L’actualité de la Gestion Locative résumée (Février 2025)

La loi de finances 2025 a été adoptée le 6 février dernier. Avec une baisse budgétaire de 1,5 milliard d'euros, elle redéfinit les règles pour les propriétaires-bailleurs et investisseurs immobiliers. Voici les 5 grands changements à retenir :

Le dispositif Loc'Avantages se prolonge jusqu'en 2027

La loi de finances 2025 prolonge le dispositif Loc'Avantages jusqu'au 31 décembre 2027. L’objectif : encourager les propriétaires à proposer des logements à des loyers modérés.

En contrepartie, le dispositif offre des réductions d'impôts proportionnelles à l'effort consenti sur le loyer. Les taux varient selon trois niveaux d'engagement :

• Loc 1 : 15% de réduction pour un loyer inférieur de 15% au prix du marché ;
• Loc 2 : 35% de réduction pour un loyer inférieur de 30% ;
• Loc 3 : 65% de réduction pour un loyer inférieur de 45%.

En outre, ces taux sont majorés en cas de recours à une agence immobilière à vocation sociale :

• Loc 1 : 20% de réduction pour un loyer inférieur de 15% au prix du marché ;
• Loc 2 : 40% de réduction pour un loyer inférieur de 30% ;
• Loc 3 : maintien à 65% de réduction pour un loyer inférieur de 45%.

Des primes complémentaires sont également prévues pour les logements en Loc 2 et Loc 3 :

• 1 000 € pour une location via une association : prime applicable lorsque le propriétaire confie son logement à une association agréée qui se charge de la mise en location auprès de ménages en difficulté et qui se porte garante du ou des locataires.
• 2 000 € pour un mandat de gestion avec une agence immobilière sociale : le propriétaire bénéficie d’une prise en charge complète de la location (sélection du locataire, encaissement des loyers, gestion des éventuels impayés, etc.).
• Majoration de 1 000 € pour les logements de 40 m² ou moins : cette aide supplémentaire vise à inciter les propriétaires de petits logements, souvent situés en zones tendues, à les proposer à des loyers modérés.

Pour être éligible, le bailleur doit remplir les conditions suivantes :

• Louer un bien non meublé pour 6 ans minimum ;
• Destiner le logement à la résidence principale du locataire ;
• Respecter les plafonds de ressources des locataires ;
• Ne pas louer à des membres de sa famille ;
• Exclure les logements classés F et G (passoires thermiques) ;
• Signer une convention avec l'Anah.

Autre fait marquant, la réduction d'impôt se transforme en crédit d'impôt. Concrètement, si l'avantage fiscal dépasse l'impôt dû, l'excédent sera remboursé au propriétaire. Cette modification renforce l'attractivité du dispositif, notamment pour les propriétaires faiblement imposés.

Pour les bailleurs intéressés, les demandes doivent être déposées sur la plateforme monprojet.anah.gouv.fr.

La LMNP subit une réforme fiscale majeure

Dès le 1er mars 2025, les plus-values des locations meublées non professionnelles (LMNP) incluront désormais les amortissements déduits, augmentant la base imposable lors de la revente.

Le nouveau mode de calcul s'établit ainsi :

• Prix de cession - (Prix d'acquisition - amortissements déduits + travaux + frais d'acquisition)
• Taux d'imposition : 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux

Toutefois, l’abattement pour durée de détention est maintenu, permettant une exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Nous en parlons plus en détail juste en dessous.

Le budget de MaPrimeRénov est drastiquement réduit

Nous l’avions annoncé dans l’actualité de Janvier, le budget de MaPrimeRénov’ est réduit en 2025, passant de 4 à 2,3 milliards d’euros. 

Les foyers très modestes verront leurs avances passer de 70% à 50% pour la prime de transition énergétique. De plus, les aides pour les travaux d'amélioration énergétique diminuent pour les revenus supérieurs :

• Gain de 2 classes énergétiques : baisse de 30 % à 10 %
• Gain de 3 classes : réduction de 35 % à 15 %
• Gain de 4 classes ou plus : diminution de 35 % à 20 %

Les montants maximaux des aides sont désormais :

• MaPrimeRénov' Bleu : 11 000 € (très modestes)
• MaPrimeRénov' Jaune : 9 000 € (modestes)
• MaPrimeRénov' Violet : 6 000 € (intermédiaires)

Les propriétaires ont tout intérêt à anticiper leurs demandes d'aides et à cumuler ces dernières avec d’autres comme, par exemple, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE).

