Pourquoi et comment réaliser une scission de copropriété ?

Une copropriété peut être divisée pour plusieurs raisons :

• Séparer des bâtiments qui fonctionnent en toute autonomie : il s’agit d’immeubles qui n’ont rien en commun (pas de parties communes significatives, une gestion autonome, des usages différents).
• Permettre à un copropriétaire unique de quitter la copropriété lorsque son lot est indépendant et autonome.
• Détacher un bâtiment qui doit être démoli.
• Faciliter la gestion d’une grande copropriété en la divisant en plusieurs entités de plus petite taille pour une gestion plus simple.

À noter qu'un terrain non bâti est juridiquement considéré comme un bâtiment.

Procédure d'une scission de copropriété

La scission est une procédure qui nécessite plusieurs étapes techniques et juridiques.

Étape 1 : Analyser la faisabilité 
Une étude des contraintes légales, techniques et financières doit être menée. Le demandeur doit mandater un expert afin de vérifier s’il est possible de séparer les accès, les systèmes de chauffage, d'électricité, d'eau. L’intervention d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété peut être nécessaire pour vérifier les conditions légales et réglementaires.

Étape 2 : Établir les plans de division
Un géomètre-expert est chargé de :
– Réaliser les nouveaux plans cadastraux de division, la répartition des lots et des parties communes.
– Estimer le coût de la scission.

Étape 3 : Voter en assemblée générale extraordinaire
Une AGE est convoquée afin de valider le projet de scission, et d'approuver les plans et la nouvelle répartition des charges.
Lorsque la demande émane de plusieurs copropriétaires, un accord de principe doit être voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Une seconde AG doit ensuite confirmer le vote à la même majorité.

Étape 4 : Rédiger les actes authentiques
Lorsque le projet est voté, un notaire intervient pour :
– rédiger l’acte de scission de copropriété ;
– modifier les nouveaux règlements de copropriété et états descriptifs de division.

Étape 5 : Procéder aux formalités administratives
– Les actes dûment signés sont enregistrés au service de la publicité foncière pour être opposables aux tiers.
– Les plans cadastraux sont mis à jour.
– Le syndic actualise la répartition des tantièmes et des charges.

Majorité requise pour la scission de copropriété

La scission de copropriété est soumise à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents).

Si la résolution n’obtient pas cette majorité, mais au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple de l’article 24 peut être organisé lors de la même assemblée.

Cas particulier : si un seul copropriétaire détient plus de la moitié des parties communes, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires conformément à l’article 22 I de la loi du 10 juillet 1965.

Après la division de la copropriété, chaque nouvelle copropriété doit faire l’objet d’un règlement de copropriété adopté à la majorité de l’article 24. Toutefois, si la destination de l’immeuble est modifiée, cette résolution nécessite une majorité plus importante.

Recours en cas de refus de scission de copropriété

Si la scission est refusée lors de l’assemblée générale, les copropriétaires demandeurs peuvent : 

• Représenter le projet lors d’une AG ultérieure.
• Contester la décision devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'AG.

Le coût d’une scission de copropriété dépend des démarches administratives et juridiques nécessaires : 

• Géomètre-expert : le montant dû dépend de la complexité du dossier. En général, ils sont compris entre 1500 € et 5 000 €.
• Notaire : les honoraires dépendent de la valeur des biens concernés. 
• Administration fiscale : les coûts d’enregistrement et de publicité foncière dépendent de la nature des actes. Ils varient en général de 200 € à 500 €.
• Syndic de copropriété : il peut facturer des frais supplémentaires pour organiser les AGE et mettre à jour les documents administratifs.