Comment fonctionne les clés de répartition des charges de copropriété ?

Clé de répartition : définition

Conformément à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la clé de répartition représente un moyen de répartir le montant des différentes charges entre les copropriétaires d'un immeuble.

Les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002 précisent les éléments pris en compte pour fixer cette répartition ainsi que son mode de calcul, de même que le mode d'apurement des charges.

Clé de répartition et appel de fonds : le principe

Les charges de copropriété sont des participations indispensables au fonctionnement de l'immeuble (frais d'entretien, de gestion et de conservation). 

Elles sont déterminées d'après le budget prévisionnel voté en assemblée générale. Elles sont payées après l'envoi des appels de fonds par le syndic de la copropriété.

On distingue différentes clés : une pour les charges générales incombant à tous les copropriétaires, et d'autres clés spécifiques selon un critère d'utilité.

Le mode de répartition est différent pour les charges générales et pour les charges spéciales :

• Concernant les charges générales, elles sont réparties selon la quote-part détenue par chaque copropriétaire dans l'immeuble. Le montant est donc proportionnel aux tantièmes de parties communes inscrits dans le règlement de copropriété.
• Concernant les charges spéciales, elles sont réparties en fonction de l'utilité de la dépense pour chaque copropriétaire.

Il existe 3 catégories de charges : générales, spéciales et exceptionnelles.

Les charges générales

Les charges générales sont incluses dans le budget prévisionnel. Elles représentent des dépenses indispensables au bon fonctionnement quotidien de la copropriété, notamment :

• l'entretien de l'immeuble ;
• l'éclairage des parties communes ;
• l'assurance collective ;
• les honoraires du syndic ;
• etc.

Ces charges communes à tous les copropriétaires sont réparties en fonction des tantièmes de parties communes afférentes à leur lot.

Les charges spéciales

Les charges spéciales sont aussi incluses dans le budget prévisionnel. Elles concernent les frais d'usage et de fonctionnement de certains équipements communs :

• l'ascenseur ;
• le chauffage collectif ;
• le vide-ordures ;
• etc.

Ces charges sont réparties en fonction de la situation du bien, et non d'après l'usage réel de l'équipement. 

Prenons un exemple :

Vous êtes propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée. Vous n'utilisez donc jamais l'ascenseur.
Vous n'avez pas à participer aux charges spéciales de fonctionnement ou de réparation de l'ascenseur (sauf si vous êtes propriétaire d'une cave en sous-sol par exemple).

Les charges exceptionnelles 

Les charges exceptionnelles sont votées en assemblée générale. Elles concernent des dépenses imprévues telles que :

• des travaux d'entretien ;
• des diagnostics et études techniques ;
• le financement d'un fonds de travaux Loi Alur (travaux d'urgence ou hors budget prévisionnel).

Le calcul des charges de copropriété dépend de deux éléments :

• le budget de fonctionnement prévisionnel voté en assemblée générale, chaque année ;
• la quote-part de contribution à ce budget définie par les tantièmes attribués au lot du copropriétaire.

Par ailleurs, la clé de répartition indiquée dans le règlement de copropriété permet au syndic de définir le mode de répartition de certaines charges. Ainsi, les charges liées à la maintenance de l'ascenseur sont calculées en fonction d'un coefficient lié à l'étage.

Exemple de calcul des charges de copropriété :

Le règlement de copropriété de votre immeuble attribue au propriétaire du lot 2 : 

• 120/1 000e de la clé de charges générales ;
• et 50/1 000e de la clé de charges spéciales « ascenseur ».

Le budget prévisionnel des charges communes générales est fixé à 50 000 €, et des charges d'ascenseur à 1 000 €.

Le propriétaire du lot 2 devra régler :

• 120/1 000 x 50 000 = 6 000 € de charges générales ;
• et 50/1000 x 1 000 = 50 € de charges d'ascenseur.

Soit un total de charges annuelles de : 6 000 + 50 = 6 050 €.

Un copropriétaire peut demander une modification des clés de répartition des charges définies dans le règlement de copropriété.

Vote en assemblée générale

Le demandeur dispose de deux options :

1. Il demande au syndic d'inscrire la modification des clés de répartition des charges à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
   Le vote doit intervenir à l'unanimité des copropriétaires.
2. Il demande une mise en conformité du règlement de copropriété (par exemple si un changement intervient dans l'immeuble).
   Le vote a lieu à la majorité simple des membres du syndicat des copropriétaires présents à l'assemblée.

Procédure judiciaire pour un changement des clés de répartition

La procédure de modification des clés de répartition devant le tribunal judiciaire ne peut être engagée que dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété.

La procédure est soumise à l'une des 2 conditions suivantes :

• Le copropriétaire plaignant paie un montant supérieur à 25 % à ce qu'il devrait payer.
• L'un des copropriétaires paie une somme inférieure à 25 % à ce qu'il devrait payer.