L’actualité de la Gestion Locative résumée (Novembre 2024)

Les origines d'une mesure attendue depuis 10 ans

La Garantie Universelle des Loyers (GUL) n'est pas une nouveauté. Initialement prévue dans la loi ALUR il y a une décennie, cette mesure n'avait jamais abouti, faute de décret d'application. Aujourd'hui, le contexte tendu du marché locatif relance ce projet.

Une mesure remise sur le devant de la scène à cause de la flambée des expulsions locatives

Les chiffres sont sans appel. En 2023, 21 500 ménages ont été expulsés de leur logement, soit une hausse de 23% par rapport à 2022. Cette augmentation des expulsions illustre les difficultés croissantes du marché locatif. Les parlementaires y voient une urgence sociale et économique.

Entre protection des propriétaires et risque de désengagement supplémentaire de la part des locataires (mauvais payeurs), le dispositif doit cependant trouver un équilibre délicat.

Et si pour certains la garantie Visale est présentée comme l'actuel pendant de la GUL, celle-ci présente des conditions très restrictives. Elle ne concerne que les jeunes de 18 à 30 ans, certains salariés du privé ou des personnes en mutation professionnelle. Au final, ces critères excluent de nombreux locataires, rendant ce dispositif peu universel et inefficace auprès de la globalité des bailleurs.

La promesse de la GUL (sur le papier), offrir une protection plus équitable et complète que Visale.

Un financement de la GUL via une taxe sur les revenus locatifs

Le mécanisme est simple mais suscite déjà la controverse. Chaque propriétaire bailleur devra s'acquitter d'une cotisation représentant 2 à 2,5% de ses revenus locatifs. Cette taxe sera donc directement prélevée sur ces derniers.

Un rapport de l'Inspection générale des finances estime le coût total du dispositif à près de 994 millions d'euros. L'objectif : garantir aux bailleurs un revenu minimal en cas de défaillance du locataire.

Ce "filet de sécurité" financier pourrait en effet rassurer les propriétaires les plus inquiets. Mais, pour la plupart d'entre eux, cette mesure représente une énième charge financière à supporter. Les locataires craignent quant à eux une possible répercussion indirecte de cette taxe sur les loyers.

Les prochaines étapes législatives à suivre

L'amendement a franchi un premier obstacle en commission des finances. Son adoption définitive passera par un examen approfondi en séance plénière de l'Assemblée Nationale. Des consultations avec les associations de propriétaires et de locataires sont prévues pour affiner les détails pratiques du dispositif.

Cependant, le gouvernement pourrait utiliser l'article 49.3 de la Constitution pour faire adopter le texte sans vote parlementaire. Cette option, déjà controversée, risquerait à coup sûr d'alimenter les tensions autour de cette nouvelle mesure.

Propriétaires et locataires attendent donc, avec impatience, les prochains développements autour de cette Garantie Universelle des Loyers.

La loi Climat et Résilience de 2021 prévoit l'interdiction de louer des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) à partir du 1er janvier 2025. Une proposition de loi récente pourrait toutefois apporter des aménagements à cette règle.

Une dérogation potentielle pour les copropriétés…

La proposition de loi en question propose une suspension de l'interdiction de location au sein de certaines copropriétés.

Pour faire simple, les propriétaires pourront bénéficier de cette dérogation s'ils prouvent que la copropriété a voté des travaux de rénovation en assemblée générale. La suspension sera ainsi effective pendant toute la durée des travaux, sans limite de temps précisément définie.

…et des incertitudes juridiques restantes

Mais plusieurs zones d'ombre persistent autour d'autres apports de cette proposition de loi. Les parlementaires reconnaissent eux-mêmes un risque d'insécurité juridique important. Le texte de loi étant par ailleurs encore en cours d'examen parlementaire, le gouvernement a donc lancé une procédure accélérée.

À l'heure actuelle, deux scénarios principaux sont envisagés :

1. Pour les nouveaux baux, l'interdiction de louer sera stricte à partir du 1er janvier 2025.
2. Concernant les baux en cours, l'interdiction sera appliquée lors du prochain renouvellement du bail.

Les bailleurs doivent donc rester vigilants. Leur seule option actuelle : suivre attentivement une évolution législative imminente et anticiper d'éventuels travaux de rénovation énergétique jusqu'à ce que… les pouvoirs publics prennent enfin une décision.

Seule certitude dans cette histoire : certains propriétaires de logements classés G envisagent déjà de retirer leurs biens du marché, aggravant un peu plus la pénurie de logement actuelle.

Un nouveau dispositif administratif lancé en 2023 avec des débuts difficiles

Pour mémoire, la déclaration des biens immobiliers est devenue obligatoire en 2023. Son objectif principal : permettre à l'administration fiscale d'identifier précisément les foyers soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Depuis, les propriétaires, personnes physiques ou morales, doivent détailler l'occupation de chacun de leurs locaux.

