Quelles sont les obligations d'un syndic bénévole concernant l'assurance de copropriété ?

Son statut 

Conformément à la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété, les copropriétaires doivent désigner un syndic de copropriété, qu'il soit professionnel, coopératif ou bénévole. Celui-ci est nommé à la majorité absolue de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble présents, représentés et absents).

Le syndic bénévole est la forme généralement adoptée par les petites copropriétés. Il s'agit nécessairement d'un copropriétaire de l'immeuble. 

Son rôle

Le syndic bénévole assure les mêmes missions qu'un syndic professionnel, notamment :

• Convoquer les assemblées générales ;
• Faire respecter le règlement de copropriété ;
• Assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble ;
• Envoyer les appels de fonds aux copropriétaires ;
• Assurer la gestion financière et administrative de l'immeuble (budget prévisionnel) ;
• Faire exécuter les décisions prises en assemblée générale ;
• etc.

Ses responsabilités

Le syndic bénévole, comme le syndic professionnel, est le gestionnaire de la copropriété. Il doit se conformer à des obligations légales et éthiques (gestion transparente et conforme à la législation). 

Dès lors, le copropriétaire bénévole engage sa responsabilité en cas de manquement à ses obligations (faute de gestion, négligence, non-respect des règles). 

Néanmoins, en application de l'article 1992 du Code civil, le syndic bénévole bénéficie d'une certaine indulgence des tribunaux en cas de faute commise dans l'exercice de ses fonctions. 
En effet, ces derniers considèrent son statut non professionnel et sa possible méconnaissance des règles de gestion immobilière.

Un immeuble en copropriété doit faire l'objet d'une assurance, quel que soit le statut de son syndic.

L'assurance responsabilité civile de l'immeuble d'habitation

Par conséquent, le syndic bénévole, au même titre qu'un syndic professionnel, a l'obligation de souscrire une assurance collective pour les parties communes de l'immeuble.

Elle doit couvrir au minimum la responsabilité civile de la copropriété.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic inscrit la résolution à l'ordre du jour d'une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires. Elle est votée à la majorité simple de l'article 24.

L'assurance responsabilité civile permet d'assurer les victimes lors d'un sinistre provenant :

• de l'immeuble ou d'un élément de l'immeuble (marche d'escalier glissante par exemple) ;
• d'un employé de la copropriété (gardien d'immeuble par exemple).

Si le syndic ne respecte pas cette obligation d'assurance copropriété, il s'expose à des poursuites judiciaires et financières. 

L'assurance multirisque des parties communes

Au-delà de la responsabilité civile, le syndic bénévole peut proposer au syndicat des copropriétaires des devis d'assurance multirisque copropriété pour une protection plus étendue des parties communes.

L'assurance multirisque immeuble couvre principalement les sinistres suivants :

• Les dommages causés au bâtiment (dégât des eaux, incendie, explosion, tempête, foudre, catastrophe naturelle) ;
• Le vol et le vandalisme ;
• Le bris de glace.

D'autre part, l'assurance multirisque immeuble peut inclure des garanties supplémentaires, telles que la responsabilité civile du syndic bénévole, la protection contre les dommages électriques, ou la couverture des aménagements extérieurs. Ces options permettent d'ajuster la protection à la réalité et aux spécificités de chaque copropriété.

Le syndic bénévole doit veiller à la mise à jour régulière de cette assurance pour s'adapter aux évolutions de l'immeuble et aux changements réglementaires.

Le coût de l'assurance multirisque immeuble varie selon les caractéristiques de la copropriété et les garanties souscrites.

Les conditions de changement d'assurance d'un immeuble

Le syndic bénévole souscrit généralement le contrat d'assurance de la copropriété pour une durée de un an renouvelable par tacite reconduction.

Il ne peut résilier le contrat qu'au terme de la première année de souscription, par lettre recommandée avec avis de réception (voire par lettre simple ou email depuis le 1er décembre 2020).
Il doit respecter le délai de préavis prévu dans le contrat d'assurance. Celui-ci est généralement de deux mois. Il n'a pas à justifier sa décision.

Le changement d'assurance fait l'objet d'une résolution votée lors d'une assemblée générale de copropriétaires (majorité simple de l'article 24).

Par ailleurs, le syndic peut résilier le contrat d'assurance à n'importe quel moment dans les deux cas suivants :

• En cas d'augmentation de la cotisation annuelle ;
• En cas de diminution du risque en cours de contrat (article L113-4 du Code des assurances).

Souscription de l'assurance RC

La loi n'impose pas au syndic bénévole de souscrire une assurance en responsabilité civile. Cependant, au vu de ses responsabilités, celle-ci est vivement conseillée.

Par ailleurs, le contrat d'assurance de la copropriété ne couvre pas systématiquement les actions du syndic bénévole. Il est alors nécessaire de prévoir une extension de garantie ou la signature d'un contrat d'assurance séparé.

L'assurance responsabilité civile couvre le syndic pour les risques de faute ou de négligence, notamment :

• L'envoi hors délai des convocations à une assemblée générale des copropriétaires ;
• La signature d'un devis incomplet ;
• La prise en charge des frais de procédure en cas de litige avec un prestataire ou un tiers ;
• etc.

Toutefois, elle ne couvre pas les actes de mauvaise foi comme la dissimulation délibérée d'informations, les manœuvres frauduleuses, l'excès de pouvoir…

Paiement de la prime d'assurance

La prime d'assurance du syndic bénévole repose sur plusieurs facteurs, notamment la superficie totale de la copropriété, le nombre de lots et certains risques spécifiques à l'immeuble.

En moyenne, le coût de cette assurance RC varie de 100 € à 150 euros par an. Il fluctue néanmoins en fonction des options choisies et du niveau de couverture souscrit.

Le syndic paie la prime d'assurance pour le compte des copropriétaires. Le montant est ensuite réparti entre ces derniers en fonction des tantièmes qu'ils détiennent dans la copropriété. Il est inclus dans le montant de leurs charges.

Le syndic bénévole signale le sinistre à la compagnie d'assurance par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 5 jours à compter du moment où il a connaissance du sinistre.
Pour les vols, le délai est de 2 jours, pour les catastrophes naturelles, il est de 30 jours suivant l'arrêté de publication au journal officiel (il était de 10 jours avant le 1er janvier 2023).

 La notification doit contenir les éléments suivants :

• Le numéro de contrat d'assurance ;
• La date du sinistre ;
• Son origine présumée ;
• Les lieux endommagés ;
• La description des dégâts (photos à l'appui) ;
• Une estimation du montant des réparations ;
• Un constat amiable même si l'une des parties refuse de le signer ;
• Un rapport de police en cas de vol ou de dégradation.