SOMMAIRE
- Les documents que le vendeur doit fournir
- Les documents délivrés par le syndic
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Dans le cadre de la vente d'un bien en copropriété, le vendeur est tenu de remettre le titre de propriété, le pré-état daté, l'attestation "loi Carrez", les diagnostics obligatoires et d'autres pièces.
Le syndic doit préparer puis fournir l'état daté, le plan pluriannuel de travaux (PPT) et divers documents liés à l'immeuble.
Certains documents comme l’état descriptif de division ou les procès-verbaux des assemblées générales seront remis à l'acquéreur après que le notaire les ait examinés.
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La vente d’un bien situé dans une copropriété nécessite la remise de certains documents obligatoires. Ces pièces visent à informer l’acquéreur sur la situation juridique, financière et technique du bien. Ils se répartissent en deux catégories : les documents remis par le vendeur et ceux fournis par le syndic de copropriété pour rédiger le compromis et l’acte d'acquisition.
Quels documents le vendeur doit-il fournir pour la vente d’un bien en copropriété ?
Lors de la vente d'un bien en copropriété, le vendeur doit fournir à l'acquéreur, par l'intermédiaire du notaire, les documents suivants :
Le titre de propriété
Le titre de propriété est un acte authentique qui atteste que le vendeur est le propriétaire du bien d'un point de vue légal. Il contient des informations importantes, telles que :
- Les servitudes grevant le bien (un droit de passage par exemple) ;
- Les hypothèques ou autres charges affectant le bien.
Le pré-état daté, obligatoire pour le compromis
Introduit par la loi Alur, le pré-état daté doit être remis par le vendeur à l’acquéreur pour la signature du compromis ou de la promesse de vente. Ce document, qui peut être établi avec l’aide du syndic, contient :
- Les charges courantes dues par le vendeur ;
- Les éventuelles dettes du lot envers la copropriété ;
- Le montant des travaux votés, mais non réalisés ;
- Les informations sur le fonds de travaux.
Bien qu’il soit moins détaillé que l’état daté (fourni par le syndic lors de la signature de l’acte de vente), le pré-état daté permet à l’acquéreur d’obtenir une première vue d’ensemble sur la situation financière du lot et de la copropriété.
L’attestation de superficie (dite « loi Carrez »)
Obligatoire pour les logements situés en copropriété, l’attestation de superficie certifie la surface privative exacte du lot, en excluant les murs, cloisons, escaliers, caves, parkings et autres éléments non habitables.
Une erreur supérieure à 5 % par rapport à la superficie réelle peut entraîner une révision du prix de vente.
Les diagnostics techniques obligatoires
Les diagnostics techniques informent l’acquéreur sur l’état du bien et sa conformité. Ils incluent :
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Obligatoire pour toutes les ventes, il évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du bien.
L’amiante, plomb, gaz, électricité
Ces diagnostics sont requis en fonction de la date de construction de l’immeuble ou des caractéristiques des installations :
- Diagnostic " Amiante " : obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : requis pour les biens construits avant 1949.
- Gaz et électricité : nécessaires si les installations ont de plus de 15 ans.
État des risques et pollutions (ERP)
Ce document, rempli par le vendeur ou un professionnel certifié, informe l'acquéreur sur les risques naturels, technologiques ou industriels pouvant affecter le bien (inondations, mouvements de terrain…).
Depuis le 1er janvier 2025, l'obligation légale de débroussaillement (OLD) devra obligatoirement figurer dans l’ERP pour les biens situés dans les zones concernées ().
Documents spécifiques
Ils sont requis selon la localisation ou les caractéristiques du bien :
- Termites : nécessaire dans les zones infestées définies par arrêté préfectoral.
- Mérule : obligatoire dans certaines régions touchées par ce champignon destructeur de bois.
- Assainissement non collectif : nécessaire si le bien n’est pas raccordé au réseau public afin de vérifier la conformité de l’installation.
- Bruit : un diagnostic bruit lorsque le bien est situé dans une zone de bruit.
Les diagnostics techniques doivent être réalisés par un professionnel certifié et agréé pour garantir la fiabilité des résultats.
Les justificatifs des travaux réalisés
Les factures et garanties des travaux réalisés (lot privatif ou parties communes), doivent être remises à l’acquéreur afin de :
- Prouver la nature des interventions réalisées et leur conformité.