Autres changements à prendre en compte

Bien que la loi de finances 2025 apporte plusieurs évolutions pour les propriétaires, certaines mesures ne concernent pas directement les bailleurs, mais peuvent néanmoins influencer le marché immobilier, notamment : 

• L’augmentation des frais de notaire : dès avril 2025, les départements peuvent augmenter les droits de mutation de 0,5 point, portant le taux de 5,807 % à 6,319 %. Cette hausse représente donc un surcoût de 500 € par tranche de 100 000 €.
• L'extension du PTZ à partir du 1er avril 2025 : destiné aux primo-accédants, le prêt à taux zéro (PTZ) sera accessible sur l'ensemble du territoire français, incluant les logements collectifs et les maisons individuelles neuves.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) fait parler de lui depuis plusieurs mois, entre rumeurs de réforme et évolutions fiscales. La loi de finances 2025 vient confirmer certains éléments en modifiant, par exemple, les règles d’imposition des plus-values. Pourtant, les bailleurs peuvent se rassurer : malgré ces ajustements, le statut LMNP garde toute sa valeur en 2025.

Qu’est-ce qui change pour les propriétaires ?

En plus de la réforme sur le calcul des plus-values, le statut LMNP change sur plusieurs points dont notamment :

• En location touristique non classée, l’abattement est réduit de 50% à 30%, ce qui réduit les avantages fiscaux pour les propriétaires de ce type de biens. L’abattement en location longue durée reste à 50%, offrant un maintien des avantages pour ce type de location.
• Concernant les meublés touristiques non classés, le plafond de revenus chute drastiquement à 15 000 €, contre 77 700 € auparavant. Les meublés classés, chambres d'hôte et gîtes, quant à eux, conservent un plafond de revenus de 77 700 €.

L’objectif est clair, réduire le nombre des locations touristiques au profit des locations longue durée, et ainsi agir sur le stock de locations proposées en résidence principale.

Pourquoi le statut LMNP demeure toujours avantageux en 2025 ?

Malgré ces réformes fiscales, le statut LMNP conserve des atouts significatifs pour la majorité des propriétaires-bailleurs. La demande locative, particulièrement dynamique dans les métropoles et les secteurs étudiants, continue de soutenir l’investissement en location meublée.

Un marché locatif solide et en croissance

Le secteur étudiant est un exemple frappant. En France, 2,7 millions d'étudiants se disputent 175 000 logements CROUS, avec une progression annuelle de 2 %. De plus, le marché des résidences pour seniors ne cesse de croître, avec une augmentation de 25,3% des établissements entre 2022 et 2024. Cette forte demande locative assure une rentabilité stable pour les propriétaires de meublés.

Des rendements toujours attractifs

Les investisseurs peuvent encore espérer des rendements intéressants. Par exemple, à Nantes, la rentabilité des investissements LMNP varie entre 4,5 % et 6 %. Les studios et T1 meublés, particulièrement recherchés par les étudiants et jeunes actifs, restent des placements sûrs. Dans la même idée, les résidences services continuent d’offrir des rendements nets attractifs, entre 4 % et 5 %, échappant aux nouvelles restrictions fiscales.

Les avantages fiscaux maintenus

Malgré la réforme, le statut LMNP reste également fiscalement avantageux pour plusieurs raisons :

• Exonération de plus-value après 22 ans de détention : les propriétaires qui conservent leurs biens à long terme bénéficient toujours de l’exonération totale de la plus-value.
• Transmission familiale : les donations ou successions sont toujours exemptées de plus-value, offrant un levier patrimonial important.
• Abattement en zone non tendue : pour les propriétaires générant un chiffre d'affaires inférieur à 15 000 € HT, un abattement supplémentaire de 21% est disponible, notamment en dehors des zones tendues.

La déductibilité des charges

Les charges liées aux travaux, aux intérêts d'emprunt et à d'autres dépenses restent déductibles. Les propriétaires optimisent donc toujours leurs revenus imposables et leur rentabilité nette.

Votre logement est-il classé G ? Les propriétaires de ces biens doivent se préparer à des changements majeurs concernant les aides au logement (APL).

Quelles sont les nouvelles exigences de la CAF ?

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont considérés comme non décents. Si la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) est informée de cette classification, elle peut suspendre les aides au logement pendant une période maximale de 18 mois. 

Durant cette suspension, le locataire est tenu de payer uniquement le loyer diminué du montant de l'aide suspendue, ce qui réduit les revenus perçus par le propriétaire. 

Si, au terme des 18 mois, les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement ne sont pas effectués, les aides au logement sont définitivement supprimées. 

Pour conserver une location attractive, les propriétaires sont une fois encore poussés à réaliser les rénovations requises. Sans éligibilité aux APL, le nombre de candidats à la location de leur bien pourrait en effet chuter drastiquement.

Quelles mesures doivent prendre les propriétaires de logement G ?