Les deux premières campagnes de déclaration (2023 et 2024) ont déjà connu des dysfonctionnements significatifs. En 2023, plus de 600 000 contribuables ont par exemple reçu un avis de taxe d'habitation par erreur. Une belle illustration des défis de mise en œuvre de ce nouveau dispositif… auquel une nouvelle couche de complexité vient maintenant s'ajouter.

Les modalités actuelles et celle à venir de la déclaration

Actuellement, chaque propriétaire doit renseigner le titre d'occupation, l'identité des occupants et la période d'occupation. Cette démarche est annuelle et doit être effectuée avant le 1er juillet, sauf en l'absence de changement. Pour rappel, le non-respect de cette obligation expose le bailleur à une amende de 150 euros.

Les députés ont récemment adopté un amendement visant à enrichir les informations demandées. Le texte vient « préciser l’obligation déclarative incombant aux propriétaires tenus de déclarer annuellement les changements de situation d’occupation de leurs locaux à usage d’habitation ».

Ainsi, seront désormais requis à minima : les dates précises d'occupation, l'identification du gestionnaire, et les motifs de vacance d'un bien.

De quoi occuper un peu plus les bailleurs dans la gestion administrative de leurs locations.

Dans le cadre de l'examen parlementaire du budget 2025, le gouvernement a sollicité des efforts budgétaires auprès des collectivités territoriales. Saisissant cette opportunité, certains élus ont plaidé pour la réintroduction de la taxe d'habitation et la restauration de leur capacité fiscale. En réponse à ces demandes, l'hypothèse d'une nouvelle "taxe sur la résidence" émerge, avec un champ d'application élargi qui impliquerait tant les propriétaires que les locataires.

Qu'en est-il de la taxe d’habitation ?

Pour mémoire, la taxe d'habitation sur les résidences principales, acquittée par l'occupant, a été totalement supprimée pour l'ensemble des contribuables au 1er janvier 2023. Cette taxe demeure toutefois applicable aux résidences secondaires.

En 2019, année de son dernier exercice complet, la taxe d'habitation avait produit des recettes supérieures à 22 milliards d'euros, dont 15,2 milliards ont été reversés aux communes. Depuis, malgré les promesses de compensation financière, les collectivités ne s’y retrouvent pas.

Une nouvelle contribution bientôt payée par tout le monde ?

Ainsi, face à la hausse des dépenses et la stabilité des recettes, le concept d'une nouvelle "taxe sur la résidence" fait son chemin. Cette démarche vise à restaurer l'équité fiscale, dans la mesure où les locataires, exemptés de taxe foncière, ont cessé de contribuer au financement des collectivités depuis la suppression de la taxe d'habitation. Cette situation est d'autant plus problématique que les locataires bénéficient des équipements publics au même titre que les propriétaires.

La mise en place de cette nouvelle contribution ne figurera pas dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2025, actuellement examiné par le Parlement. Le gouvernement entend préalablement engager une concertation avec les élus locaux début 2025, laissant ainsi le dossier ouvert à discussion et négociation. Affaire à suivre donc.

Une pratique discriminatoire émergente

Pour les propriétaires, l'objectif affiché est louable : mieux connaitre leur futur locataire pour mieux arrêter leur choix.

Cette pratique constitue néanmoins une forme de discrimination sociale manifeste. En analysant la qualité de rédaction et l'orthographe, les propriétaires opèrent un tri subjectif qui défavorise les candidats issus des classes moyennes et populaires.

Demander une lettre de motivation est donc strictement illégale. Depuis 2015, un décret définit précisément les documents autorisés : bulletins de salaire, avis d'imposition, certificat de domicile et pièce d'identité. La lettre de motivation ne figure pas sur cette liste.

Plus de mal que de bien, pour les locataires comme les propriétaires

Initialement concentrée à Paris, cette exigence commence à s'étendre à d'autres villes en tension comme Lyon et Bordeaux.

Les locataires, face à une demande locative ultra-concurrentielle, se plient parfois à cette pratique illégale par désespoir.

Une recommandation simple est faite aux propriétaires : continuer de respecter la réglementation en vigueur. La sélection d'un locataire doit uniquement se baser sur des critères objectifs de solvabilité et de garanties financières, tels que définis par la loi.

En effet, les conséquences juridiques peuvent être lourdes :

• Une amende jusqu'à 3 000 euros pour un particulier ;
• Une amende jusqu'à 15 000 euros pour une société ;
• Un risque de poursuite pour discrimination, passible de trois ans de prison et 45 000 euros d'amende.

Ici donc, le jeu en vaudra rarement la chandelle.