Quels sont les 5 conseils essentiels pour diminuer les charges de copropriété ?

On distingue 2 types de charges de copropriété :

Les charges courantes

Il s'agit des dépenses indispensables pour la conservation et l'entretien des parties communes de l'immeuble. Elles sont récurrentes. 

On retrouve notamment parmi les charges courantes :

• Les honoraires du syndic de copropriété ;
• Les primes d'assurance de l'immeuble ;
• Le coût des petits travaux et des réparations ;
• L'entretien courant des parties communes (hall d'entrée, cour commune…) ou des espaces verts ;
• Les factures d'électricité, de gaz (chauffage collectif, éclairage...) ;
• Le salaire des employés de la copropriété (gardien, jardinier…) ;
• etc.

Pour financer les charges courantes (générales ou spéciales), les copropriétaires votent, tous les ans, un budget prévisionnel en assemblée générale.

Les charges exceptionnelles

Elles concernent les dépenses occasionnelles.

Il s'agit généralement :

• De gros travaux d'entretien ou de conservation de l'immeuble (ravalement de façade, réfection d'une toiture…) ;
• De l'installation d'équipements communs (ascenseur par exemple) ;
• De travaux d'amélioration (surélévation d'un bâtiment, aménagement de locaux…)
• D'études techniques (diagnostics) ;
• De frais de justice occasionnés par une procédure ;
• etc.

Les charges exceptionnelles ne sont pas incluses dans le budget prévisionnel annuel. Elles sont votées en assemblée générale.
La répartition de ces charges entre les copropriétaires de l'immeuble est proportionnelle aux tantièmes de parties communes qu'ils détiennent.

1- Demander un audit de charges

L'audit de charges est particulièrement utile pour les ensembles immobiliers comprenant des dizaines de logements.

Des experts analysent les plus gros postes de dépenses. L'objectif est de proposer ensuite des solutions permettant de réaliser des économies conséquentes.

Ces sociétés d'expertise peuvent renégocier les contrats en cours, et proposer au conseil syndical de nouveaux devis.

2- Négocier les contrats 

Concernant les contrats d'entretien

Certains éléments communs de l'immeuble nécessitent une maintenance régulière pour assurer leur bon fonctionnement (ascenseur, chaudière…). Les copropriétaires doivent vérifier les contrats des prestataires, et résilier ceux qui s'avèrent inutiles.

Par ailleurs, certaines clauses prévoient des services inadaptés aux besoins de la copropriété. Il est conseillé de les faire annuler contre une baisse de la cotisation.

Enfin, la mise en concurrence des prestataires entraîne généralement une réduction des tarifs.

Concernant les contrats d'assurance

Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance collective pour le compte de la copropriété. L'assurance doit couvrir l'immeuble au moins en matière de responsabilité civile.

Cependant, toutes les clauses des contrats d'assurance ne sont pas adaptées à toutes les copropriétés. Il est donc important d'examiner le contrat, et d'exclure les clauses superflues pour faire baisser le tarif de l'assurance.

3- Améliorer l'efficacité énergétique

• Isolation thermique : des travaux d'isolation thermique des murs, des tuyaux d'eau chaude, des combles, des planchers, des terrasses, la pose de triples vitrages, etc., permettent de diminuer les pertes de chaleur et de fait, les dépenses de chauffage.
• Remplacement de la chaudière : les anciens systèmes de chauffage sont énergivores. L'installation d'un modèle plus récent et plus performant (chaudière collective ou individuelle) favorise une diminution des dépenses d'énergie des copropriétaires.
• Remplacement de l'éclairage : l'installation d'éclairage à LED dans les entrées d'immeuble, les paliers, les garages… permet de réaliser des économies d'électricité.
  Par ailleurs, la pose d'un détecteur de présence est une option non négligeable pour diminuer les dépenses d'électricité.
• Installation de compteurs d'eau individuels : ils sont obligatoires pour tout immeuble destiné à l'habitation dont le permis de construire est déposé depuis le 1er novembre 2007 (article L. 152-3 du Code de la construction et de l'habitation).
  S'il n'existe qu'un seul compteur commun, le syndic divise la consommation, et répartit les coûts en fonction des tantièmes de copropriété.
  Si les lots disposent de compteurs individuels, le syndic demeure le seul abonné. Il répartit la facture en fonction de la consommation réelle de chacun. Seule l'eau utilisée pour les parties communes est répartie d'après les tantièmes.

4- Dématérialiser les échanges avec le syndic

Les frais postaux constituent des dépenses inutiles. En effet, le syndic de copropriété peut désormais envoyer les documents par courrier électronique :

• Un courrier d'information ;
• Un appel de fonds ;
• Une convocation à une assemblée générale ;
• Une notification de procès-verbal d'assemblée ;
• etc.

La dématérialisation des convocations aux AG est soumise à 2 conditions :

• L'accord préalable et exprès des copropriétaires ;
• L'envoi sous forme de lettre recommandée électronique.

5- Vérifier les diagnostics obligatoires

La copropriété doit faire établir les diagnostics obligatoires des parties communes de l'immeuble. Ils sont notamment réclamés par le notaire lorsqu'un copropriétaire vend son lot.

Cependant, certains diagnostics immobiliers ne sont pas systématiquement nécessaires.

Par exemple :

• Le diagnostic de plomb (saturnisme) ne concerne qu'un immeuble construit avant 1949.
• Le diagnostic d'amiante n'est obligatoire que pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
• Le diagnostic de termites et insectes xylophages concerne uniquement les immeubles situés dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral.

Il existe plusieurs aides mises en place pour permettre aux copropriétés de réaliser des travaux d'amélioration, notamment en matière de rénovation énergétique. Elles sont soumises à des conditions techniques et administratives.

Le Certificat d'économies d'énergie (CEE) :

Pour bénéficier de l'aide, les travaux décidés en assemblée générale doivent permettre d'améliorer la performance énergétique (isolation des combles, calorifugeage…). Certains travaux peuvent être financés à 100 %. Seules les copropriétés de plus de 2 ans sont éligibles.

Pour obtenir l'aide, le syndicat de copropriété peut s'adresser directement à son fournisseur d'énergie ou contacter un expert en travaux de rénovation énergétique.

MaPrimeRénov' Copropriété

La subvention est versée au syndicat des copropriétaires pour un projet de rénovation globale. Pour être éligibles, les copropriétés doivent répondre à deux critères essentiels :

• Comprendre au moins 75 % de résidences principales (65 % pour les copropriétés de 20 lots maximum) ;
• Être immatriculées au registre national des copropriétés.

Les travaux doivent permettre un gain énergétique d'au moins 35 %. Ils doivent être réalisés par des professionnels reconnus garants de l'environnement (label RGE). Depuis le 1er janvier 2024, MaPrimeRénov' Copropriété couvre jusqu'à 75 % des travaux.

Éco-prêt à taux zéro copropriété

Le syndicat de copropriétaires peut demander un éco-PTZ collectif pour financer des travaux destinés à la réalisation d'économies d'énergie. Le prêt peut atteindre jusqu'à 50 000 €. Ces aides peuvent être cumulées.