Assurance de copropriété et assurance de copropriétaire : quelle différence et quelles garanties?

L'assurance de copropriété (loi Alur)

Depuis la loi Alur de 2014, le syndic (professionnel ou bénévole) d'un immeuble en copropriété doit souscrire une assurance pour l'immeuble. L'obligation est inscrite dans le règlement de copropriété.

Il s'agit d'une assurance collective. Elle est souscrite par le syndicat des copropriétaires (ensemble des copropriétaires de l'immeuble), quelle que soit la taille de la copropriété.

Le niveau de protection varie selon les compagnies d'assurance et le type de contrat souscrit.

La loi impose une couverture minimale de responsabilité civile. 

Son coût est inclus dans les charges payées par les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Avant de souscrire une assurance, le syndic de l'immeuble inscrit la résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le vote est soumis à la majorité de l'article 24, c'est-à-dire la majorité simple des présents et représentés.

L'assurance du copropriétaire

Aussi, tous les propriétaires ne sont pas concernés par cette obligation d'assurance. Celle-ci dépend en effet du type de bien (en copropriété ou non) et de la situation du propriétaire (occupant ou non) :

• Si le propriétaire occupe son logement : la loi n'impose l'assurance habitation que si le bien dépend d'un immeuble en copropriété. Dès lors, le copropriétaire doit souscrire au minimum une assurance responsabilité civile.
• Si le propriétaire loue le bien : le propriétaire doit souscrire une assurance responsabilité civile a minima uniquement si le logement dépend d'une copropriété. 
• Si le logement est vide : seul le propriétaire d'un bien en copropriété est obligé de souscrire une assurance. Dans ce cas, il doit souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant) couvrant au minimum sa responsabilité civile.

Par conséquent, lorsqu'un bien en copropriété est loué, il peut être couvert par 3 assurances :

• L'assurance de la copropriété (pour les parties communes) ;
• L'assurance du copropriétaire ;
• L'assurance du locataire.

La responsabilité civile (dommages causés par les parties communes)

La responsabilité civile de la copropriété est la garantie de base imposée par la loi.

Elle couvre les sinistres dont l'origine provient des parties communes de l'immeuble.

Il s'agit des dommages occasionnés aux copropriétaires, aux tiers ou aux employés de l'immeuble. C'est le cas, par exemple, de la chute d'un copropriétaire sur une marche glissante, de la chute d'une tuile…

L'assurance MRI (dommages subis par l'immeuble)

Pour une couverture plus importante, le syndic peut opter pour une assurance multirisque immeuble (MRI). Celle-ci est donc facultative.

Elle couvre les réparations liées à des dommages dans les parties communes de l'immeuble. Il peut s'agir de dégâts causés à la suite des sinistres suivants :

• Dégât des eaux (canalisations, infiltrations, recherches de fuites…) ;
• Vol ou vandalisme dans l'immeuble ;
• Bris de glace ;
• Incendie ou d'une explosion ;
• Actes de terrorisme, d'attentat, émeutes, mouvements populaires ;
• Catastrophes naturelles, climatiques ou technologiques.

Les options complémentaires

Le contrat d'assurance peut comporter, à la demande du syndicat des copropriétaires, certaines clauses en option :

• Dommages électriques (foudre, surtension) ;
• Effondrements (murs, toiture…) ;
• Graffitis (tags sur les murs de l'immeuble) ;
• Casse de machines (chaudière, ascenseur…) ;
• Frais d'expertise ;
• etc.

L'assurance des copropriétaires occupants

L'assurance habitation n'est pas obligatoire pour les propriétaires. Toutefois, elle est imposée aux copropriétaires (propriétaires d'un bien dépendant d'une copropriété) pour la responsabilité civile au minimum. 

Dès lors, en cas de sinistre causé à un tiers ou aux parties communes, l'assurance indemnise les victimes lorsque l'origine du sinistre provient du logement du copropriétaire. Cependant, ce dernier n'est pas assuré pour les dommages dans son propre appartement.

Pour une couverture plus large, le copropriétaire doit souscrire des garanties complémentaires ou un contrat d'assurance multirisque habitation (MRH).

L'assurance des propriétaires non-occupant (PNO)

Le propriétaire d'un logement, qu'il soit loué ou non, est obligé de souscrire une assurance PNO si le bien est situé au sein d'un immeuble en copropriété.

Si le bien est occupé gratuitement ou vacant, cette assurance est aussi nécessaire. 

L'assurance propriétaire non-occupant couvre la responsabilité civile pour des préjudices causés à des tiers (copropriétaires, locataires ou autres).

L'assurance des locataires

Les locataires sont aussi soumis à l'obligation d'assurance. Celle-ci doit couvrir les risques locatifs, y compris la responsabilité civile.

Pour une meilleure couverture, ils peuvent souscrire une assurance multirisque habitation.

Le locataire doit délivrer au bailleur une attestation d'assurance lors de la remise des clés puis chaque année.

À défaut, le bailleur peut souscrire l'assurance pour le compte du locataire. Le coût de celle-ci sera payé par l'occupant chaque mois en plus du loyer et des charges.

Sinistre affectant les parties communes

Le syndic déclare les dommages à l'assurance de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai pour adresser la déclaration varie selon le sinistre :

• Dans les 2 jours pour les vols (une plainte doit aussi être déposée dans les 48 heures) ;
• Dans les 30 jours (et non plus 10 jours) suivant l'arrêté ministériel pour les dommages liés à une catastrophe naturelle ;
• Dans les 5 jours pour les incendies, dégâts des eaux, bris de glace…

La déclaration doit notamment contenir les informations suivantes :

• Numéro de contrat d'assurance ;
• Date, lieu et origine du sinistre ;
• Descriptif et photos des dommages ;
• Évaluation du coût des réparations ;
• Constat amiable s'il s'agit d'un dégât des eaux.

Sinistre affectant un logement

Tout sinistre provenant d'un logement doit faire l'objet d'une déclaration de sinistre par le propriétaire à son assurance habitation.

Si le logement est loué, le locataire doit informer le propriétaire des dommages causés.

Le délai de déclaration varie selon le type de dommage. Il est inscrit sur le contrat d'assurance.

Lorsque plusieurs assureurs sont concernés, la convention IRSI peut fixer les règles de gestion du sinistre.

La convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeubles) est un accord conclu entre assureurs. Elle simplifie les démarches et raccourcit les délais de prise en charge après un sinistre lorsque plusieurs assureurs sont impliqués dans la gestion de celui-ci.

Par ailleurs, la convention IRSI ne s'applique que si les critères suivants sont réunis :

• Le sinistre concerne un dégât des eaux ou un incendie ;
• Il survient dans un immeuble en copropriété ou dans un bâtiment mitoyen ou voisin ;
• Il concerne au moins deux compagnies d'assurance signataires de la convention ;
• Le coût des réparations ne dépasse pas 5 000 € HT.

Aussi, sont exclus les sinistres dans les chambres d'hôtel, chambres d'hôtes et maisons pavillonnaires.

En pratique, toutes les parties déclarent les dégâts à leur assureur. Un assureur gestionnaire du sinistre est désigné. Dès lors, il entame les démarches suivantes :

• Il identifie les parties concernées et leur assureur.
• Il réclame une recherche de fuite, le cas échéant, pour trouver son origine.
• Il demande la réparation de la cause des dommages.
• Il missionne un expert pour estimer le coût des dégâts.
• Il désigne l'assureur qui sera chargé d'indemniser les sinistrés conformément à la convention.