenus perçus.

Rendez-vous dans les prochains mois pour connaitre le futur du statut de bailleur privé.

À l'échelle nationale, l'offre de biens en location a baissé de 8,6% entre 2023 et 2024. Deux principaux facteurs expliquent cette baisse : la difficulté à réaliser un investissement locatif rentable (hausse des taux de crédit immobilier) et la pression législative accrue sur les bailleurs (interdiction des passoires thermiques, etc.). 

Mais cette situation offre également de nouvelles perspectives aux investisseurs les plus avisés. Découvrez les villes les plus prometteuses pour un investissement locatif réussi en 2025.

Les 10 villes françaises aux loyers les plus chères à la location

La demande locative demeure exceptionnellement forte en 2025, en particulier dans les zones urbaines et universitaires. Cette tension, particulièrement prononcée dans certaines régions, exerce une pression à la hausse sur les loyers, ce qui permet de compenser partiellement la baisse des marges, causée par l’augmentation des charges (coûts de gestion, taxes foncières, travaux obligatoires, etc.) et par l’encadrement des loyers pour les bailleurs.

Selon une étude menée par l’ANIL, les villes françaises où les loyers sont les plus élevés sont :

1. Paris : 24,1 €/m² 
2. Reste de l'agglomération parisienne : 15,5 €/m²
3. Annemasse : 14,2 €/m²
4. Nice-Menton : 13,2 €/m²
5. Saint-Tropez : 12,9 €/m²
6. Annecy : 12,8 €/m²
7. Fréjus : 12,5 €/m²
8. Marseille : 11,8 €/m²
9. Montpellier : 11,6 €/m²
10. Lyon : 11,5 €/m²

Quelles villes offrent le meilleur rendement ?

Si les loyers les plus élevés se concentrent dans les grandes métropoles et les zones à forte pression immobilière, les villes offrant les meilleurs rendements locatifs sont souvent celles où le prix d'achat reste modéré avec un niveau de loyer satisfaisant. Voici 5 exemples de villes qui affichent un bon équilibre entre ces deux paramètres :

• Saint-Étienne (7,2 €/m² de loyer) : faible prix d'achat et demande locative stable.
• Châteauroux (7 €/m²) : une rentabilité intéressante en raison de son faible prix au m².
• Alès, Mâcon, Châlon-sur-Saône (environ 7,5 €/m²) : des villes où l'investissement locatif reste accessible avec une rentabilité attractive.

4 facteurs clés influençant la rentabilité d'un investissement locatif

Plusieurs éléments déterminent la performance d'un investissement locatif. Comprendre ces facteurs est essentiel pour maximiser son rendement locatif : 

L'emplacement
Les investissements en ville profitent d’une forte croissance démographique : d’ici 2050, près de 70 % de la population vivra en milieu urbain. Par ailleurs, le nombre de ménages augmente plus vite que la population, notamment en raison de foyers plus petits (séparations, vieillissement, etc.), ce qui accentue la demande en logements.

La typologie des biens
Les petits logements (studios, T2) affichent généralement une meilleure rentabilité que les grandes surfaces, avec une forte demande locative. Cependant, cette demande varie selon les zones. Les résidences étudiantes représentent notamment un investissement prometteur, avec un nombre d'étudiants projeté à 2,9 millions dès 2025.

Le taux d'intérêt
En février 2025, les taux tournaient autour de 3,19% pour les prêts de 20 ans. Une baisse récente certes non significative, mais qui va tout de même dans le bon sens. 

La fiscalité
La loi de finances modifie notamment le régime des Loueurs meublés non professionnels (LMNP) concernant l'amortissement lors de la revente. Par ailleurs, les droits de mutation peuvent désormais atteindre 5%, impactant le coût initial d'acquisition.

Pour optimiser votre rendement, privilégiez donc les villes moyennes en expansion économique, comme Montpellier, Rennes ou Nantes. Analysez minutieusement les tendances locales du marché et calculez votre rendement en intégrant tous les coûts (charges de copropriété, impôts fonciers, vacance locative, etc.). Enfin, choisissez le statut fiscal le plus avantageux selon votre projet pour  influencer votre rentabilité nette.

