Comment sortir d'une copropriété ?

L'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 énonce les conditions d'une scission de copropriété. Il indique que le propriétaire d'un ou plusieurs lots de copropriété peut demander à ce qu'ils soient séparés afin de constituer une nouvelle propriété.

Avant de commencer toute démarche pour sortir de la copropriété, il est donc essentiel de vérifier la faisabilité de cette scission :

• La maison et sa dépendance sont divisibles du reste de la copropriété. Si deux logements partagent des murs porteurs, des réseaux, des parties ou voies d'accès communes, la scission devient impossible. Le plan d'urbanisme (PLU) ou le plan d'occupation des sols (POS) peut renseigner le propriétaire ;
• Le sol doit être divisible. Les espaces verts dont les propriétaires ont la simple jouissance sont indivisibles.

Concrètement, cette démarche se décompose en plusieurs étapes.

Étape 1 : constituer le dossier technique et juridique pour le vote en assemblée générale

La sortie d'une copropriété est soumise à un vote à l'assemblée générale. Pour que ce projet soit ajouté à l'ordre du jour, le propriétaire doit préparer un dossier technique et juridique comprenant : 

• La réalisation d'un dossier par un géomètre-expert qui se charge de vérifier que la division est techniquement possible. Pour s'en assurer, il réalise un plan de masse précis afin de visualiser la future division, un bornage amiable du périmètre et transmet le document qui modifie le parcellaire cadastral ; 
• La rédaction des projets d'acte modificatifs de la copropriété par un notaire. Cet expert se charge également de joindre l'acte modificatif à l'état descriptif de division ainsi que celui qui modifie la répartition des charges entre les propriétaires restants. Ces actes permettent de connaître les nouvelles règles applicables à chacune des nouvelles propriétés. 

Étape 2 : anticiper les modalités de sortie de sa maison de la copropriété

Au-delà de l'aspect financier, de nouvelles relations commencent avec la copropriété. En effet, il convient de définir les règles d'utilisation des parties communes ainsi que la modification de sa propriété pour ne pas dénaturer l'ensemble. Une demande d'autorisation préalable auprès du syndic pourra être nécessaire dans certains cas. Un avenant pourra être annexé au règlement de copropriété afin de valider ces nouvelles dispositions. 

Étape 3 : soumettre la sortie de la copropriété au syndic et à l'assemblée générale

Une fois les premières démarches réalisées, le propriétaire pourra adresser une demande écrite au syndic. Ce dernier convoquera alors une assemblée générale extraordinaire pour délibérer sur le projet de scission. Les copropriétaires auront ainsi l'opportunité d'examiner le dossier technique et juridique avant de se prononcer. La décision requiert une majorité absolue de l'ensemble des voix. Si cette majorité n'est pas atteinte, la demande de sortie est rejetée.

Étape 4 : préparer les prochaines étapes suite aux résultats du vote

Suite au vote à l'assemblée générale, deux issues sont possibles : 

• Le projet de sortie est accepté : Le géomètre-expert en informe le cadastre pour obtenir les nouveaux numéros de parcelle. Le notaire, de son côté, enregistre l'acte modificatif au règlement de copropriété, l'acte modificatif à l'état descriptif de division et celui qui modifie l'état de répartition des charges. De plus, les nouveaux actes de propriété seront établis pour chacune des nouvelles propriétés ; 
• La scission est refusée : Le propriétaire peut saisir le tribunal de grande instance pour contester la décision en évoquant un vice de procédure ou une erreur d'appréciation des autres copropriétaires. Il peut également représenter le projet lors d'une nouvelle assemblée générale. 

Le procès-verbal de l'assemblée générale qui adopte ou rejette les résolutions de la sortie d'un des propriétaires est notifié à tous par le syndic. 

Plusieurs raisons expliquent la décision de sortir d'une copropriété : 

• Les charges de copropriété sont trop élevées par rapport aux besoins du bien immobilier ou par rapport à l'usage des parties communes ; 
• Le propriétaire souhaite réaliser des travaux sur son bien mais l'assemblée générale s'y oppose. Il aspire donc à davantage d'indépendance dans la prise de décision ; 
• Le propriétaire souhaite vendre son bien mais l'inclusion dans une copropriété dissuade les acheteurs ;
• Les conflits récurrents avec les autres copropriétaires au sujet de la gestion, des travaux ou de l'utilisation des parties communes, peuvent inciter à quitter la copropriété. 

Lorsque les appartements d'un même immeuble appartiennent à plusieurs personnes, on parle de copropriété verticale. Seule la vente de la part de copropriété permet d'en sortir. Avant de chercher un acquéreur, le copropriétaire a tout intérêt à vérifier le règlement de copropriété ainsi que son contrat de propriété pour connaître les modalités de vente d'un lot. Il se renseignera également sur le droit de préemption du locataire ou des autres copropriétaires. 

Une fois que les comptes du copropriétaire sont à jour, plusieurs étapes sont à respecter pour la vente du bien immobilier et la sortie de la copropriété verticale : 

• Une évaluation préalable de la valeur marchande du bien est essentielle pour fixer justement son prix. À cette occasion, le copropriétaire pourra identifier si des travaux de rénovation ou des améliorations du bien peuvent augmenter sa valeur ; 
• Un agent immobilier spécialisé dans la vente de lot en copropriété verticale pourra mettre en valeur le bien, tout en exposant les règles auquel le prochain acquéreur devra se plier. Il est notamment tenu de transmettre les informations liées au montant des charges ainsi que les travaux en cours afin que l'acquéreur prenne une décision éclairée ; 
• La négociation du prix de vente en fonction du marché local. 

La sortie d'une copropriété s'accompagne de frais à assumer :

• Les honoraires du géomètre-expert ;
• Les émoluments du notaire ;
• Les frais liés à la publicité foncière ;
• La contrepartie financière négociée avec l'assemblée générale puisque le départ de la copropriété entraîne une augmentation des charges pour les propriétaires restants.