- Transmettre les garanties encore en cours (décennale, vices cachés, conformité).
Les avis de taxe foncière
Le vendeur doit remettre à l’acquéreur son dernier avis de taxe foncière. Ce document permet au notaire de calculer le prorata correspondant à la période postérieure à la vente, somme que l’acquéreur devra rembourser au vendeur lors de la signature de l’acte.
Quels documents doivent être délivrés par le syndic de copropriété ?
Lors de la vente d’un bien en copropriété, le syndic fournit des documents informant l’acquéreur sur la gestion financière, l’état des parties communes et les travaux de la copropriété.
L’état daté
Obligatoire lors de la vente, l’état daté est fourni par le syndic. Il détaille la situation financière du lot vendu, notamment :
- Les charges de copropriété payées ou restant dues par le vendeur.
- Les dettes éventuelles du vendeur envers la copropriété.
- Les avances de trésorerie et provisions pour travaux exigibles.
- Le fonds de travaux, précisant les cotisations déjà versées pour anticiper le financement des travaux futurs.
- Les travaux votés, mais non réalisés, avec une estimation des coûts restant à payer, leur calendrier de réalisation et leur nature.
- Les travaux urgents ou imprévus (interventions nécessaires, souvent liées à des sinistres ou à des réparations immédiates pour préserver la sécurité ou l'intégrité de l'immeuble).
Ce document garantit à l’acquéreur qu’il ne sera pas tenu responsable des dettes du vendeur. Il assure une répartition claire et équitable des charges lors de la transaction.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Introduit par la loi Climat et Résilience, le plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Il identifie les travaux nécessaires pour l’entretien et l’amélioration des parties communes.
Le PPT contient :
- Une liste des travaux prévus (réparations, rénovations énergétiques, mises aux normes, etc.) ;
- Une estimation des coûts pour chaque intervention ;
- Un calendrier prévisionnel sur 10 ans pour planifier leur réalisation.
Ce document aide l’acquéreur à évaluer l’état de la copropriété et à anticiper les charges financières liées aux travaux à venir.
Les documents liés à l'immeuble
- Notice d’information : présente les informations essentielles sur la copropriété, son fonctionnement et sa gestion.
- Carnet d’entretien : contient les informations relatives à l’entretien et à la maintenance des parties communes.
- Fiche synthétique : récapitule les informations financières et techniques relatives à la copropriété.
FAQ
Comment vendre un bien en copropriété (appartement) ?
Pour vendre un bien en copropriété, le vendeur doit fournir au notaire, avant même la signature du compromis de vente, un ensemble de documents obligatoires. Ceux-ci comprennent le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, les diagnostics techniques, ainsi que l’état daté délivré par le syndic.
Quel est le document le plus important de la vente ?
Tous les documents obligatoires visent à sécuriser l'acte de vente et à garantir la transparence de la transaction. Parmi les plus importants, on distingue :
- Le règlement de copropriété qui définit les droits et obligations des copropriétaires, le fonctionnement de la copropriété et l'usage des parties communes.
- L'état daté qui détaille la situation financière du lot vendu, notamment les charges dues, les dettes éventuelles et les travaux votés.
Quelle est l'obligation légale du vendeur concernant l'acte de vente ?
Le propriétaire est tenu de fournir un titre de propriété authentique, attestant qu’il est bien le propriétaire du bien vendu. Il doit aussi transmettre tous les documents obligatoires liés à la copropriété (règlement de copropriété, diagnostics techniques…).
Quels documents demander au syndic quand on achète un lot de copropriété ?
L’acheteur doit demander l’état daté, qui précise les charges en cours et les éventuels impayés, ainsi que les informations financières de la copropriété, comme le montant du fonds de travaux et les travaux votés, mais non réalisés.
Quels sont les documents obligatoires pour vendre un appartement ou une maison ?
Pour la vente d'un lot de copropriété, le vendeur doit fournir son titre de propriété, les diagnostics techniques obligatoires selon les cas, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et l’état daté délivré par le syndic. Pour une maison, les documents exigés incluent le titre de propriété, les diagnostics techniques adaptés et les justificatifs des travaux récents. Dans les deux cas, le dernier avis de taxe foncière doit être remis à l’acheteur.
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Articles L721-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
- Legifrance.gouv.fr - Article 18 de la loi du 10 juillet 1965
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