Tout savoir sur le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) en copropriété

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) couvre divers travaux destinés à assurer la sauvegarde de l'immeuble et à améliorer son niveau de performance énergétique. Ces travaux, planifiés sur une période de dix ans, répondent aux besoins de maintenance, de modernisation, et de mise en conformité aux nouvelles exigences environnementales.

Le plan pluriannuel de travaux s'applique aux :

• Immeubles à usage d'habitation ;
• Immeubles à usage mixte.

Les immeubles utilisés exclusivement à des fins commerciales, professionnelles ou industrielles sont exclus de cette obligation.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document structuré destiné à assurer une gestion efficace des travaux de la copropriété. Il présente :

Une liste des travaux à réaliser

Le PPT recense les interventions nécessaires à la maintenance et à la rénovation de l'immeuble, en les classant par ordre de priorité selon leur urgence (impact sur la sécurité des occupants, salubrité des parties communes, valorisation de l'immeuble).

Le PPT énumère : 

• Les Travaux de conservation : ces ouvrages maintiennent l'immeuble en bon état et préviennent sa dégradation, en assurant la sécurité et la santé des occupants et la salubrité des parties communes. Ils portent sur l'étanchéité de la toiture, l'entretien des façades et la maintenance des systèmes de plomberie et d'électricité ;
• Les travaux de rénovation énergétique : le PPT comprend des interventions visant à améliorer la performance énergétique de l'immeuble. Ces travaux peuvent inclure l'isolation thermique des murs, planchers et toitures, le remplacement des systèmes de chauffage par des solutions plus performantes, ainsi que l'installation de panneaux solaires ;
• Les travaux d'adaptation au changement climatique : le PPT prévoit également des mesures pour préparer l'immeuble aux nouvelles conditions climatiques. Ces travaux concernent l'évacuation des eaux pluviales pour prévenir les inondations ou encore la végétalisation des toitures et des façades pour rafraîchir le bâtiment.

Des objectifs de performance

Un plan digne de ce nom doit également présenter des objectifs de performance. Pour le cas du PPT, les responsables indiqueront les performances énergétiques qu'ils visent. Ils préciseront également le niveau de confort qu'ils souhaiteraient apporter aux occupants.

Une évaluation budgétaire 

Une évaluation budgétaire est aussi indispensable pour anticiper les coûts des travaux et planifier leur financement. Le budget prévisionnel permettra également d'entrevoir des solutions pour réaliser des économies.

Un calendrier de réalisation

Ce calendrier détaille les échéances pour chaque intervention, assurant une planification à long terme et une répartition équilibrée des dépenses. Ce calendrier s'étale sur dix années.

Les syndicats de copropriétaires doivent mettre en place un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les immeubles de plus de 15 ans depuis la date de réception de l'immeuble. Cette obligation est mise en œuvre progressivement depuis 2023, selon le nombre de lots :

• Copropriétés de plus de 200 lots : obligation depuis le 1er janvier 2023, pour les immeubles à usage de logements, bureaux ou commerces ;
• Copropriétés de 51 à 200 lots : obligation depuis le 1er janvier 2024 ;
• Copropriétés de 50 lots ou moins : dès le 1er janvier 2025, elles devront à leur tour élaborer un PPT, sauf si un diagnostic technique global (DTG) démontre l'absence de besoins de travaux pour les dix années à venir.

Dans le cadre de la lutte contre l'habitat indigne, l'autorité administrative peut demander au syndic de lui transmettre le plan adopté par la copropriété. Si le PPT n'est pas transmis dans un délai d'un mois, ou ne garantit pas la sécurité des occupants, l'Administration peut faire réaliser ou réviser le PPT aux frais de la copropriété.

L'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) suit certaines modalités afin de garantir une planification précise et adaptée aux besoins de la copropriété. 

Diagnostic de l’immeuble

Un expert (bureau d'études, architecte ou thermicien) réalise un diagnostic technique global (DTG). Celui-ci fournit une évaluation complète de l'état de l'immeuble, qui permet d'identifier les travaux à envisager à court, moyen et long terme.

Ce diagnostic se porte sur :

• La toiture ;
• Les installations électriques et sanitaires ;
• La performance énergétique du bâtiment ;
• Diverses composantes de l'immeuble dont les façades.

Estimation du coût des travaux et financement

Le professionnel estime le coût des travaux et les frais annexes, tels que les frais d’études techniques, les assurances et les taxes. 

Pour financer ces interventions, plusieurs options s'offrent à la copropriété : des appels de fonds auprès des copropriétaires, la constitution d'un fonds de réserve, la souscription d’un prêt collectif ainsi que des subventions et aides publiques.

Planning de travaux sur 10 ans 

Une planification des interventions sur les dix prochaines années est alors définie selon les critères suivants : 

• L’urgence des travaux à prévoir pour assurer la sécurité des résidents ou prévenir la détérioration de l'immeuble ;
• Le montant des travaux estimé et leur répartition sur les années à venir ;
• L’impact sur le quotidien des copropriétaires.

Le syndic, en collaboration avec le conseil syndical, veille à l'élaboration du PPT, sa mise en œuvre et le suivi des travaux.

Lors de l'assemblée générale, le syndic expose aux copropriétaires le contenu du plan. Il détaille les types de travaux à prévoir, les estimations financières et l'échéancier pour les travaux dont la réalisation doit intervenir dans les dix ans.

Le syndic doit fournir des explications claires sur les impacts financiers des travaux sur les charges de copropriété. 

Adoption à la majorité des voix

Pour que le plan soit adopté, il doit recueillir la majorité simple conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. 

Par ailleurs, si des travaux sont programmés sur les dix ans à venir, le projet de PPT doit être soumis, en tout ou partie, au vote de l'assemblée. Dans ce cas, les résolutions doivent obtenir la majorité absolue (article 25), c'est-à-dire la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents.

Si le PPT, qu'il soit partiel ou total, n'est pas adopté lors de l'assemblée générale, le syndic doit remettre ces points à l'ordre du jour des assemblées générales suivantes, notamment celles liées à l'approbation des comptes.

Les travaux approuvés, qu'ils soient issus du PPT ou du diagnostic technique global (DTG), doivent ensuite être mentionnés dans le carnet d'entretien de l'immeuble.

Cotisations annuelles des copropriétaires

Mis en place par la loi Alur, le fonds de travaux permet au syndicat des copropriétaires de financer l'élaboration du plan pluriannuel de travaux (PPT) et la réalisation des travaux prévus. Chaque copropriétaire est tenu de contribuer à ce fonds par une cotisation annuelle qui ne peut être inférieure à :

• 2,5 % du coût total des travaux inscrits dans le PPT adopté.
• 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété.

Ces cotisations ne sont pas récupérables. Dès lors, en cas de vente de son lot, un copropriétaire ne pourra pas récupérer les sommes déjà versées au titre de ce fonds.