Qu'est-ce qu'une copropriété horizontale ?

Copropriété horizontale et copropriété verticale : les différences 

La copropriété horizontale réunit des maisons individuelles construites sur un terrain commun. Chaque propriétaire dispose d'un droit de jouissance sur le terrain qu'il occupe, sans en détenir la pleine propriété.

Contrairement à la copropriété verticale, qui concerne un ensemble d'appartements situés dans des immeubles à plusieurs étages, chaque habitation est ici totalement indépendante.

Ce type de copropriété associe l'autonomie d'une maison individuelle à une gestion collective des infrastructures et des espaces communs (allées, réseaux techniques).

Espaces privatifs et communs dans une copropriété horizontale

Les parties privatives et leur usage exclusif

Chaque maison et le terrain attenant constituent des parties privatives réservées à l'usage exclusif du propriétaire.

Les aménagements ou modifications, comme l'installation d'une véranda ou le changement de façade, doivent respecter les règles définies dans le règlement de copropriété.

Les parties communes et leur gestion collective

Les parties communes incluent les infrastructures et équipements partagés, tels que :

• les chemins d'accès et voiries internes ;
• les réseaux techniques (eau, électricité, assainissement) ;
• les espaces verts ;
• les équipements comme des aires de jeux, des stationnements ou des locaux communs.

Leur gestion (réparations et entretien) relève de la responsabilité collective des copropriétaires, sous le contrôle du syndic, et conformément aux décisions prises en assemblée générale.

Des biens à un prix attractif

La copropriété horizontale propose des biens à un prix plus attractif qu'une maison individuelle classique. Ce coût réduit s'explique par deux facteurs principaux : 

• Le partage des infrastructures et des espaces communs. 
• Les jardins attenants, qui ne sont pas inclus dans l’acquisition en pleine propriété, car ils restent des parties communes à jouissance privative.

Un confort de vie comparable à celui d'une maison individuelle

Chaque habitation en copropriété horizontale est physiquement séparée. Elle bénéficie ainsi d’une autonomie proche de celle d'une maison individuelle. 

Une gestion simplifiée grâce aux parties communes

Dans une copropriété horizontale, les parties communes concernent principalement les extérieurs, comme les allées, les espaces verts ou les parkings. Cette organisation simplifie l'entretien, contrairement aux copropriétés verticales, qui nécessitent des interventions régulières sur des éléments complexes (ascenseurs, cages d'escalier, façades). 

Un droit de propriété restreint

Le terrain sur lequel la maison est construite est souvent une partie commune à jouissance privative. Le propriétaire peut donc l’utiliser, mais n’en possède pas la propriété. En conséquence, ses droits sont restreints, en particulier pour des aménagements tels que l'installation d'une piscine par exemple.

Des contraintes pour les travaux et les aménagements

Les travaux qui modifient l'apparence extérieure de la maison (peinture de la façade, création de nouvelles ouvertures…) nécessitent une autorisation préalable de l'assemblée générale. Ces projets doivent être votés à la majorité prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Des charges collectives parfois élevées

Les coûts d'entretien des parties communes sont partagés entre un nombre restreint de copropriétaires. En cas de travaux importants, ces charges peuvent devenir particulièrement élevées. De plus, ces frais restent obligatoires, que la maison soit inoccupée ou en construction.

Une obligation d’entretien individuel

Les jardins attenants, prévus comme des parties communes à jouissance privative, doivent être entretenus exclusivement par le copropriétaire qui en bénéficie. Cette obligation individuelle constitue une contrainte supplémentaire, contrairement aux espaces collectifs, habituellement gérés et financés par la copropriété.

Les règles juridiques applicables aux copropriétés horizontales

La gestion d'une copropriété horizontale est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, applicable à toutes les copropriétés, qu’elles soient horizontales ou verticales. Ce cadre juridique fixe les obligations collectives et les règles administratives nécessaires pour garantir une organisation efficace et harmonieuse de la copropriété.

Le syndic : un acteur important dans la gestion de la copropriété

Le syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, assure la gestion opérationnelle de la copropriété. Ses missions principales incluent :

• L'organisation des assemblées générales où sont votées les décisions collectives ;
• La surveillance de l'entretien des parties communes ;
• L'application et le respect du règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété : un document central

Le règlement de copropriété est le document juridique qui encadre la gestion de la copropriété. Il définit :

• L'utilisation et l’entretien des parties communes ;
• Les conditions de modification des parties privatives ;
• La répartition des charges collectives calculée en fonction des tantièmes attribuées à chaque lot.

Les assemblées générales : lieu de décisions collectives

Les assemblées générales réunissent les copropriétaires pour voter des décisions importantes, notamment : 

• L'approbation des travaux d'entretien ou de rénovation ;
• La modification des règles de gestion ou du règlement de copropriété ;
• La validation du budget prévisionnel et des charges collectives.

Deux options permettent de quitter une copropriété horizontale : individuellement, en détachant un lot, ou collectivement, par la dissolution complète de la copropriété. 

Sortie de copropriété par scission (sortie individuelle)

Demande d'autorisation

La scission d'un lot nécessite l'approbation préalable de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires. Selon l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, cette décision doit être votée à la majorité absolue prévue par l'article 25.

Indemnisation éventuelle

Le copropriétaire souhaitant se retirer peut être tenu de verser une indemnisation à la copropriété. Cette compensation vise à compenser l'augmentation des charges pesant sur les copropriétaires restants.

Création d'un nouveau syndicat ou détachement unique

Si le lot détaché devient une propriété indépendante sans parties communes, la création d'un nouveau syndicat n'est pas nécessaire. En revanche, si les infrastructures communes subsistent, un nouveau syndicat doit être constitué pour assurer leur gestion.

Remaniement du règlement de copropriété de l'immeuble

La scission entraîne des modifications du règlement de copropriété existant, notamment :

• Une révision de la répartition des tantièmes entre les lots restants et le lot détaché ;
• Une redistribution des usages des parties communes et privatives ;
• Une mise à jour des modalités de gestion, y compris la répartition des charges de copropriété.

Établissement d'un acte notarié et enregistrement

Une fois validée, un notaire établit :

• L'acte de transfert des parties communes et des équipements associés ;
• Les nouveaux règlements de copropriété.

Ces documents sont ensuite enregistrés au service de publicité foncière.

Dissolution de la copropriété horizontale (sortie collective)

Décision unanime des copropriétaires

La dissolution complète d'une copropriété horizontale nécessite l'accord unanime de tous les copropriétaires. Cette décision, votée en assemblée générale, doit inclure un projet détaillant le partage des biens communs et privatifs.

Liquidation du syndicat des copropriétaires

La dissolution entraîne la liquidation du syndicat. Un liquidateur est nommé pour :

• Organiser le partage des biens communs ;
• Régler les dettes éventuelles ;
• Gérer les démarches administratives nécessaires.

Partage des lots par acte notarié

Le partage des biens, communs ou privatifs, est officialisé par un acte notarié. Ce document est publié au fichier immobilier pour officialiser la répartition et mettre fin au régime de copropriété.

Annulation de l'état descriptif de division (EDD)

La dissolution entraîne la suppression de l'état descriptif de division (EDD) au registre de la publicité foncière. Chaque lot devient alors juridiquement indépendant.