Que ce soit pour anticiper la suspension des APL ou simplement s’aligner avec l’interdiction de louer des passoires thermiques, plusieurs solutions s'offrent aux bailleurs :

Réaliser un audit énergétique et un nouveau DPE

Avant toute rénovation, il est essentiel de réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux prioritaires. D’autant plus que, pour rappel, les DPE réalisés avant juillet 2021 perdront leur validité en 2025. Ensuite, un nouveau DPE, basé sur la méthode 3CL, peut modifier la classification énergétique initiale d’un bien.

Quelles sont les aides financières disponibles ?

Face au coût des rénovations (40 000 € en moyenne pour un logement classé G au DPE), plusieurs dispositifs existent :

• MaPrimeRénov’ : jusqu’à 20 000 € d’aide sur 5 ans, accessible à tous les bailleurs selon leurs conditions de ressources.
• MaPrimeRénov’ Sérénité : jusqu’à 15 000 € pour les travaux majeurs.
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 €, remboursable sur 15 à 20 ans.
• Prêt Avance Rénovation (PAR) : avance remboursable à la revente du bien.
• Aides locales : certaines collectivités proposent des exonérations partielles de taxe foncière.

Si certains propriétaires disposent des fonds nécessaires pour rénover leurs logements, grand nombre d’entre eux ne sont pas dans ce cas. Cette réalité rattrape la théorie du calendrier poussé par le gouvernement.

Une nouvelle proposition de loi, attendue au Sénat le 1er avril, tente de faire la part des choses. Selon cette proposition, les bailleurs pourront continuer à louer leurs biens classés G dans plusieurs situations, particulièrement quand des obstacles techniques ou juridiques rendent impossible la réalisation des travaux. Nous avons par exemple déjà vu des bailleurs se retrouver dans l’impasse, leur copropriété refusant les travaux nécessaires à la mise en conformité de leur logement.

Quels sont les défis techniques rencontrés par les propriétaires ? 

Les propriétaires de logements classés G font face à plusieurs obstacles techniques majeurs. Le premier défi vient des architectes des Bâtiments de France (ABF). Dans les zones protégées, ces derniers étudient plus de 515 400 dossiers chaque année, avec des délais d'instruction s'étalant sur quatre à six mois.

Les contraintes d'isolation posent un second défi crucial. Quand l'isolation extérieure n'est pas réalisable, les propriétaires n'ont d'autre choix que l'isolation intérieure. Cette solution réduit l'espace habitable - jusqu'à 2 m² pour un logement de 20 m². Cette perte impacte directement la valeur du bien.

Les locataires représentent également et parfois un obstacle inattendu. Malgré l'obligation légale d'accepter les travaux d'amélioration énergétique, certains s'y opposent. Les propriétaires doivent alors recourir à la justice.

Enfin, la situation en copropriété présente des complexités particulières :

• Obligation d'approbation en assemblée générale ; 
• Nécessité d'un diagnostic technique global (DTG) ;
• Mise en place d'un plan pluriannuel de travaux ;
• Recours obligatoire à une assistance à maîtrise d'ouvrage pour MaPrimeRénov'.

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : seulement 26% des propriétaires envisagent de réaliser les travaux nécessaires. Cette réticence pourrait encore réduire l'offre locative dans certaines zones, entraînant une hausse des loyers. Une boucle de cause à effets dont nous entendons parler depuis plusieurs mois mais qui ne trouve donc toujours pas de solution.

Dans quels cas les dérogations s’appliquent-elles ?

D'abord, les propriétaires conserveront leur droit de location si l'architecte des Bâtiments de France refuse les travaux de rénovation énergétique.

Ensuite, les copropriétés obtiennent des conditions spéciales : la location reste autorisée en cas de refus documenté de l'assemblée des copropriétaires ou pendant les travaux des parties communes.

Les copropriétés bénéficient également d'un délai adapté : trois ans pour effectuer les rénovations après le vote d'un plan de travaux. Cette mesure s'applique aux 344 000 logements en copropriété classés G. Le syndic doit cependant signer un contrat de maîtrise d'œuvre, avec une limite de cinq ans pour l'achèvement des travaux.

Trois situations permettent ainsi aux propriétaires d'obtenir une exemption :

• L'adoption d'un plan de travaux par la copropriété ;
• Le refus des travaux par la copropriété ;
• L'opposition du locataire aux travaux d'amélioration énergétique.

Le calcul du diagnostic énergétique évolue également. Un nouveau projet d'arrêté pourrait exclure environ 140 000 logements de moins de 40 m² de la classification G, préservant ainsi l'offre locative dans les zones tendues.

Ces mesures d'assouplissement restent encadrées. Les logements G+ (plus de 450 kWh/m²/an) ne peuvent prétendre aux dérogations. Les locataires gardent aussi leur droit de réduire leur loyer du montant des charges énergétiques.

Rendez-vous en avril pour connaître les suites données à ce sujet.