Que dit la loi ALUR pour la vente d'une partie commune de copropriété ?

La loi ALUR (loi n° 2014-366 adoptée le 24 mars 2014) a apporté des modifications importantes concernant la vente des partie commune en copropriété. Ces dispositions, intégrées à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, renforcent les règles de transparence et de consultation des copropriétaires. Désormais, toute vente d'une partie commune nécessite un vote en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, conformément à l'article 26 de la loi de 1965.

Ainsi, le copropriétaire qui souhaite effectuer l'achat d'une partie commune doit informer le syndic de sa volonté de soumettre son projet à l'assemblée générale. Le syndic pourra alors ajouter la proposition à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle, ou convoquer une assemblée générale extraordinaire.

Le demandeur doit également fournir les informations nécessaires pour permettre aux copropriétaires d'évaluer le projet. Ce dossier peut notamment inclure :

• La description précise de la partie commune concernée ;
• Les éventuels travaux envisagés ;
• Une proposition de prix d'achat ;
• Un projet de répartition des fonds obtenus ;
• Les impacts juridiques et financiers de la vente pour la copropriété ;
• La nouvelle répartition des charges de copropriété ;
• Un projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.

Le dossier d'information est joint à la convocation envoyée par le syndic à tous les copropriétaires.

Cas où la majorité est requise pour la vente d'une partie commune

L'assemblée générale (AG) doit se prononcer sur le projet de vente d'une partie commune de la copropriété. Cette disposition est prévue par l'article 26 de la loi de 1965, modifié par la loi ALUR.

Chaque copropriétaire vote proportionnellement à ses tantièmes. Pour être adopté, le projet de vente doit être approuvé par une double majorité, c'est-à-dire que :

• La majorité des copropriétaires doivent être présents ou représentés en AG ;
• Les voix doivent représenter au moins les deux tiers des tantièmes de la copropriété.

Prenons un exemple concret pour illustrer le vote en assemblée générale de la vente d'une partie commune en copropriété. Imaginons une copropriété comprenant dix copropriétaires totalisant 1 000 tantièmes. Tous les copropriétaires sont présents ou représentés en assemblée générale. Pour être validé, le projet de vente doit recevoir le vote d'au moins 6 propriétaires (majorité des copropriétaires) totalisant au moins 667 tantièmes (soit deux tiers du total de tantièmes).

Cas où l'unanimité est requise pour la vente d'une partie commune

Dans la plupart des cas, la vente d'une partie commune doit être validée par une double majorité comme décrite ci-dessus. Toutefois, il existe des situations où l'unanimité de tous les copropriétaires est exigée. Cette disposition est prévue dans la suite du même article 26.

La destination de l'immeuble englobe l'usage principal de l'immeuble (résidentiel, commercial, mixte, etc.), mais aussi les conditions de confort et d'agrément dont bénéficient les copropriétaires. Dans le cas où la cession envisagée porte atteinte à la destination de l'immeuble ou impacte de manière significative les droits de jouissance des copropriétaires, l'unanimité est requise.

Par exemple, la vente d'un local inutilisé, comme un débarras collectif, affecte peu les droits de jouissance des copropriétaires. Le projet pourra donc être décidé à la double majorité. En revanche, la transformation d'un espace vert commun en partie privative change considérablement les droits des autres. La vente devra alors être votée à l'unanimité.

La décision est ensuite notifiée dans le procès-verbal de l'assemblée générale sous un délai d'un mois après le vote. L'article 42 de la loi de 1965 modifiée par la loi ALUR offre la possibilité de contester cette décision.

Ainsi, les copropriétaires peuvent contester la décision de vente sous deux mois après la notification. Cette disposition offre aux copropriétaires absents à l'assemblée générale la possibilité de s'opposer à l'issue du vote. Elle permet aussi à chacun d'exprimer son désaccord ou d'identifier une irrégularité dans la procédure.

Passé ce délai de contestation, la vente peut être officialisée chez le notaire. Le notaire est également chargé de mettre à jour le règlement de copropriété. Ce document précise notamment la nouvelle répartition des tantièmes.

Le produit de la vente revient initialement au syndic, qui agit en tant qu'administrateur de la copropriété. La somme est ensuite partagée entre les copropriétaires selon l'article 16-1.

La répartition se fait donc en fonction des tantièmes détenus par chacun. Si la partie commune vendue était commune à tous les copropriétaires, chaque copropriétaire (y compris l'acheteur) reçoit une partie du prix de vente qui est proportionnelle à ses tantièmes. Si la partie commune n'appartenait qu'à certains copropriétaires, ceux-ci se partagent le produit de la vente, toujours sur une base de proportionnalité.

L'article 16-1 précise que la part de chacun "lui est remise directement par le syndic". À ce jour, il n'est donc pas autorisé de verser une partie du produit de la vente d'une partie commune directement au pot commun dédié aux travaux futurs, appelé fonds de travaux dans la loi ALUR.