Sur les quatre millions de diagnostics réalisés chaque année, 70 000 seraient frauduleux, soit 1,7% du total. Un chiffre qui peut paraitre faible mais qui a des conséquences réelles en cette période d'interdiction à la location des passoires thermiques.

Le gouvernement dévoile ainsi un plan en 10 mesures pour renforcer la transparence et la précision du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Voici ce qui change et ce que cela implique pour les bailleurs.

1. Surveillance accrue des diagnostiqueurs

L'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) va déployer des outils d'intelligence artificielle pour analyser les DPE réalisés et identifier les anomalies. Les diagnostiqueurs affichant des comportements suspects (DPE systématiquement à la limite d'une classe énergétique, temps de réalisation anormalement court, etc.) seront ciblés pour des contrôles renforcés.

2. Augmentation des vérifications sur site

Le nombre d'audits va augmenter, avec des inspections sur place pour s'assurer que les informations déclarées correspondent à la réalité du bien. Une vigilance particulière sera accordée aux logements classés F et G, directement concernés par les interdictions de location.

3. Sanctions renforcées contre les fraudes

Les diagnostiqueurs qui falsifient des DPE ou fournissent des évaluations erronées risquent des sanctions plus lourdes : suspension de leur certification, amendes et poursuites judiciaires. Pour les bailleurs, cela signifie une meilleure protection contre des diagnostics incorrects qui pourraient impacter leur capacité à louer.

4. Création d'un registre national des DPE

Un registre centralisé des DPE permettra de vérifier l'authenticité des diagnostics et d'éviter les fraudes. Ce dispositif garantira à chaque bailleur un accès direct aux DPE réalisés sur son bien.

5. Obligation de photos horodatées

Les diagnostiqueurs devront fournir des photos horodatées des éléments clés du logement (chauffage, isolation, vitrages, etc.). Cette mesure vise à éviter les erreurs et à garantir une meilleure traçabilité des évaluations.

6. Mise en place d’une plateforme de signalement

Une plateforme en ligne sera créée pour signaler toute anomalie dans un DPE. Pour les bailleurs, cela signifie un moyen direct de contester un diagnostic erroné et de demander une vérification en cas de doute.

7. Renforcement de la formation des diagnostiqueurs

Les diagnostiqueurs devront suivre une formation initiale plus poussée ainsi qu’une formation continue pour rester à jour sur les réglementations et les méthodes de calcul. Objectif : réduire les erreurs d'évaluation et harmoniser les pratiques.

8. Un référentiel technique unique

Un référentiel standardisé sera mis en place pour garantir une uniformisation des DPE. Cette mesure devrait éviter les disparités d’un diagnostiqueur à l’autre et offrir aux bailleurs une évaluation plus précise et comparable.

9. Campagnes d’information

Des campagnes d’information seront lancées pour mieux expliquer aux bailleurs l’importance du DPE et les conséquences d’un mauvais classement énergétique. Le but étant de permettre aux propriétaires d’anticiper les rénovations nécessaires et d’optimiser leur rentabilité locative.

10. Concertation avec les professionnels

Le gouvernement va travailler avec les fédérations de diagnostiqueurs et les associations de bailleurs pour adapter ces mesures aux réalités du marché. Cette approche vise à assurer une mise en place efficace et pragmatique des nouvelles règles.

Au final, qu’est-ce qui change pour les bailleurs ?

Pour les propriétaires-bailleurs, ces mesures apportent une meilleure garantie de fiabilité des DPE.

La mise en place d’un registre national et de contrôles renforcés pourrait aussi influencer les stratégies d’investissement, notamment pour les logements anciens et mal classés.

Avec ces réformes, l’objectif du gouvernement est clair : rendre le DPE plus crédible afin d’accélérer la rénovation énergétique et d’assurer une meilleure transparence du marché locatif. Pour les bailleurs, cela implique une adaptation aux nouvelles exigences, mais aussi une meilleure protection contre les erreurs et fraudes diagnostiques.

