Charges de Copropriété | Comment les calculer et les répartir  ?

Les charges de copropriété correspondent à l’ensemble des dépenses engagées pour assurer le bon fonctionnement et l’entretien d’une copropriété. Ces coûts sont généralement votés en amont, en assemblée générale, afin qu’un budget prévisionnel puisse être établi au sein de la copropriété. Mais une déconvenue de dernière minute est toujours possible. Pour pallier le prix des réparations (fuite d'eau, travaux,...), ces dépenses pourront alors se greffer aux charges exceptionnelles des copropriétaires.

En matière de copropriété, les charges peuvent être réparties en deux grandes familles, à savoir :

• Les charges générales : elles regroupent l’ensemble des dépenses liées à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes (fonds de roulement,...) ;
• Les charges spéciales.

Les charges communes générales

Lorsqu’on évoque les charges générales, on pense aux charges courantes prévues par le budget prévisionnel. Cela correspond à :

• L’administration de la copropriété : cela englobe les dépenses liées aux honoraires de syndic, les frais rattachés à la tenue d’une assemblée générale ;
• L’entretien de la copropriété : cela inclut les frais de nettoyage des parties communes ou ceux d’enlèvement des ordures ménagères… ;
• La conservation de la copropriété : entre dans cette catégorie les coûts rattachés à des travaux tels que les ravalements de façade, la réfection des toitures ou la réalisation du diagnostic technique global.

Les charges spéciales ou exceptionnelles

Les charges spéciales

Si les charges générales concernent l’ensemble des copropriétaires, il existe également des charges dites spéciales portant seulement sur certains d’entre eux. Quelles sont-elles ? Ces dépenses spécifiques peuvent par exemple concerner les frais de maintenance de l’ascenseur. Ces dépenses ne visent pas les habitants situés en rez-de-chaussée, mais seulement les utilisateurs (habitants situés en étage). Vous comprenez ?

De façon générale, les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité objective que le service présente pour chaque lot selon les tantièmes.

La non-utilisation d’un service ou d’un équipement n’exonère pas le copropriétaire du paiement de ses charges. Dans notre exemple, si un propriétaire se situe au 5e étage, mais qu’il n’utilise pas ou très peu l’ascenseur, il restera néanmoins redevable de ses frais d’entretien au titre de la possibilité d’usage qui en découle.

Les charges exceptionnelles

Passons maintenant à un autre type de charges que l’on peut rencontrer en copropriété : les charges exceptionnelles. Comme son nom l’indique, il s’agit des dépenses exceptionnelles et imprévisibles auxquelles pourrait faire face la copropriété. Cela peut être un ravalement de façade, la réfection des peintures au sein des parties communes ou encore la surélévation de l’immeuble. Les frais rattachés à ces charges peuvent être conséquents, mais restent occasionnels. Dans le cadre des dépenses exceptionnelles, ces charges sont généralement votées en parallèle des travaux de copropriété. À cet effet, le syndic peut alors réclamer le versement d’une avance.

Les charges prévisionnelles annuelles : c’est quoi ?

Les charges de copropriété sont d’abord votées en AG puis intégrées dans un budget prévisionnel. Ces dernières permettent de faire face à l'ensemble des dépenses courantes et couvrent à la fois l’administration, la maintenance ainsi que le fonctionnement des parties communes.

Tantièmes et clés de répartition : les indicateurs clés

Sans surprise, le calcul des charges de copropriété est réalisé proportionnellement aux tantièmes possédés par chacun des lots. Un autre indicateur doit également être ajouté au calcul : les clés de répartition. Il s’agit d'une “base électorale” de vote, qui permet d’établir qui des propriétaires peut prendre part au vote et de combien de voix ces derniers disposent. Nous l’avons vu, selon la nature de l’équipement ou du service, seuls certains des copropriétaires peuvent prendre part au vote et à hauteur de leurs tantièmes.

À l'inverse, pour les charges générales, la clé de répartition n’est plus spécifique, mais globalisable. Vous devez également savoir que ces différentes clés sont intégrées au règlement de copropriété.

Pour résumer, deux indicateurs sont essentiels pour calculer les charges de copropriété, à savoir :

1. Les tantièmes de chaque lot ;
2. La clé de répartition.
   

Calculer les charges de copropriété en pratique

Le calcul des charges de copropriété est donc réalisé proportionnellement aux tantièmes selon les clés de répartition. Mais dans les faits, comment cela se passe-t-il ? Pour le comprendre, prenons un exemple.

Imaginons qu'une copropriété vote un budget prévisionnel de 10 000 € en AG et que l’unique clé de répartition de copropriété corresponde aux charges générales. À cet effet, le propriétaire du lot 5 en détient 90/1000èmes.

Pour connaître le montant de la provision sur charges qui lui sera imputable, il faut alors procéder au calcul suivant :

Budget x tantièmes / Total des tantièmes = Provision sur charges

Autrement dit, pour lot 5, le calcul sera :

10 000 x 90 / 1000 = 900€

Cela signifie que chaque trimestre, le syndic pourra appeler un quart de ce prix au lot 5 soit : 900€ /4 = 225€ par trimestre.

Chaque copropriétaire est tenu au paiement des charges votées selon leur quote-part des parties communes. Une partie de celles-ci sont récupérables auprès du locataire lors de l'apurement des charges.