Les impayés de loyers sont la bête noire des propriétaires. Avec plus de 24 000 ordonnances d'expulsion émises en 2024, soit une augmentation de 87% par rapport à l'année précédente, la situation n’évolue pas dans le bon sens. Par ailleurs, le nombre de procédures juridiques pour loyers impayés a explosé, atteignant plus de 171 000 ordonnances de paiement en 2024.

Comprendre l'enjeu des loyers impayés

Légalement, l'impayé est constitué dès que la dette atteint au moins deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Cette situation, bien que touchant une minorité de locations, peut avoir des conséquences financières désastreuses.

Au-delà de l'impact financier direct, c'est aussi le temps perdu qui pèse lourdement. La procédure d'expulsion s'étend en moyenne sur 18 mois, certaines pouvant durer jusqu'à trois ans. Cette lenteur s'explique notamment par :

• L'engorgement des tribunaux (Marseille enregistre par exemple à elle seule  environ 3 000 assignations par an, soit presque 10 par jour) ;
• Les multiples reports d'audiences pour raisons administratives ;
• La protection accrue des locataires pendant la trêve hivernale.

Avec la fin de la trêve hivernale, le 31 mars 2025, les propriétaires ayant déjà entamé des procédures d'expulsion peuvent enfin espérer leur aboutissement. Cependant, il faut noter que même après une décision de justice favorable, l'exécution de l'expulsion nécessite l'intervention d'un huissier et potentiellement le concours de la force publique. Ces démarches peuvent encore retarder la date effective de l’expulsion, prolongeant ainsi l’occupation du logement par le locataire défaillant.

Quelle procédure d'expulsion après la trêve hivernale ?

Les expulsions pour loyers impayés reprennent donc à partir du 1 avril 2025. Si les procédures judiciaires doivent idéalement être engagées pendant la trêve, l’expulsion effective reste interdite jusqu'à cette date.

Le parcours d'expulsion (ici simplifié) suit plusieurs étapes strictement encadrées par la loi :

1. Commandement de payer : dès deux mois d’impayés, un commissaire de justice envoie cet avis. Le locataire a six semaines pour régulariser sa situation.
2. Saisine du juge : en l’absence de paiement, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection. Celui-ci peut ordonner l’expulsion.
3. Commandement de quitter les lieux : après la décision du juge, le locataire a deux mois pour partir.
4. Expulsion : si le locataire ne part pas, un commissaire de justice peut demander le concours de la force publique. En cas de refus du préfet sous deux mois, l’État indemnise le propriétaire.

Pour rappel, le délai entre le premier impayé et la récupération effective du bien s'étend généralement entre 18 et 24 mois.

À noter que le juge peut accorder des délais supplémentaires au locataire, pouvant aller jusqu'à trois ans dans certains cas. Retenez tout de même que seuls 10% des dossiers d'impayés aboutissent à une procédure judiciaire, la majorité se réglant à l'amiable.

5 solutions préventives pour sécuriser ses revenus locatifs

1. Vérifier attentivement les dossiers des locataires
   Avant de louer, analysez minutieusement les dossiers des candidats. Utilisez Verifavis sur impôts.gouv.fr pour vérifier l’avis d’imposition et comparez les bulletins de salaire avec les revenus déclarés. Contactez l'employeur pour confirmer la situation professionnelle.
2. Inclure une clause résolutoire au sein du  bail de location
   Le bail doit absolument inclure une clause résolutoire pour permettre la résiliation en cas de non-paiement du loyer ou de manquement grave du locataire. Cette clause permet d’engager une procédure d’expulsion en cas de besoin.
3. Demander un dépôt de garantie
   Le dépôt est plafonné à un mois de loyer pour une location vide et deux mois pour une location meublée. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il constitue une protection financière supplémentaire.
4. Souscrire à une assurance loyers impayés
   L’assurance loyers impayés garantit le paiement des loyers et facilite la gestion des litiges. Pour y accéder, vos locataires doivent néanmoins présenter des preuves solides de solvabilité.
5. S'outiller pour sa gestion locative
   Une plateforme de gestion locative comme BailFacile permet de réduire efficacement le risque d’impayés en automatisant diverses tâches administratives. Cette approche minimise les erreurs humaines et assure une gestion proactive des loyers, avec un suivi rigoureux des paiements et des relances rapides en cas de retard.